住宅物業(yè)背鍋真的太苦了，亂象根源或許在治理體系的漏洞百出吧？

現(xiàn)狀描述

當(dāng)前住宅物業(yè)呈現(xiàn)四方困境： 物業(yè)企業(yè)叫苦不迭、業(yè)主滿腹苦水、居委會(huì)手忙腳亂、職能部門愁眉苦臉。

大數(shù)據(jù)視角

數(shù)據(jù)圖景：據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)2023 年數(shù)據(jù)，全國物業(yè)行業(yè)平均利潤率僅 2.7%，超 60% 中小物業(yè)企業(yè)面臨虧損；同時(shí)，黑貓投訴平臺(tái)顯示，2023 年物業(yè)相關(guān)投訴量達(dá) 123 萬條，較 2020 年增長 187%。

矛盾焦點(diǎn)：業(yè)主與物業(yè)的沖突集中在服務(wù)質(zhì)量（如衛(wèi)生、安保）、費(fèi)用透明度（公共收益侵占）、維修責(zé)任（房屋漏水、電梯故障）三大領(lǐng)域。典型案例：2023 年上海某小區(qū)業(yè)主起訴物業(yè)侵占公共收益 1200 萬元，法院判決物業(yè)返還但執(zhí)行困難。

頭痛醫(yī)腳：當(dāng)前對策的局限性

政策傾向：

近年來為治理住宅物業(yè)亂象，職能部門也是操碎了心，但是多是企圖滅火式辦法，要么以為用物管會(huì)、紅色物業(yè)、黨建引領(lǐng)、居代業(yè)等人海戰(zhàn)術(shù)就能解決問題，要么以為包干制變酬金制、信托制或這制那制就能包治百病，要么以為規(guī)制住宅物業(yè)或提倡質(zhì)價(jià)相符或降低物業(yè)費(fèi)等就能效果。然而，實(shí)事證明作用非常有限，真正成功的小區(qū)本身就自帶成功的基因（以后發(fā)文另表）。

多地出臺(tái)的物業(yè)整治措施多聚焦“基層加壓”—— 對物業(yè)企業(yè)罰款、約談負(fù)責(zé)人，要求業(yè)委會(huì)限期成立，考核居委會(huì)調(diào)解成功率。

數(shù)據(jù)不說謊：

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研，2018-2023 年全國物業(yè)整治政策中，涉及 “約束物業(yè)” 的條款占比 68%，“約束業(yè)主” 占比 22%，“完善制度” 僅占 10%。同期，物業(yè)糾紛案件年增長率仍達(dá) 15.3%，表明 “緊逼式” 對策未能根治問題，或許完善制度板塊未跟上是關(guān)鍵！

制度根源：六大病灶深度剖析

1. 法律法規(guī)不健全：閉門造車的 “紙上權(quán)利”

法條缺地氣：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35 條規(guī)定 “物業(yè)需按合同提供服務(wù)”，但未明確 “服務(wù)不達(dá)標(biāo)” 的量化標(biāo)準(zhǔn)及懲罰措施；

《民法典》第278 條將 “解聘物業(yè)” 的表決門檻設(shè)為 “雙三分之二”（面積 + 人數(shù)）參會(huì)，遠(yuǎn)超一般民事決議的“簡單多數(shù)”，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán) “卡殼”。

立法欠民意：

據(jù)某省住建廳內(nèi)部人士透露，2021 年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)參與意見征集達(dá) 12 次，而業(yè)主代表僅受邀 1 次，部分條款出現(xiàn) “物業(yè)免責(zé)化” 傾向（如 “因業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致破壞承重結(jié)構(gòu)，少有物業(yè)承擔(dān)責(zé)任的案例”，但物管條例明確監(jiān)督業(yè)主裝修行為是物業(yè)監(jiān)管責(zé)任之一，反向證據(jù)：裝修期幾乎所有物業(yè)都收取過裝修押金，只收錢不管事，這是不行的，不管事不受罰也是不行的）。

