關(guān)于深圳樓市2026年的幾個揣測

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀(jì)價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實盤分享。未來大號《朱羅紀(jì)》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

預(yù)測是一門很高的學(xué)問，如果你的水平夠大師級，的確是可以做到準(zhǔn)確預(yù)測的。比如凱恩斯對一戰(zhàn)后德國政治經(jīng)濟走向的神級預(yù)判、張五常對中國80年代經(jīng)濟制度變革的神級預(yù)判、巴菲特多次對市場大泡沫的神級預(yù)判，等等。

但有一點要講清楚，能夠做出這樣的預(yù)判的，往往是長周期的。經(jīng)濟運行的長周期走向、或者是極短周期的走向，都是可以預(yù)測到的，但是唯獨那種年度級的預(yù)測，基本上都可以歸為“問天打卦”的學(xué)問。所以，我把2026年的“預(yù)測”改為“揣測”，可能會對也可能會錯更可能全錯，但是我當(dāng)下認(rèn)為的“真話”。

去年年初我寫了2025年的預(yù)測，《》，我認(rèn)為將是一個“難得的好年份”。如今回頭看，也不知是對還是錯。深圳二手住宅的成交量的確創(chuàng)下了5年新高、高端豪宅的確賣得非常火、以及歷史最高地價房價記錄都在2025年出現(xiàn)了，說是“難得的好年份”似乎也站得住。但是從另外來看，深圳的新房成拐頭下滑2成、真實的二手房價格1年又跌了8%，似乎又不是一個“好年份”而是一個“壞年份”。

反正就這樣了。

2026年政策、市場、行業(yè)、業(yè)主會是一個什么光景？

我比較傾向于以下幾點判斷，懶得放圖了，回頭再慢慢證真或證偽。

1）政策層面。

政策層的大方向依然會維持一個“止跌企穩(wěn)”的基調(diào)，會有更多“小步快走”的扶持政策出臺刺激房地產(chǎn)市場，但預(yù)料依然不會有“史詩級大力度”的刺激政策。大概來說，分為三類。

一類是貨幣財政政策。降準(zhǔn)降息勢在必行，最快可能就在這個月的20號。這個貸款利率太高了，在這個利率之下，愿意貸款的人會很少。考慮到現(xiàn)在的公積金貸款利率已經(jīng)和商貸利率差距很小，故此前者的利率可能會更大幅度降到前所未有的低點。財政政策層面，增值稅、契稅這些意義不大，重點是先前傳聞的財政貼息，我依然傾向于認(rèn)為成立。貼息有機會一步到位把真實的房貸利率打到與商品住宅的平均租金回報率相若，那樣將能夠非常好的促動長線資金進(jìn)入樓市。房地產(chǎn)稅政策放眼未來3-5年都無出臺可能，原因在于房地產(chǎn)稅將會進(jìn)一步削弱住宅真實租金回報率，從而打擊買家入市意愿，并且會造成更大量的拋售，與政策基調(diào)不合。

二類是房地產(chǎn)行業(yè)政策。不要再去發(fā)問何謂房地產(chǎn)“新的發(fā)展模式”，自“14號文”出臺后已經(jīng)確定了，就是重回雙軌制。2026年依然是“大力供應(yīng)改善性住宅+實質(zhì)性啟動配售保障房分配”，多賣好地、多建大宅，新的地王、樓王還會有機會出現(xiàn)，讓被壓抑的改善性需求得以釋放。配售保障房建設(shè)會真正進(jìn)入實質(zhì)性的供應(yīng)分配階段，這將是2026深圳房地產(chǎn)的重大事件。但和之前的人才房、共有房相比，預(yù)計配售房對市場的沖擊會因其供應(yīng)大幅度減少而弱化。至于對開發(fā)商的救助政策，我認(rèn)為沒有太多值得討論的，仍然會堅持先前的做法。

限購，有機會在2026年（也許會遲至2027年吧）徹底退出歷史舞臺，像南山福田羅湖，都有必要全部解除了，這個限制已經(jīng)毫無意義。

2）市場層面。

我總體依然維持《》文章的看法，2026將依然是一個“K型市場”持續(xù)的年份，超級豪宅依然賣得不錯和真實房價依然下跌并存。

超級豪宅依然會賣得很不錯，原因解釋過多次了，分別是：多年強監(jiān)管造成的豪宅需求被壓抑、超級豪宅的供應(yīng)量稀少、監(jiān)管全解除帶來的產(chǎn)品大升級（2025年的超級豪宅和前面10年的豪宅完全是不同類型的產(chǎn)品）、K型下半部分下沉的同時上半部分（少數(shù)群體）的財富依然持續(xù)增加。表現(xiàn)在房價上，2026年的新房均價會比之前“好看”，尤其是在國家統(tǒng)計局的70個大中城市房價數(shù)據(jù)中，上海深圳可能會出現(xiàn)好幾個月的同比環(huán)比為正的現(xiàn)象——但這其實是平均數(shù)制造出來的“假象”。另外，超級豪宅賣得好，并不意味著買家未來在三級市場上能夠賺到錢，它有不錯的保值性，但恐怕依然難以抗拒大勢，進(jìn)入二手流通才是真正的“試金石”。

