2026年可能會有一場更大的牛市！

滬指九連陽。甭管有沒賺錢，你就說滬指是不是漲了吧

目前是典型的機構主導、散戶跟隨行情，所以上漲集中在極少數板塊。導致不少朋友沒咋賺到錢。

不過，這個問題可能會在明年解決，迎來行情的擴散和普漲。

1 樓市>出口

這事得從出口和樓市說起。

下圖是2000年以來中國出口金額（紅線）和商品房銷售額（藍線）。

2021年之前，二者是持續提升的，而且可以相互對沖。

比如2014年樓市不好，但出口很好，實現了對沖。2015年～2016年，全球需求下滑，中國出口也明顯下行，而樓市很好，對沖了出口的不利影響。

可2021年之后，出口和樓市呈現明確的K型分化。盡管出口在重壓之下依然強勢，但也無力對沖樓市的巨幅下行。

現在大家都說要拉動內需，但其實買新房也是一種消費（雖然名義上被計入固定資產投資）。而且買房后，還有裝修、家具和汽車等一系列衍生消費。

樓市消費的大幅減少，會通過財富效應、產業鏈傳導、就業與收入沖擊和預期惡化幾條路徑，沖擊整個社會的消費體系。它的影響比貿易戰都要大得多。

這也導致了2022年起的三年大熊市。雖然2024年反彈了，但因為住房消費還在下行，股市也更偏結構性行情。

而接下來，樓市很可能會出現重大變化。商品房這個巨大消費的下行，也許會在明后年結束。

2 樓市銷售即將觸底

我們可以算一下商品房的真實需求。

這里從最悲觀的角度出發，不考慮任何新增的城市化需求，僅考慮現有城鎮住房的更新需求。

把房子當做消費品，總壽命是70年。目前全國平均房齡是17.3年，剩余壽命53年。不同地區會有差異，部分鄉鎮隨著人口減少，房屋被快速拋棄，而北上等一線城市在持續老舊小區改造，延長房屋壽命。這里悲觀一些，拉長使用時間，按照60年剩余壽命來估算。

全國城鎮住房建筑面積為378億平方米。再結合人口變化情況，計算可知，每年有6.3億平的新房需求。

這個數字你可以認為是悲觀情形下的底線需求。

咱不能一家之言，我看了官方協會和券商的研究數據。他們認為合理需求在7~12億平。

外資券商的研究數據是按套數算的。每年合理需求500萬套，按照每套80~100平計算，需求在4~5億平。

當然，你也可以套一下日本。日本新房銷售面積最低點是2009年的0.69億平。按照人口換算過到中國，就是7.5億平。

我算出來的6.3億平的底線需求在各路數據的中間偏下，具有合理性

我們再來看下實際銷售情況。

2021年，全國商品房銷售面積接近20億平，大大超出了底線需求，存在明顯泡沫。

此后，樓市去泡沫，商品房銷售面積一路下滑到2024年的8.1億平。下滑力度很大，換一般國家早崩了，這波全靠出口撐住。

2025年即將結束，預計全國商品房銷售面積為7.3億平，距離6.3億平的底線需求并不遠了。

如此看來，中國商品房銷售（也可以說是商品房消費）的下行空間并不大了，觸底可能也就是明后年的事。

3 全面牛市并不遙遠

這不代表地產企業的經營會轉好。原因很簡單，你看下面這張圖。雖然每年新開工面積只有6億平，供給已大幅減少，但問題是在建面積有66億平。所以地產企業還有大量的庫存需要消化。

但這代表中國經濟的壓力會越來越小。包括各位在體感上的壓力，到2026，最晚2027年，會出現明顯好轉。樓市銷售下行對經濟，特別是對消費的負面效應，會逐漸結束。

映射到股市，就是結構性行情的擴散，是普漲行情的到來，是牛市的持續。

這里真不是打雞血，順便說下日本當年的情況。

下圖是日股過去50年走勢。

日股在1990年見頂后，持續下跌。底部出現在2009年，圖中紅圈處。

而2009年這個年份前面已經提到過了，就是日本商品房銷售面積的底部。

即日本股市的觸底和樓市銷售面積的觸底，是同步的。

這么看，A股貌似比較聰明，提前兩年就觸底反彈了

不過，這跟中國內需市場超大，以及中國出口極強有更大的關系。不像日本，沒有經濟自主權，1990年后被收割得很厲害，優勢產業被割了個七零八落。

總之，站在2025年底，對明年的市場要多一份樂觀。

也許會出現一場很大的牛市，再漲個20%以上。但問題是，A股已連漲兩波，估值也談不上低了。萬一暴漲，要注意風險。

最好還是平穩一些，一年漲個5%，股息再收個2%，加起來7%就很厲害了。重點是，在商品房消費摸到底部后，股市暴跌的可能性在急劇減小。下跌更多是機會，而不是風險。

報下格指1.98，投資機會為B-（投資機會從好到差為S、A、B、C、D）。原創不易、干貨更難，還望大家多點贊、在看和分享支持。你的支持是我更新的最大動力！