2.房屋預(yù)售與前期物業(yè)：好房子和業(yè)主自治的“雙重枷鎖”

數(shù)據(jù)不說謊：

房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)轭A(yù)售制，變成金融業(yè)，開發(fā)商3天造一層都嫌太慢，能造出好房子，別說住建部門的人不信，老百姓也不信！

2023 年全國新售商品房中，90% 由開發(fā)商通過 “前期物業(yè)協(xié)議” 指定物業(yè)公司，且協(xié)議期限多為 3-5 年。某第三方調(diào)研顯示，這類 “捆綁物業(yè)” 的業(yè)主滿意度比 “業(yè)主選聘物業(yè)” 低 28 個(gè)百分點(diǎn)。

監(jiān)管失察助長利益黑箱：

開發(fā)商常將物業(yè)作為“提款機(jī)”，如深圳某樓盤開發(fā)商將小區(qū)地下車庫（產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有）以 “月租 800 元” 租給物業(yè)，再由物業(yè)轉(zhuǎn)租牟利，業(yè)主直至收房 3 年后才發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損。

3. 共有物權(quán)登記缺位：業(yè)主共有資產(chǎn)成“唐僧肉”

制度執(zhí)行乏力：

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》有令不行，小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)登記率極低，交房前未強(qiáng)制鎖定登記給業(yè)主大會(huì)，導(dǎo)致本屬于全體小區(qū)的物業(yè)用房、經(jīng)營用房、會(huì)所、游泳池等被侵占。

自然資源部數(shù)據(jù)顯示，全國已建成小區(qū)中，僅12% 完成共有物權(quán)登記，導(dǎo)致開發(fā)商或物業(yè)長期侵占公共收益（2023 年媒體曝光的 “廣州某小區(qū)物業(yè) 10 年侵吞公共收益 8000 萬元” 案即為此類）。

4. 房屋質(zhì)量“先天缺陷”：物業(yè)成“背鍋俠”

行業(yè)亂象：房地產(chǎn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式下，某頭部房企 2022 年項(xiàng)目首開區(qū)平均建設(shè)周期壓縮至3個(gè)月（正常周期為6-9個(gè)月），導(dǎo)致房屋滲漏、墻體開裂等質(zhì)量問題頻發(fā)。據(jù)住建部2023 年報(bào)告，房屋保修期內(nèi)投訴中，“開發(fā)商遺留問題” 占比 73%，但業(yè)主往往因 “找不到開發(fā)商維修” 而遷怒物業(yè)。雪上加霜的是，房屋裝修質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備質(zhì)量保修期太短，房屋質(zhì)量終身制更成為笑談。

5. 業(yè)主自治門檻過高：“當(dāng)家做主”難如登天

現(xiàn)實(shí)困境：成立業(yè)委會(huì)需滿足雙2/3參會(huì)且過半業(yè)主同意，從籌備組成立到產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì)，要經(jīng)歷九九八十一道磨難，最后還可能卡在街道辦不給備案的鬼門關(guān)上。某省會(huì)城市數(shù)據(jù)顯示，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)不足三分之一，成功換屆的不足15%。更有甚者，部分街道辦以 “維護(hù)穩(wěn)定” 為由，直接叫停業(yè)主大會(huì)（如 2023 年杭州某小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組被街道辦以 “存在矛盾風(fēng)險(xiǎn)” 解散）。

破局之道：頂層設(shè)計(jì)的三大支柱

1. 立法重構(gòu)：以 “民生為本” 修訂法規(guī)

具體建議：降低業(yè)主參會(huì)門檻與表決門檻（可以借鑒國外“簡單多數(shù)”規(guī)則），新增《物業(yè)違規(guī)處罰條例》，明確“侵占公共收益超 10 萬元即吊銷資質(zhì)”；建立 “業(yè)主立法參與機(jī)制”，要求法規(guī)修訂時(shí)業(yè)主代表意見占比不低于 40%。

