華亭賓館，為何選擇服務(wù)式公寓？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

閉館三年后，作為上海資歷最老的頂級酒店——華亭賓館搖身一變，由英資公寓品牌Savills Residence（以下中文簡稱：第一太平戴維斯）接手后，部分客房從五星級賓館煥新成服務(wù)式公寓，未來華亭賓館可能主要以“酒店+服務(wù)式公寓”雙業(yè)態(tài)運營，華亭賓館迎來新的發(fā)展周期。

一代五星級涉外酒店，煥新服務(wù)式公寓

最近，閉館三年后的華亭賓館終于迎來新開業(yè)喜訊。酒店從五星級酒店煥新成上海華亭賓館服務(wù)式公寓，項目共提供57套精裝全配服務(wù)式公寓，套內(nèi)有一居或兩居室戶型，實用面積達(dá)到60-90平方米，預(yù)計將于2026年第一季度交付。

在規(guī)劃之初，華亭賓館的占比面積就不小，主樓與副樓的總建筑面積近10萬平方米，在當(dāng)時的上海酒店中屬于較高規(guī)格，提供1020間不同房型，如總統(tǒng)套房、花園套房、標(biāo)準(zhǔn)套房、雙人房、單人房等，不僅客房種類豐富多樣，還擁有龐大的客房供給能力，其房量占全上海客房數(shù)量的25%。

若按照每間客房平均面積約30-40平方米的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，總客房面積能達(dá)到3萬—4萬平方米左右。按此類推，改造后的服務(wù)式公寓面積比曾經(jīng)的客房面積還翻了一倍，但房間數(shù)量大幅度減少。

可見煥新成服務(wù)式公寓后，華亭賓館在空間功能、服務(wù)定位、運營成本、創(chuàng)新設(shè)計等多方面進行了轉(zhuǎn)型調(diào)整。一位內(nèi)部人士告訴空間秘探，原華亭賓館改造后可能還會保留部分酒店，以“酒店+服務(wù)式公寓”雙業(yè)態(tài)運營，服務(wù)式公寓有57套，酒店部分運營方和具體規(guī)模還沒有披露。

除此之外，華亭賓館服務(wù)式公寓還引入數(shù)字化系統(tǒng)，圍繞智能化居住體驗展開，如智能門鎖、智能家居控制、能源管理、物業(yè)服務(wù)數(shù)字化平臺、訪客管理系統(tǒng)等，提供了更便捷、安全、高效的居住體驗。

然而，改造前的華亭賓館，自始至終都秉持著先進的服務(wù)理念與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。1986年開業(yè)的華亭賓館因上海古地名“華亭”獲名，是國務(wù)院1978年批準(zhǔn)建造的全國6大酒店之一，是上海第一家涉外五星級酒店，建成當(dāng)年便與喜來登簽訂10年委管合同，引進了先進的服務(wù)體系，24小時客房送餐、全天候管家、游泳池、健身房、康樂中心、保齡球、網(wǎng)球、歌舞廳……這些時髦潮流的配置在那個年代，幾乎是難以想象的程度。

以至于開業(yè)兩年后，《外國經(jīng)濟與管理》刊登的一篇學(xué)術(shù)論文中，華亭賓館被這樣評價，由于中外雙方合作得很好，企業(yè)在1987年營業(yè)利潤達(dá)到一億多元人民幣，平均每個員工創(chuàng)匯2萬美元。

不止于管理制度上的先進，華亭賓館還規(guī)范員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定了上海酒店業(yè)第一本員工手冊，包含每個崗位的標(biāo)準(zhǔn)制度、獎懲措施等，內(nèi)容羅列詳細(xì)。可量化的服務(wù)制度，促使華亭賓館誕生了不少中國酒店業(yè)高管，被譽為中國酒店業(yè)的“黃埔軍校”，現(xiàn)任希爾頓大中國區(qū)總裁錢進先生，也曾在華亭賓館剛開業(yè)的前兩年擔(dān)任總經(jīng)理助理。

然而華亭賓館的輝煌時刻，伴隨與喜來登十年合約的到期歸于穩(wěn)定，進入新世紀(jì)雖面臨市場競爭，但憑借其品牌影響力與客戶忠誠度，仍維持一定市場份額，營收維持在1.5億元區(qū)間，凈利潤為500萬—800萬元，成為錦江國際（集團）有限公司重要利潤來源之一。

