我堅定認為中信信悅灣價格太貴

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產為核心的公共分享，新開小號多為企業價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關注交流。要強調的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構成任何投資建議，請大家結合自身風格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

我前文《》發表談到，中信信悅灣的定價太貴了，這個價格會導致買家未來3-5年都沒錢賺（本文我把時間拉更長一些）。

今天信悅灣的開盤結果超出市場預期，也超出我的預期。根據網上流傳的截圖我數了一下，156套單位，賣掉了128套，當日去化率超過8成。最貴的兩套——一套519平米、備案單價36萬/平米、總價約1.87億，一套658平米、備案單價38萬/㎡、總價約2.5億，也都賣掉了。

看到了一些粉絲的留言，我繼續來說明探討。

首先要說一點，我不懷疑開發商的數據，行業潛規則是樓盤銷售數據都有水分，但這個無從查證，所以如果我們以前使用了開發商的口徑，那么現在邏輯上就必須保持一致。事后，我也不會去查備案網簽，網簽也是一個滯后數據，都沒有什么意義。

對這個銷售戰況，我必須要承認，超出我的預期。我先前沒在文章里寫出對開盤成交的預測，考慮到我先前關于超級豪宅供應短缺的框架判斷，我認為會在5-8成，結果超出了我的上限。whatever，因為我先前我沒有些我的去化預測，所以說在這一點上你說我錯了，我接受。

再說一點，這個成交量是個天大的好消息，它會帶來什么效果呢？1）會讓深圳的房地產統計數據變得好快，在12月-明年1、2月國家統計局關于70個大中城市房價數據的披露里會顯示出來（預計最晚在2.15-16日出來結果，預計明年1月、2月深圳的新房價格會實現雙連升），屆時深圳的房價可能會實現數十個月以來的第一次環比同比喜人上漲！2）它短期內會在一定程度上鼓舞市場士氣，尤其是豪宅市場，以全國最高的價格開盤還賣得這么好，讓人們看到了深圳的潛力、有錢人的規模、未來的信心。

下面，我們回到問題的重點：我評估信悅灣這個價格太貴，指向是買家未來的預期回報率很低，或者直接說，在未來賺不到錢。并非是指向當天賣多少，賣的多或者少，是不是當天賣完，并不影響我的這個判斷。

市場對此有很大分歧，或者說壓倒性的看法是，信悅灣賣得好，就說明了價格是低的。這是完全沒有任何邏輯的說辭，日光盤可能不賺錢，滯銷盤也可能會賺大錢，這在房地產歷史上太多了，不是什么新鮮事。套用我之前一直沿用的老巴的思維邏輯：如果我的判斷是成邏輯的，那么我不會因為很少人支持我就改變我的看法，反過來也一樣。支持者/反對者多或者少，不是我的判斷基礎。最終是對是錯，需要時間與市場來驗證。

我簡單明了說出我的看法：放眼未來的5-8年乃至10年，我認為以現價買入信悅灣大概率一分錢都賺不到。很大概率，它會成為當年的湯臣一品、紅樹西岸，在投資回報率上表現不佳。

首先岔開一點，聊一點所謂“有錢人”。房地產市場或者自媒體，經常會陷入一種對有錢人的“盲目崇拜”中，認為“有錢人比普通人更有智慧”，似乎是有錢人買豪宅就一定意味著有錢賺，一定意味著比普通人擁有更多的判斷力，他們出手就一定是意味著他們的判斷是對的。

這個實在是“錯得不淺”，邏輯和事實上雙重錯。我認識的有錢人應該比絕大絕大絕大多數粉絲都多，身家幾億到上百億的財富自由者，我朋友圈里不是好幾個，是真的好多個。但這些說明不了什么，我的研究和我的經歷告訴我，我們對有錢人的看法可以是“持中”的（包括對國內國外的看法都可以如此），你見到的有錢人虧錢虧得上天臺的還少嗎？某種程度上講，他們也是普通人，疫情來了也都得關起來。

