二手房增值稅下調，500萬房省9.2萬，算變相降價嗎？

12月30號，財政部和稅務總局突然發了個公告，直接把全國房東和購房者的目光都吸引過去了。

內容不復雜，2026年1月1號起，個人轉讓沒滿2年的房子，增值稅稅率從5%降到3%，滿2年的房子，還是不用交。

這時候的樓市啥情況？全國二手房掛牌量剛過920萬套，很多房子掛了三四個月，連個看房的都沒有。

中介朋友圈里天天刷“急售”，房東見面就說“價格好商量”，可買家還是猶豫。

這下增值稅降了，到底是給市場打了針強心劑，還是熱鬧幾天就涼？咱們掰開揉碎了說。

光看“從5%到3%”這幾個字，可能沒感覺。

咱們拿實際房子算算，就知道這政策到底有沒有誠意。

先說套500萬的房子，假設沒滿2年，以前增值稅怎么算？500萬除以1.05，再乘以5%，差不多23.8萬。

現在降到3%，同樣的算法，14.6萬。

中間差了9.2萬。這可不是小數目，相當于普通上班族一年的積蓄了。

再看套300萬的剛需房，以前增值稅15萬左右，現在8.6萬，省了6.4萬。

對首付本來就緊張的年輕人來說，這6萬多可能就是能不能上車的關鍵。

不過有個事兒得說清楚，二手房交易里，房東的稅費很多時候會讓買家承擔。

以前房東報價500萬，可能會說“稅費你包”，實際到手還是500萬。

現在稅費降了，買家掏的錢少了，等于變相降低了購房成本。

我身邊做中介的小王說，這幾天咨詢的人明顯多了，問得最多的就是“現在買沒滿2年的房子，到底能省多少”。

房東這邊呢？尤其是手里握著沒滿2年房子的，以前想賣，一看稅費太高，要么咬牙降價，要么干脆不賣。

現在稅費降了，出手的心思可能就動了。

我一個朋友去年買了套新房，老房子沒滿2年，一直掛著沒敢賣，怕稅費虧太多。

這政策出來第二天，他就給中介打電話，“把老房子價格調一調，試試能不能盡快出。”

有人說，二手房稅費降了，新房不得更難賣？其實不是這么回事。

樓市里有個“賣舊買新”的鏈條，很多人想換大房子、新房子，得先把手里的老房子賣掉，才有資金買新的。

以前老房子稅費高，賣不掉，換房計劃就卡住了。

結果呢？新房市場里，大戶型、高品質的房子賣不動，開發商只能盯著剛需小戶型。

現在二手房交易成本低了，老房子容易出手，換房的人手里有了錢，自然會去看新房。

某二線城市推過“帶押過戶”，不用先還清貸款就能賣房子，當時二手房成交量一下漲了兩成，沒過多久，當地新房大戶型銷量也跟著漲了一成多。

這次增值稅下調，道理差不多，二手房活了，新房高端盤就能跟著受益。

但也不是所有地方都一樣，一線城市二手房本來就不愁賣，降點稅費可能更火，三四線城市就難說了，人口一直在往外走，房子本來就多，光靠降稅怕是不夠。

我老家在個小縣城，前幾天跟親戚聊天，他說他們小區掛牌的房子有三十多套，一年也就賣出去兩三套，“就算稅費全免，沒人買還是白搭”。

還有個繞不開的問題，房價預期。

要是大家覺得房價還會跌，就算稅費省了幾萬，可能也不敢買。

比如你現在買套500萬的房子，稅費省了9萬，可過半年房價跌了10萬，等于還是虧了。

房東也一樣，怕賣了之后房價繼續跌，手里的錢貶值，可能寧愿再等等。

這政策最聰明的地方，是沒像以前那樣“大水漫灌”，而是精準打在了“交易成本”這個痛點上。

但要說靠它徹底扭轉樓市，怕是不現實。

房價漲跌，說到底看的是大家手里有沒有錢，對未來有沒有信心。

最后給打算買房賣房的提個醒，別光盯著稅費省了多少，得看自己的實際需求。

剛需自住，現在價格合適、稅費又降了，確實可以考慮，想靠買房投資，還是算了吧，樓市早就不是那個閉著眼賺錢的時代了。

這政策到底是激活市場還是曇花一現？現在下結論太早。

但至少，它給僵持的樓市開了個小口子，讓想買房的能省點錢，想換房的能多些機會。

至于效果怎么樣，明年這個時候咱們再回頭看，可能就清楚了。