但隨后受宏觀經(jīng)濟變化、“三公消費”限制、國際高端酒店、高端精品酒店增多等因素影響，分流了不少客源，加之設(shè)施老化與更新停滯，讓華亭賓館的品牌定位逐漸落后于市場變化，運營管理與服務(wù)創(chuàng)新能力，急需提升。直至2022年2月16日，華亭賓館因裝修改造而正式停業(yè)，停業(yè)前酒店仍保持較高的市場關(guān)注度和客流量，特別是餐廳等設(shè)施出現(xiàn)預(yù)訂火爆情況。

為何選擇服務(wù)式公寓

如今傳來新消息，華亭賓館——這家見證中國酒店業(yè)近四十年發(fā)展的老牌酒店宣布：部分客房改造成高端服務(wù)式公寓。為何華亭沒有選擇繼續(xù)翻新成新的高端五星級酒店，而是轉(zhuǎn)換解題思路首先選擇服務(wù)式公寓？

首先，稀缺地段涌現(xiàn)出更多靈活租住需求。近幾年，伴隨全球化與城市化進程加速，高端消費人群涌入城市，尤其是年輕白領(lǐng)、跨國企業(yè)外派人員、商務(wù)旅行者及家庭客群對長期穩(wěn)定居住的需求增加。同時，消費者偏好發(fā)生轉(zhuǎn)變，對居住品質(zhì)和性價比的要求提高，不再單純追求酒店豪華的設(shè)施。一方面是靈活租住需求的日益攀升，另一方面是對居住舒適性、便利性和生活化提出了要求。

兼具酒店服務(wù)靈活租住需求的服務(wù)式公寓應(yīng)運而生，作為國際貿(mào)易樞紐城市與城市化進程的重要代表，截至2025年上海服務(wù)式公寓在其集中式公寓中占比5.54%，盡管較2024年微降0.5%，但2024—2025年期間，服務(wù)式公寓租金和出租率持續(xù)攀升，部分核心區(qū)域項目租金超90%，租金保持穩(wěn)定或小幅上漲。

不過，盡管服務(wù)式公寓通過融合酒店服務(wù)和居家功能，有效填補長短期住宿市場的空白，但規(guī)模發(fā)展依賴于城市經(jīng)濟水平、客群支付能力及物業(yè)選址，特別是對地段依賴性較強。而這正是華亭賓館等老五星級酒店的核心優(yōu)勢所在。

華亭賓館位于徐家匯核心商圈，周邊國際品牌商場、寫字樓、金融機構(gòu)林立，如港匯恒隆廣場、太平洋百貨等，兼具商務(wù)、旅游、休閑等多元需求，與服務(wù)式公寓的受眾客群高度吻合。

更值得注意的是，住宿需求正在悄然細(xì)分。根據(jù)CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年6月，上海集中式公寓市場中兩房以上戶型產(chǎn)品市占率達(dá)44.6%，較去年年初增長7.1%，其中兩三居室戶型的市場占有率更高，達(dá)41.7%，較去年年初增長7%，而兩房戶型占比較去年增長了5.1%。可見，住宿市場供給結(jié)構(gòu)有向中大戶型傾斜的趨勢，這在華亭賓館的改造戶型中也有所體現(xiàn)，而大戶型客房體量對于五星級酒店來說，受限于運營成本、市場需求、空間維護等因素，通常數(shù)量較少。

其次，沉淀的品牌文化力更容易盤活。在錦江國際（集團）有限公司改造華亭賓館之前，已有成功先例：由原上海靜安賓館轉(zhuǎn)型的海格公寓已于2025年3月1日開業(yè)，同樣定位為高端服務(wù)式公寓，主打稀缺大戶型（如241平方米四居室大平層、189平方米復(fù)式三居室）及個性化服務(wù)。

從入住率看，稀缺的戶型推出后受到高端客群的關(guān)注，目標(biāo)客群更精準(zhǔn)，吸引長期居住的商務(wù)人士、家庭客群及高端度假人群。相比改造前，服務(wù)式公寓的靈活性和私密性更能滿足市場需求，出租率較改造前提升32%。另一方面，除傳統(tǒng)商務(wù)客源外，新增家庭客群、長期租客及對歷史文化建筑感興趣的游客，客源結(jié)構(gòu)更加豐富，抗風(fēng)險能力增強。

租金方面，改造后房間面積普遍增大，不同房型滿足多元需求，租金定價較改造前大幅提高，如48㎡單間租金約3萬—3.5萬元/月，241㎡四居室租金達(dá)15萬—18萬元/月。同時，憑借歷史建筑文化價值、高端服務(wù)配套及稀缺性，海格公寓能在市場中形成差異化競爭優(yōu)勢，具備更多租金溢價的能力，能吸引更多高凈值客戶。