邏輯上錯，在于底層它違反了最基礎的“專業化分工”理論。很簡單的問題，專業問題需要去問專業人士。我相信一個身家幾億想移民的富人，他會像個小學生一樣認真的聽一個年薪可能只有20萬的移民機構的小姐姐去介紹各國移民的不同。我更相信一個身家幾十億可以聘請一個專業醫療團隊的富豪，他掌握的外科專業知識絕不會比一個年薪50萬的外科醫生多。在買房或者投資中，也是這樣，富人的來源有很多，絕大部分都不是天天關注我們這個房地產的，他們對于房地產的知識沒有你想象的那么多，也不需要（無論窮人富人都不需要），這正是專業化分工的意義。所以，有錢沒錢，顯然不是我們評價一個盤的價值依據，哪怕一丁點兒。也不要覺得他們一定能夠“春江水暖鴨先知”，4月份的美股大跌，賣的都是大機構有錢人，接盤的都是散戶，結果散戶都在賺錢，機構又在忙不迭的回補。

事實上錯，在于：如果說富人買房子代表著方向，那么是誰告訴你他們不會虧錢的？我們現在所身處的市場，已經很好的證偽了這一點。2018年以來搶豪宅的富人，可以說有多少虧多少。沿著香蜜湖、深圳灣、寶中、前海，無論哪一個樓盤，當初開盤時都可謂是豪宅，現在都一分錢沒賺到。尤其是投資者們預期最高、吹捧最猛烈、有錢人扎堆哄搶的前海，反而是跌得最多的。

當然，我不是說專家就能對。房地產專家也好、開發商也好、當然也包括我在內的自媒體同行在內，人們常常會自我美化“我判斷又對了”，但回顧歷史，一個顯而易見的事實是：他們犯錯的概率只比圈外人好一點點。但幾乎所有人都無比默契的不提，比如我提一個無比扎心的問題（或者說是捫心自問吧）：

為什么幾乎沒有一個大V在2018-2021年期間發出有關房地產泡沫已經過大、即將崩塌的警告？以及，你現在對超級豪宅那么樂觀，那么告訴我真心話，如果讓你再來一次，你會不會在2020-2021年賣掉房子？

我自己也沒做到，這是我自認為水平不到的地方，我深以為懼、引以為戒，面對這樣的大危機，我和后臺的一些粉絲們一樣都是亞歷山大。很長時間里我都在反思在2020年時我為什么不再堅決一點提醒粉絲們去出貨，我明明已經意識到了危機。如此大的系統性危機，說事前沒有征兆端倪，是騙人的。李超人、萬科都幾乎都是提前明牌警告，普通人照做就可以避難。

但事實經常如此，令人無奈，大泡沫崩潰之前，能夠預見并且能夠及時抽身者，寥若晨星。

這是行業需要集體性反思的一點。

我的意思是，誰都會犯錯。在這一點上，市場是很公平的。大方向上能做對的人，從來都是少數。不存在什么有錢人、窮人的區別，只存在誰做了更多功課、誰做了更多風控、誰更加有耐心，誰最后才是贏家。如果你是富人，但你冒進，你反而更有機會變成窮人。這沒什么稀奇的，股市里這樣的案例太多了。所以，不要迷信這些東西，個人的冷靜、清醒、獨立思考、不激不盲，最重要的，尤其是面對當下這樣的市場。

接下來，我來說我對以當前這個價格買入信悅灣的看法。

我倒不是說我要做那個看空英偉達的Burry，我沒那個水平（有那個水平我也學洪灝去），我也不認同他。事實上，我對深圳的超級豪宅的很遠期是相對樂觀的，但這絕不意味著我認同信悅灣直接把這個價格拉到我預期5-10年后的價格。

關于價格體系我在前文已經說過了，這里完整表述。

其一，我認為迄今為止深圳的超級豪宅“天花板”依然是深圳灣一號，如果要超過深圳灣一號，那么必須要在產品打造上與之完全對標。信悅灣如果要向市場展示這一點，應該在產品節奏上往后推遲，露出更多的產品信息，給到客戶和市場更大的確定性，那樣才有可能支撐起這樣的價。以目前的信息，遠遠不夠。

