現(xiàn)在的市場(chǎng)，時(shí)間窗口大于一切

剛剛，財(cái)政部發(fā)布減稅大招。

不滿2年的住房出售，增值稅從原來的5.3%降到3%，從2026年1月1日開始執(zhí)行。

這個(gè)幅度相當(dāng)大了，一套500萬的房子，可以少繳11.5萬稅費(fèi)；1000萬房子，可以少繳23萬稅費(fèi)。

這個(gè)政策一出，可能會(huì)直接刺激二手掛牌量增加，現(xiàn)在先打個(gè)卡：

短期來看，這是賣出二手的窗口期，對(duì)新房有利空。

降稅費(fèi)意味著二手交易成本降低，能提高二手議價(jià)和成交效率，加上二手價(jià)格內(nèi)卷，吸引客戶去買二手。

但長(zhǎng)期來看，從二手騰出來的購買力，還是會(huì)流入新房的。

當(dāng)然，這不可能是雨露均沾，非核心區(qū)、二手房扎堆、新房迭代不明顯的區(qū)域，一二手會(huì)陷入徹底的廝殺。

相反，有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的新房，尤其是高端購買力，想迭代核心資產(chǎn)的那群人，從二手置換到新房的鏈條可能會(huì)徹底打通。

說到底，現(xiàn)在的市場(chǎng)就兩個(gè)趨勢(shì)，要么是時(shí)間窗口大于一切，要么是皇帝女兒不愁嫁。

下邊，趁著元旦前夕，盤一下今年市場(chǎng)和明年市場(chǎng)的看法。

1、時(shí)間窗口大于一切

今年的市場(chǎng)節(jié)奏就一個(gè)感覺，變化太快了，一月一個(gè)樣。

今年4、5月，廣州還能抬抬頭，到了6、7月，體感直線下滑，這點(diǎn)從成交量都能看出來。

不少地塊剛拿時(shí)還有稀缺溢價(jià)，沒過多久，旁邊就補(bǔ)上一宗更好、起拍價(jià)更低的新地塊。

所以，很多開發(fā)商的做法，就是拿地后全力沖刺，搶時(shí)間、搶熱度、搶客戶。

今年上半年出讓的地塊，我看了一下，除了遠(yuǎn)郊區(qū)和城投拿的地，基本都開盤了。

除非你夠硬，否則，跑得快，好世界。

一個(gè)例子，就是去年12月5日龍湖拿下的央璟頌，今年4月開盤爆了，5個(gè)月清盤，就是踏準(zhǔn)了市場(chǎng)+超新規(guī)收緊的窗口期。

可是如果等到下半年才入市，就未必有這么幸運(yùn)了。

另一個(gè)盤，距央璟頌就隔幾公里，學(xué)鐵商確定性更高，價(jià)格更低，開盤表現(xiàn)依然不及預(yù)期。

類似的例子不少，不一一贅述了，直接點(diǎn)說，現(xiàn)在的市場(chǎng)就是時(shí)間窗口大于一切，大于量?jī)r(jià)、大于產(chǎn)品。

當(dāng)然，時(shí)間窗口期不可能永遠(yuǎn)都有，如果說上一波窗口期是開放新規(guī)，那下一波窗口期，就要等明年還能給到什么樣的救市政策了。

2、結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的重要性上升，競(jìng)爭(zhēng)少、供應(yīng)少的區(qū)域突圍概率更高

怎么看結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在哪里？看高溢價(jià)率地塊在哪里。

一種是安置房地塊，前10里占了3位，但它是另一套邏輯，參考意義不大。

第二種，是有絕對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)力的地塊。

比如海珠南泰地塊，從位置、產(chǎn)品、配套都是海珠西頂配，沒有之一，是能輻射海珠西乃至荔灣的T0版本。

關(guān)于這塊地，我們之前也寫過，可戳25年廣州土拍決戰(zhàn)，76輪競(jìng)價(jià)，保利吞下海珠南泰復(fù)習(xí)。

第三種，就是供應(yīng)量相對(duì)稀缺、產(chǎn)品斷代的板塊。

比如保利拿下的白云新城018地塊，位于白云新城，位置核心，近四年就只拍出1宗商住地，沒有新規(guī)產(chǎn)品，新房供應(yīng)非常稀缺，主流二手房樓齡也有10年以上。