文化方面，海格公寓與周邊歷史建筑、文化場所聯(lián)動，舉辦文化活動、藝術(shù)展覽等，促進社區(qū)文化發(fā)展。

海格公寓改造成服務(wù)式公寓，通過空間重組、服務(wù)升級、文化鏈接等多維度的傳承與創(chuàng)新，讓品牌文化在新的業(yè)態(tài)中煥發(fā)出別樣的生命力。

巧合的是，這兩個項目中都能看到第一太平戴維斯的身影，均承擔(dān)了策略顧問的角色，負(fù)責(zé)對項目進行市場調(diào)研、需求分析，為項目定位和轉(zhuǎn)型提供專業(yè)建議。區(qū)別在于，華亭賓館項目中，第一太平戴維斯更偏向綜合運營服務(wù)商，除租賃外，還深度參與日常運營與資產(chǎn)管理，對項目的長期發(fā)展和價值提升承擔(dān)更多責(zé)任。這種深度介入若能結(jié)合海格公寓的改造思路，或許能更好地激活華亭賓館深厚的品牌文化力。

最后，服務(wù)式公寓投資性價比高于傳統(tǒng)五星。數(shù)據(jù)顯示，上海高端服務(wù)式公寓的租賃回報率（毛租金回報率）大致在4%—6%之間。這一區(qū)間反映了市場主流項目的收益水平，涵蓋內(nèi)環(huán)至中環(huán)核心地段的優(yōu)質(zhì)項目。

以陸家嘴核心區(qū)項目為例，如PARK699·柏舍等高端服務(wù)式公寓，因地段稀缺、配套完善，租金回報率可達(dá)4%—5%，部分滿租項目甚至能接近6%；在中環(huán)成熟商圈，有中駿天悅方隅公寓等，滿租狀態(tài)下年租金回報率可達(dá)8.5%（未扣除運營成本）。

然而，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，上海五星級酒店過去10年的平均投資回報率大致在3%—5%之間，聚焦于新興區(qū)域或非核心地段，投資回報率可能較低，通常在2%—4%左右，同時項目可能面臨市場競爭激烈、客源相對不穩(wěn)定等問題，需要更長時間來培育市場。

值得一提的是，核心城市優(yōu)質(zhì)項目中服務(wù)式公寓的平均出租率維持在85%—90%之間，租金抗跌性顯著高于五星級酒店55%—65%的區(qū)間內(nèi)。

在改造成本上，服務(wù)式公寓更注重居住的舒適性和實用性，硬裝重點在于臥室、廚房、衛(wèi)生間等功能區(qū)域方面的提升，而五星級酒店對客房、大廳、餐廳、會議室等公共區(qū)域裝修要求極高，成本隨之水漲船高。除此之外，服務(wù)式公寓軟裝以簡約裝點風(fēng)格為主，運營管理相對五星級酒店也較為簡單……

在退出機制上，服務(wù)式公寓資產(chǎn)證券化退出更靈活，由于其租金收入相對穩(wěn)定且租期長（通常為月租或季租），更容易形成可預(yù)測的現(xiàn)金流。而五星級酒店收入受季節(jié)性、市場波動等因素影響較大，現(xiàn)金流穩(wěn)定性相對較差。目前，中國酒店類REITS尚處于起步階段，五星級酒店REITS項目較少，雖然高端服務(wù)式公寓REITS同樣屬于新興領(lǐng)域，但其更長期的現(xiàn)金流會更有發(fā)展前景。

“百態(tài)爭奪”各有不同

伴隨“租購并舉”住房政策推進以及經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)租賃市場需求增長，政策支持、市場環(huán)境和消費需求等多重因素推動高端服務(wù)式公寓進入規(guī)模化發(fā)展。與之相對的，在城市更新浪潮下，傳統(tǒng)老五星級酒店正迎來轉(zhuǎn)型期，如何精準(zhǔn)定位、硬件有效升級、服務(wù)體驗創(chuàng)新、品牌重塑、運營優(yōu)化等一系列問題隨之而來。

過去，老五星級酒店式微，除了翻新維持五星級定位并升級，更多降級為中高端或精品酒店，從全服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫贩?wù)，抓住特色服務(wù)與個性化體驗，以降低運營成本并吸引特定客群。或者，轉(zhuǎn)型為其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如寫字樓、商業(yè)綜合體、康養(yǎng)中心、企業(yè)總部等，通常是酒店所在區(qū)域的供需發(fā)生根本性變化而為之。