其二，未來的宏觀環境不能支撐。這一點我一直沒講，因為還沒到時間。北上廣深的超級豪宅為什么賣得都不錯？原因簡單，供應短缺，太缺了。為什么會供應短缺？就是我前文說的，長達10多年的嚴厲政策監管，導致市場上多是“偽豪宅”，有錢人的需求無法被滿足。是以，當監管全解除后，超級闊綽的“豪產品”出來，富人會去換房子。但！同時重要的一點是，這個K型市場如果要有持續性，必須有強勁的富人、中產階層壯大來支撐。我認為這一點非常不確定，甚至可以說繼續下摔的概率更大。房地產的大周期已經過去了，這一點毫無疑問。這也是我為什么一再強調，超級豪宅一定要趁這個時間窗快速走掉的緣故。等到富人群體改善居所的需求釋放的差不多了，超豪的這一波熱度也就下去了。目前來看，時間上我認為中期尚可支撐，但重點在于，方向上其實是明牌了。如果你細心，應該能注意到，超豪的開發商事實上也是在巴不得趕緊派貨出去，他們不再像以往那樣“囤積居奇”。

其三，未來的流動性問題。如果你覺得信悅灣的現價“一點兒也不貴”，那沒有問題。但要驗證這一點，需要時間，房地產的時間動輒都要3-5年、7-8年。信悅灣交房子預計要到2028年底，我們可以2029年為界，或者以2030、2035年為界，都可以。假定未來10年這個樓盤的市值再升一倍，均價達到48.8萬/平米，0杠桿條件下年化回報率7%。基于以上第二條，我不太看好屆時市場的承接力度，很大可能是有價無市。

更可能的結果是，我認為這個盤更有可能重演當年的湯臣一品的歷史。所謂愛屋及烏，作為《俠女》的超級粉，湯臣一品我多年來都非常非常喜歡，每次到黃浦江我會拍很多它的照片，而它的產品影響力也的確足夠強大，一直至今20年不落伍。但就投資計算而言，當年買湯臣一品的豪客們，10年回報率并不高。這個盤2005年開盤，叫出天價11萬/平米，賣不掉，后來遇到“四萬億”開始走俏，但直到2017年前后才漲到20萬/平米，如今大約在25萬/平米。如果算10年回報率，即便是不計資金成本，勉強翻倍，年化7%。完全跑輸了同類房地產。

這是合理的。我前文也說過，過于激進的定價，一定會帶來遠期回報率的降低。請牢記一點歷史教給我們的血淚教訓：所有買地王、樓王的，下場都不會太好。有一年的股東會，老孫不斷的強調了這一點：搞房地產這一行，最怕的就是土地買的太貴了。他為什么強調這個？因為這哥們吃過地王太多虧了，融創當年可是搶地王的一把好手，哪哪都有他。所以，我近年來主張的好交易是：《》。再好的公司，也要有合理的價格，過于昂貴說啥也不能干，寧可錯過不要犯錯。這個上面，不能被“饑餓營銷”——不要覺得窮人會被饑餓營銷，富人一樣會。

同類的深圳也有，紅樹西岸，當年亦是定位做開山鼻祖級的分層頂豪宅。那塊地是2001年的全國地王，拿地時就引起了全國關注，設計引入公建風，全玻璃幕墻第一家，風車造型至今依然是深圳灣獨樹一幟，毫不落伍。樓盤在2005年開盤，開價2.5萬/平米，當時旁邊的中信紅樹灣只賣1.3萬/平米，價差接近1倍。而后來在二手市場，兩者接近拉平。即是說，同期購買持有同等年限，回報率也可差1倍。

而今往后看，信悅灣所處的市場環境與當年湯臣一品已完全不可同日而語。一個是正在冉冉升起的大周期，一個是正在搖搖欲墜的大周期。如果說先前過于激進的定價，只是賺的少的問題。那么，現在過于激進的定價，可能會讓你的客戶虧錢。

這是我的判斷，以未來3-5年，乃至5-10年為期，我認為以24.4萬/平米的價格買入，你大概率賺不到錢，加上你的資金成本，很可能會虧錢。如果再考慮機會成本，我相信那個結果會更不好看。這個情況下，無論是誰，買樓都要首先留足安全邊際。這就是為什么，熊市一定會超跌的緣故，因為不超跌，那個超級安全邊際就出不來，買家就不會進場。

到底誰對誰錯，時間會有答案，也許那需要數年，但我們可以耐心等一等。也可能很快，明年就會有線索。

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