4年蒸發300萬，仇人知道我這么慘也該釋懷了

降價、跳水、天塌了……這一系列新標簽，頻繁出現在曾被視為“東進神話”的黃埔。

尤其是科學城、知識城等熱門板塊，如今成了價格下探的先鋒，跌幅之大令人唏噓。

但同時，這兩個板塊也是黃埔成交熱度最高的，像科學城香雪區域，直接躋身廣州區域成交TOP2，僅次于增城的永寧板塊。

比如東薈城、品秀星樾、時代天韻、幸福譽等樓盤，雖然隔段時間就被拿出來拉踩一下，但市場還是在默默買單。

截圖來源：貝殼

東薈城，高峰期時86平三房成交價4.9萬/平，直逼5字頭，成交周期只有22天，只降價了2萬，甚至還是北向房源。

如今，86平南向三房，成交單價1.8萬/平，價差17萬成交，成交周期也更長了，跌幅超63%，折算下來四年間蒸發260萬+。

96平南向三房降價更狠，單價1.6萬/平，刷新小區階段性低價紀錄。

同板塊低密次新房品秀星樾，進入二手市場后，基本在走回調路，小區成交均價腰斬，由最高的6字頭到3字頭。

不過從市場行情看，品秀星樾11月的成交熱度明顯比傳統營銷期“銀十”更高——

無論是看房人數還是成交均價、成交量，環比都呈上漲趨勢。

其中，成交量環比暴漲633.3%，顯然是不少觀望的買家進場了。

情況相似的，還有同板塊的羅蘭國際，均價下滑，但成交量環比漲200%。

目前，羅蘭國際11月成交量破了全年紀錄，比金三銀四和金九銀十期間還高。

再看知識城。

相比科學城，知識城熱門在售二手房，多數是2020年前的次新房，價格優勢比不上品秀星樾這種樓齡更新的。

如片區標桿幸福譽，單價已經回落至1.1萬/平，總價84萬即能拿下兩房剛需戶型。

這面積段，在頂峰期要250萬+。如果是等到現在才上車，四年勁省約170萬。

就近七日成交來看，憑借毗鄰天河地緣優勢的老黃埔，熱度明顯不及兩個新城，成交量不多。

經典紅盤金碧世紀花園，樓齡已超20年，高峰期的兩至三房，單價5-6萬/平的成交房源比比皆是。

現在，小區三房回落至2字頭，兩房已經進入單價1字頭，等等黨或許今年還能有“撿漏”機會。

保利學府里，約79平相近戶型，單價從6.6萬到2.7萬，總價降300萬。

就環比看，保利學府里成交量和成交價都有所回暖。

次新房TOD星航，2025年初時首套二手房3萬/平成交，近期單價已回落到2.49萬/平。

綜合來說，黃埔二手房市場在經歷一場陣痛，價格正以擠泡沫式的速度回歸理性，而成交量卻在部分價格回調到位的標桿盤中逆勢攀升。

一個值得注意的現象是，相比傳統營銷旺季金九銀十，黃埔多個小區的成交熱度反而在11月集中爆發。

曾經的瘋狂與當下的深度調整，構成了黃埔樓市最真實的兩面。

2020-2021年間，在人才購房政策與產業預期雙重刺激下，黃埔一度成為廣州的造富神話。

投資客大量涌入，短期內人為推高了遠超基本面的房價預期。

隨著政策紅利退潮、新房供應放量及市場預期轉向，缺乏堅實居住價值支撐的價格體系必然面臨嚴峻考驗。

黃埔這一輪的深度回調，是投資屬性凌駕于居住屬性弊端的典型。

當下的普遍降價，既是對過去非理性繁榮的清算，也是市場擠出水分、居住價值回歸的必然過程。

但成交熱的現象也表明，當價格回調至與地段、產品、配套相匹配的區間時，真實的居住需求會開始托底，并逐步構建新的價格平衡。