而服務(wù)式公寓的崛起，讓老五星級酒店既能延續(xù)高端的酒店服務(wù)，又拓寬居住模式，為當(dāng)下住宿語境提供了一種新的可能。因此，不同玩家開始注意到，這個市場需求增長、資產(chǎn)盤活意愿強烈、政策支持背景下的行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展前景，那具體有哪些服務(wù)式公寓品牌入局？彼此又有什么特點？

/ 國際品牌力煥活在地文化

今年，雅詩閣與梁溪資產(chǎn)運營公司合作，將無錫的老牌飯店“中國飯店”改造為奧克伍德城中服務(wù)式公寓，并保留部分餐飲功能，實現(xiàn)酒店與服務(wù)式公寓的復(fù)合業(yè)態(tài)運營。

在空間設(shè)計上，將國際現(xiàn)代美學(xué)與江南元素結(jié)合，中式窗欞、太湖水波紋等隱現(xiàn)江南元素，營造空間寧靜靈動的氛圍。在餐飲服務(wù)上，與本地風(fēng)味結(jié)合，小籠包、玉蘭餅等無錫特色小吃搭配西式早餐、沙拉、烘焙等國際餐點。在服務(wù)理念上，以“盡享舒適圈的溫馨自在”為理念，將國際旅居服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與無錫“家文化”融合。

同時，改造后的服務(wù)式公寓接入雅詩閣全球會員忠誠計劃“雅星會”中，為住客提供國際化的會員權(quán)益與禮遇；而且改造后能更好地結(jié)合本地資源，如周邊商業(yè)、文化設(shè)施等，為住客提供個性化服務(wù)，實現(xiàn)國際品牌服務(wù)與本地生活場景的無縫銜接。

/ 品牌衍生用“慢奢”打開思路

伴隨中國消費者對高品質(zhì)、深度體驗旅居需求的日益增長。雅高旗下瑞士酒店將新增六處選址，旨在布局中國慢奢市場，其中上海虹橋瑞士酒店服務(wù)式公寓是品牌在中國推出的首個服務(wù)式公寓項目，是雅高集團基于市場需求和品牌延伸策略推出的住宿產(chǎn)品類型。而背后被換牌的豪華酒店是上海虹橋錦江大飯店，前身為上海威斯汀太平洋大飯店，在1992年便已開業(yè)。

一方面，雅高集團察覺到老牌五星級酒店資產(chǎn)盤活市場需求迫切，將適配的高端酒店品牌切分，孵化出更細(xì)分的服務(wù)式公寓，搶占市場先機。另一方面，雅高集團從“慢奢”理念切入，精準(zhǔn)對接大虹橋國際樞紐的長住需求，為長期駐滬人士提供了融合瑞士精準(zhǔn)服務(wù)與海派生活美學(xué)的理想居所，填補了市場對高端、舒適、便捷長租公寓的空白。

/ 推出全新概念主動擁抱存量煥新

當(dāng)然，除了在住宿行業(yè)主做酒店與公寓品牌的集團，還有一些玩家從老五星級酒店的存量煥新處下手，曲線切入高端服務(wù)式公寓賽道。

遠(yuǎn)東飯店，是民國時期上海著名的旅館之一，位于上海市黃浦區(qū)西藏中路90號（與北海路相交），飯店于1923年便已正式開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天上海灘各大報紙爭相報道。2022年，OPARTMENT品牌為改造遠(yuǎn)東飯店而誕生。項目在保留其原有建筑外觀和主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進行全面重塑，最終打造出僅59套的高端公寓，提供studio、一房、二房三種戶型選擇。

值得一提的是，依托遠(yuǎn)東飯店改造的成功經(jīng)驗，OPARTMENT品牌順勢推出多個產(chǎn)品系列：黑標(biāo)系列專注盤活老五星級酒店資產(chǎn)；Light系列則面向都市青年，融合靈活分區(qū)、智慧科技與自然元素設(shè)計，平衡獨處與社交需求。目前，品牌計劃通過產(chǎn)品系列的迭代與創(chuàng)新，拓展更多業(yè)務(wù)領(lǐng)域與場景。

曾經(jīng)，作為上海改革開放的標(biāo)志性建筑和近四十年的城市地標(biāo)，華亭賓館的轉(zhuǎn)型恰逢其時：城市更新、人口流動與靈活住宿等多重需求，加之更性價比的投入產(chǎn)出，正驅(qū)動其向高端服務(wù)式公寓轉(zhuǎn)型。這一選擇既順應(yīng)了老五星級酒店盤活存量的迫切性，也契合了高端服務(wù)式公寓市場的增長趨勢。未來，老五星級酒店的轉(zhuǎn)型之路或許將更加多元，而改造為服務(wù)式公寓不失為一條值得探索的路徑。