國際經(jīng)驗(yàn)：嚴(yán)刑峻法稱著的新加坡，其《建筑物管理法》規(guī)定，業(yè)主可通過“線上投票” 解聘物業(yè)，且投票結(jié)果 7 天內(nèi)生效，該國物業(yè)糾紛率僅為中國的 1/5，說明讓“成立容易但違規(guī)成本極大”的模式，是讓住宅物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)合規(guī)運(yùn)行的有效做法。

2. 制度革新：斬?cái)嗬骀湕l

預(yù)售改革：建議推行“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，取消“前期物業(yè)捆綁搭售”，前期物業(yè)只在交付前存在，交付前兩個(gè)月由業(yè)主成立的業(yè)委會(huì)招標(biāo)新物業(yè)單位進(jìn)場查驗(yàn)并接管，完成物業(yè)更換方算交房成功；建立政府主導(dǎo)的“住宅物業(yè)招投標(biāo)平臺(tái)”，規(guī)范業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)活動(dòng)。

共有物權(quán)保護(hù)和物業(yè)費(fèi)監(jiān)管：盡快完成全國小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)登記核查工作，做到應(yīng)登記盡登記；物業(yè)費(fèi)和公共收益實(shí)行“業(yè)主大會(huì)專戶管理”制度，全面實(shí)現(xiàn)銀企直連，實(shí)時(shí)公示收支明細(xì)；加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)專戶財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用建議由財(cái)政承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)根據(jù)規(guī)模、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，只能收取對應(yīng)檔次的固定酬金。

3. 政府治理轉(zhuǎn)型：既是“監(jiān)管者”又是“服務(wù)者”

職能調(diào)整：將物業(yè)監(jiān)管從“住建部門” 劃歸 “民政部門”，既是突出住宅物業(yè)“民生屬性”的需要，也是規(guī)避住建部門個(gè)別干部“既媚管房產(chǎn)爹又疼物業(yè)兒”的有效方法；設(shè)立“物業(yè)糾紛仲裁委員會(huì)”，提供免費(fèi)法律咨詢和調(diào)解服務(wù)，仲裁結(jié)果具有法律效力。

數(shù)據(jù)支撐：財(cái)政部2023 年報(bào)告顯示，某試點(diǎn)城市物業(yè)糾紛調(diào)解納入政府購買服務(wù)后，調(diào)解成功率從 38% 提升至 72%，訴訟量下降 45%。

物業(yè)改革，不止于“換物業(yè)”

物業(yè)亂象的本質(zhì)，是房地產(chǎn)發(fā)展模式與民生需求的脫節(jié)。

若僅停留在“更換物業(yè)”“處罰企業(yè)” 的表層治理，無異于 “揚(yáng)湯止沸”。

唯有從頂層設(shè)計(jì)入手，打破制度壁壘、重塑利益格局，才能讓 “住有所居” 真正走向 “住有宜居”。

呼吁行動(dòng)：轉(zhuǎn)發(fā)本文，讓更多人關(guān)注物業(yè)制度改革；向當(dāng)?shù)厝舜蟠硖峤弧段飿I(yè)立法修訂建議》、同時(shí)推動(dòng)共有物權(quán)登記清查與補(bǔ)登。

治理小區(qū)如烹小鮮，要根治“住宅物業(yè)病“，不能只著眼小區(qū)一畝三分地、不能只靠最基層的幾個(gè)參與方，真正更需革新的是，籠罩商品房之上的漏洞百出的、軟弱無力的系統(tǒng)框架。良法才能善治，有法可依執(zhí)法必嚴(yán)更不能成為口號，違規(guī)成本加大，造好房子、做好物業(yè)，不能只看他們創(chuàng)造多少GDP和口號，更要看他們真正溫暖了多少民心、順應(yīng)了多少民意。