借名買房證據不足被駁回，還能要回出資款嗎？｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告趙建國、王秀芳系夫妻，被告王雷系王秀芳之弟。2009年，王雷作為甲公司員工，獲得單位集資建房資格，可購買位于某地的一套商品房（以下簡稱一號房屋），總價57.5萬余元。

因趙建國夫婦無北京購房資格且無法貸款，此前已借用王雷名義購買了另一套二號房屋（由其子實際居住使用）。此次，趙建國夫婦向王雷轉賬47.5萬元用于支付一號房屋全款。

2012年，一號房屋登記至王雷名下。此后，房屋由趙建國之子代為出租管理，租金由其收取。

2018年，趙建國夫婦以所有權確認糾紛起訴王雷，主張按出資比例共有房屋。法院審理認為：雙方無書面借名協議，雖有出資但不足以證明存在“共同購房”或“借名登記”合意，駁回其訴訟請求（B號判決，二審維持）。

此后，趙建國夫婦依據《北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛的指導意見》第十五條——“出資人無法確權的，可另行主張債權”——轉而提起民間借貸訴訟，要求王雷返還借款本金47.5萬元及利息。

王雷辯稱：

實際借款僅45萬元，已退還2.5萬元現金；

房屋租金17.87萬元已用于償還借款；

雙方另有其他經濟往來（如戶口、居住等），應一并抵扣；

未約定利息，不應支付。

二、裁判結果

? 支持本金返還，駁回利息請求！

法院判決：

王雷于判決生效后十日內償還趙建國、王秀芳借款本金47.5萬元；

駁回原告關于按年利率24%支付利息的訴訟請求。

三、法院說理要點

借貸關系成立

原告轉賬47.5萬元，被告認可收款，雙方雖無借條，但資金交付事實清楚，構成民間借貸。

借款金額為47.5萬元

被告稱已現金退還2.5萬元，但無證據證明；法院指出，沉默不等于承認，不能僅因原告未當場反駁即認定借款為45萬元。

租金不等于還款

被告曾主張租金用于還貸（在二號房屋案中），又主張用于還借款（本案），陳述自相矛盾；

租金由原告之子收取，系因其對房屋進行裝修、管理，用途不明；

雙方未書面約定租金抵債，原告亦不認可，故不能視為還款。

其他糾紛不得抵扣

被告提出的“幫忙落戶”“提供住所”“保全損失”等，均屬不同法律關系，不得在借貸案件中直接沖抵。

利息不予支持

自然人之間借貸，未約定利息視為無息。原告無證據證明曾催告還款，故主張自2018年起算利息無依據。

?? 關鍵指引：

根據《北京高院指導意見》第十五條，出資≠產權。若無法證明借名買房合意，可轉而主張債權，但需注意：

借貸關系需有資金交付憑證；

還款需有明確意思表示或約定；

利息需事先約定，否則難獲支持。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

“出錢買房”不等于“房子歸你”

尤其在親屬間，僅有轉賬記錄，無書面協議，法院極可能認定為借款而非共有或借名。

確權失敗后，可轉訴借款

北京高院明確規定：出資人確權被駁，可另案主張債權。這是重要救濟路徑，但需及時啟動。

租金≠自動還款

即使你收了房租，若無書面約定“租金抵債”，對方仍可主張你還欠本金。建議：簽訂《還款確認書》或《租金抵債協議》。

現金還款風險極高

主張“已還2.5萬現金”卻無收條、見證人、錄音，法院不會采信。所有還款務必留痕。

? 行動建議：

若您曾為親屬購房出資，但未簽協議，請立即：

① 收集轉賬記錄；

② 補簽《借款確認書》或《借名買房協議》；

③ 如已發生糾紛，盡快咨詢專業房地產律師，評估訴訟路徑。