這樣的板塊，留給房企的操作空間就會(huì)很大。

3、產(chǎn)品迭代加速，低密度、強(qiáng)超配性、強(qiáng)記憶點(diǎn)的產(chǎn)品還是有機(jī)會(huì)

今年土拍還有一個(gè)直觀的變化是：低密度地塊明顯多了。

48宗宅地里，僅有一宗容積率高于4.0，19宗容積率在3-4之間，其余29宗都在3以下。

這傳導(dǎo)到一手上，就是產(chǎn)品迭代加快，板樓、小高層、低密洋房、乃至是疊墅、聯(lián)排，明年會(huì)陸續(xù)有來。

新產(chǎn)品的殺傷力，還是挺猛的。

比如江玥上城的低密洋房，近期我們收到的粉絲咨詢就挺多，據(jù)說首開24套，基本都被搶光了。

原因很簡(jiǎn)單，產(chǎn)品差異性直觀、贈(zèng)送率超標(biāo)、價(jià)格到位。

建面約113-124平，5層做4戶，每戶配大花園、大露臺(tái)，最大可達(dá)200平，總價(jià)不到500萬起。

而另一個(gè)趨勢(shì)，就是在超配性產(chǎn)品。

新規(guī)是突破不了了，那么、公區(qū)、會(huì)所、交標(biāo)、外立面、物業(yè)、社區(qū)、交付都還是可以下功夫的，重點(diǎn)是對(duì)準(zhǔn)客戶需求。

這樣做，既是加量不加價(jià)，也是和二手房進(jìn)一步拉開差距。

畢竟二手房已經(jīng)跌出了性價(jià)比，一二手房使用率拉不開大差距，你總得給客戶一個(gè)買新房不買二手的強(qiáng)有力理由吧。

4、2026年上半年供應(yīng)量會(huì)減少，主要以改善、豪宅產(chǎn)品為主

今年的土拍固然是減量，但質(zhì)量上提升了，并且加快回歸核心區(qū)域。

照這樣說，2026年上半年，新房供應(yīng)可能會(huì)減少，但會(huì)更聚焦核心地段，金融城、新中軸、白云新城、白鵝潭等。

同時(shí)，改善乃至是豪宅會(huì)是主流，不完全盤一下明年的重點(diǎn)項(xiàng)目：

珠實(shí)金融城項(xiàng)目，產(chǎn)品是140-260平大平層

中海廣州大道南項(xiàng)目，產(chǎn)品為160-170平板樓

保利白云新城項(xiàng)目，包括兩類產(chǎn)品，98-128平塔樓，123-180平板樓

綠城白云新城項(xiàng)目，是做100-140平產(chǎn)品

5、保利、越秀明年拿地KPI會(huì)更重

今年，越秀、保利是土拍市場(chǎng)的榜一、榜二大哥，但他們的土儲(chǔ)對(duì)比他們的新房成交量級(jí)，還是有差距的。

以保利來說，今年成交金額超過了400億量級(jí)，主力選手是去年拿下的面粉廠、絹麻廠、琶洲三兄弟。

但2025年全年，保利就拿了3塊地，白云新城018、海珠南泰路以及已經(jīng)入市的保利辰園湖境。

到2026年，這三個(gè)盤估計(jì)很難撐起400億了。

那你說，為了支撐銷量、人員配備，保利明年上半年要不要沖刺一把呢？

再說越秀，看似地多，但是強(qiáng)核心板塊沒貨啊，除非拿下馬場(chǎng)。

畢竟，現(xiàn)在的市場(chǎng)，就是要追求強(qiáng)核心項(xiàng)目，非核心區(qū)存量新房，除了降價(jià)、卷配套、用房票，很難有新招數(shù)了。

事實(shí)上，廣州土拍市場(chǎng)里，還有很多硬菜沒上桌的，比如馬場(chǎng)、琶洲南區(qū)、琶洲中二區(qū)宅地等等。

2026年，廣州樓市能否一戰(zhàn)？評(píng)論區(qū)聊聊你的看法。

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