占市場絕對主流的住宅依然會非常難賣，無論新房還是二手。占據(jù)市場8成以上的剛需與改善性住宅（一般介乎400-1500萬之間），在2026年依然會賣不出去。在新房，這部分是“舊產(chǎn)品”最為集中的部分，供應(yīng)量巨大，并且多數(shù)產(chǎn)品競爭力不及“新規(guī)盤”，非買家優(yōu)選。在二手房，這部分是掛牌量增加最為集中的價格段，供應(yīng)量更為巨大。它們將繼續(xù)主導(dǎo)深圳房地產(chǎn)今年房價繼續(xù)下調(diào)與否的絕對主力。以目前情形看，繼續(xù)下滑應(yīng)當(dāng)說沒有太大懸念。

3）行業(yè)層面。

2026年，央企能否守住不暴雷的紅線是最大的故事線。

2022年時，當(dāng)時我和一些行內(nèi)研究者做了深度交流，也有一份內(nèi)部研報，當(dāng)時大家的共識是：如果政策不做任何施救，那么沒有一家上市房企可以幸免，注意，當(dāng)時的結(jié)論是：沒有任何一家。走到今天，銷售額排名在5000億+的恒萬碧融四大巨頭算是全部暴雷了，但央企無一暴雷。

我之前提過一個問題：為什么這一輪房企暴雷故事線中，沒有一家央企開發(fā)商暴雷？是因為他們做的太好了嗎？

我不認(rèn)為是，他們之所以沒有倒下，（也……許……）只是因為“不被允許暴雷”。就這么簡單。但最終能否扛得住，看今年，看看深圳如何對待華僑城。

沿著這樣一個故事線，我們看到了另一番景象：如今的好地塊，毛利潤高的好地塊，清一色的全部為GJD拿下，而且他們還是美其名曰打著“救市”、“白武士”的“正義感”進(jìn)場的。過去幾年我看到這些場景，恍惚回到了80年代整個市場只有一個中房集團(tuán)的那個時代。

供應(yīng)端被完全摧毀了，房地產(chǎn)市場將重新回到事實上的“G有化”，也許再有5年光景，TOP100房企市占率就會顯示出完全不同的氣象來。

本土民企將是2026年的另一個雷區(qū)。這表現(xiàn)在兩個方面的風(fēng)險，其一，因為新國標(biāo)的要求，大量的高容積舊改事實上已經(jīng)不能再推動下去了，開發(fā)出來也都是賣不掉的爛盤，開發(fā)商能否繼續(xù)承擔(dān)風(fēng)險是一個X。其二，本土民企大量的開發(fā)集中在剛需與改善盤，賣得最為艱難的部分，再加上新國標(biāo)的沖擊，很容易在2026年出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)，這是需要高度警惕的風(fēng)險。

4）小業(yè)主層面。

這部分群體可以說是“房奴”群體，或者直接叫“苦主”。讓我直接的提問：2026年他們中有多少會D供？

市場調(diào)整到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了5年，5年間有多少群體斷供，這個數(shù)據(jù)我們不掌握，也沒有公開發(fā)布。之前中國銀行發(fā)了一次，被稱是虛假的，我就不引用了。

但我們可以從法拍房的數(shù)量增長中，管中窺豹。我根據(jù)深圳同致誠數(shù)據(jù)測算，深圳2025年法拍住宅掛拍量應(yīng)在6000多套，是2022年掛拍量的大約3倍。而全國范圍走勢自然也相同，中指研究院有相關(guān)數(shù)據(jù)，有興趣的童鞋可以去研究對比。

法拍是房產(chǎn)走到最后一步的結(jié)果，不到山窮水盡，一般也沒有人愿意走這一步。這意味著在那之前，必然有大量的小業(yè)主已經(jīng)在苦苦支撐。判斷他們是否走到了最后的臨界點，一個重要標(biāo)準(zhǔn)是“負(fù)資產(chǎn)”的判斷，另一個重要標(biāo)準(zhǔn)是“經(jīng)營貸”數(shù)量的變化——因為相當(dāng)多的業(yè)主即便是已然身處負(fù)資產(chǎn)也沒有選擇斷供，而是選擇了以經(jīng)營貸續(xù)命，以時間換空間。

常理推測，更大范圍內(nèi)個人房貸的不良余額在快速攀升是應(yīng)然之事，結(jié)合這幾年的房價下跌幅度，這個增幅我認(rèn)為大概率是在雙位數(shù)。疊加現(xiàn)在的居民收入下行困局，很容易得出一個結(jié)論：縱然是不會立時出現(xiàn)D供潮，但是在2026年，市場要加倍警惕斷供數(shù)量的快速增加，也是一句再正常不過的平實之論了。

如果2026年有關(guān)于D供報道的大量增加，我將一點都不奇怪。

以上是我關(guān)于今年的一些揣測性看法，結(jié)尾導(dǎo)向一點，還是先前文章的標(biāo)題：別無選擇，只能是繼續(xù)選擇救市。而且是更大力度的救市，不需要擔(dān)心市場會重新上漲并且大漲。有一些人帶著這樣的想法問：如果市場再重新漲起來，你負(fù)責(zé)嗎？

我負(fù)責(zé)不了。但如果你非要我回答，我覺得其實也可以好簡單，假如市場重新漲起來，再打下去就是了。

對個人的微觀抉擇，我之前已經(jīng)說了很多，現(xiàn)在沒有發(fā)現(xiàn)需要改變的理由。但我想，許多人已經(jīng)錯過了，只能選擇硬扛，硬扛也不算是壞事，等等看吧。

希望我說的都錯了，也希望大家今年都堅強一點。唯有直面赤裸裸的現(xiàn)實，才能做出正確的決定，沉浸于自我編織的虛假幻想里，最終是害人害己。人一旦面對現(xiàn)實，反而可以無所畏懼。

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