為什么縣城房?jī)r(jià)沒(méi)怎么跌？

最近刷到不少大城市房?jī)r(jià)下跌的消息，很多大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回幾年前水平，然而，許多縣城的房子卻沒(méi)有怎么跌。這究竟是為什么？

你可能會(huì)想，大城市比如京滬穗深和其他各省省會(huì)城市，那么多人口流入，房子一定是不愁賣(mài)的，就算跌也不會(huì)跌到哪里去。而縣城，我們可能只見(jiàn)到縣城人去大城市置業(yè)，誰(shuí)會(huì)主動(dòng)去縣城呢？縣城的房子越建越多，好像卻不會(huì)有人買(mǎi)，縣城的房子可能注定沒(méi)有人買(mǎi)，會(huì)跌到價(jià)格為零。

然而現(xiàn)實(shí)可能是相反的，在房地產(chǎn)下行大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌麻了，但是許多縣城的房?jī)r(jià)卻沒(méi)怎么跌，依然價(jià)格能平穩(wěn)，甚至我所在的縣城房子價(jià)格不降反升。當(dāng)然我知道全國(guó)各個(gè)地方的情況都不一樣，江蘇省昆山市和張家港市，和新疆和田新設(shè)立的和安縣和和康都是縣城，所以我就只能總結(jié)一個(gè)比較大致的情況。

我們首先從城市化的角度來(lái)說(shuō)，在我們的觀念中，可能只有地級(jí)市的市區(qū)才算城市，但是實(shí)際上，我們中國(guó)一千多個(gè)縣城，每一個(gè)縣城都是最小的城市單位，提供商業(yè)、教育和醫(yī)療等服務(wù)。

首先我得先說(shuō)明一點(diǎn)，縣城的房子，還是有人買(mǎi)的。買(mǎi)房的人，主要還是出自于縣城下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村。

首先是結(jié)婚剛需。縣城周邊一般都有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，村里有大量沒(méi)結(jié)婚的年輕人（尤其是年輕男性）。在我們廣大的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，男女比例嚴(yán)重失衡，農(nóng)村的男性“光棍”數(shù)量龐大，而一般很多女生是不愿意嫁到農(nóng)村來(lái)的。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)現(xiàn)在結(jié)婚條件至少是得在縣城有套房。對(duì)于家里有兒子的人，孩子連談對(duì)象的資格都沒(méi)有，更別說(shuō)結(jié)婚了。為了兒子能順利結(jié)婚，農(nóng)村家庭哪怕舉全家之力，花費(fèi)多年打工積蓄，也得在縣城買(mǎi)房，就怕孩子成了村里的老光棍，自己在鄰居面前抬不起頭。

還有就是教育需要。目前農(nóng)村逐漸空心化，加上人口出生率降低，很多地方的農(nóng)村小學(xué)只剩十幾個(gè)學(xué)生，甚至直接關(guān)停。而農(nóng)村學(xué)校的教育質(zhì)量也和縣城也有很大的差距。就算是沒(méi)多少積蓄的家庭，也怕孩子輸在起跑線上，哪怕日子過(guò)得緊張，也要竭力把孩子送到縣城讀書(shū)。再加上高中都集中在縣城，晚買(mǎi)不如早買(mǎi)。

而在一些人口大省的三四線城市里，對(duì)比縣城，在市區(qū)買(mǎi)房可能真的沒(méi)有那么多優(yōu)勢(shì)。相比于市區(qū)，縣城生活成本比如停車(chē)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)更低，而且現(xiàn)在各種商業(yè)資本也在往縣城下沉，過(guò)去只有三線城市有的連鎖餐飲、連鎖超市，慢慢都開(kāi)到了縣城里，日常出行和消費(fèi)也不算不方便。反觀市區(qū)，其實(shí)也沒(méi)多少像樣的就業(yè)崗位，預(yù)期還不如直接去一二線城市打工。

最尷尬的是，有些縣城家庭覺(jué)得市里比縣城好，咬牙去三線市里買(mǎi)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)市里沒(méi)合適的工作，只能又回縣城上班。每天通勤一兩個(gè)小時(shí)，房子空在市里，還得月月還房貸，成了買(mǎi)得起住不起，想賣(mài)又難賣(mài)的累贅。這種情況反而讓更多縣城人清醒，與其去市里遭罪，不如在縣城買(mǎi)房，至少工作、生活都方便，壓力也小。

另一個(gè)角度是地方政府的視角，縣域地方政府財(cái)力有限而需要支錢(qián)的事務(wù)繁多，還需要土地出讓金，自然是不希望房?jī)r(jià)下跌，會(huì)出各種政策救市，比如限制售價(jià)、推出購(gòu)房補(bǔ)貼等等。有些縣城還會(huì)通過(guò)限制農(nóng)村蓋房、撤并農(nóng)村學(xué)校的方式來(lái)促進(jìn)購(gòu)房需求。農(nóng)村人不能在老家蓋房，想改善居住就需要去縣城，要么只能將就擠在老房子里，這就變相刺激鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民再縣城買(mǎi)房。從目前來(lái)看，縣城樓市其實(shí)是成交不活躍，但供需關(guān)系并沒(méi)有完全失衡，還能支撐房?jī)r(jià)不跌。

還有一個(gè)很重要的點(diǎn)，因?yàn)榭h城的房?jī)r(jià)相比大城市確實(shí)很便宜，小縣城的房子動(dòng)輒十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)就能買(mǎi)到，即使是跌，也不是特別心疼，虧個(gè)幾萬(wàn)多工作一年就回來(lái)了，不急著出手賣(mài)。而且縣城房子單價(jià)便宜，很多人買(mǎi)房其實(shí)根本不需要房貸，沒(méi)有房貸壓力也不急于出手。而在大城市買(mǎi)房動(dòng)輒百萬(wàn)，購(gòu)房者掏了十幾年積蓄付首付，再背上二十年、三十年貸款，利息占購(gòu)房成本的一大截。一旦房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房子的價(jià)格還不夠還剩下的房貸，可能就斷供把房子賣(mài)給銀行，或者直接把供了幾年房貸的房子出手賣(mài)掉，加劇了房?jī)r(jià)的下跌。

當(dāng)然還有成本的問(wèn)題，現(xiàn)在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房子的毛坯成本大概在1800 元一平左右，所以現(xiàn)在很多縣城二手房的售價(jià)就是三千到四千元一平。這個(gè)價(jià)格其實(shí)相對(duì)于成本來(lái)說(shuō)很合理。

還有一點(diǎn)就是，縣城房子缺少流動(dòng)性。什么是流動(dòng)性呢？簡(jiǎn)單說(shuō)，資產(chǎn)的流動(dòng)性，就是它能快速變成現(xiàn)金，還不怎么折價(jià)的能力。對(duì)房子來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性強(qiáng)就意味著想賣(mài)的時(shí)候，不用等太久，也不用大幅降價(jià)，就能找到買(mǎi)家成交。就像大城市里的優(yōu)質(zhì)房源，可能掛出去一兩個(gè)月，甚至更短時(shí)間就能賣(mài)掉，成交價(jià)格和掛牌價(jià)也不會(huì)差太多。

而在縣城，有時(shí)候你可能真的不知道一套房能賣(mài)多少錢(qián)，也可能空有價(jià)格無(wú)法賣(mài)出去。也正因?yàn)槿绱耍松贁?shù)急需用錢(qián)不得不出手的情況，大部分縣城小區(qū)幾乎沒(méi)什么成交量，有些小區(qū)甚至好幾年都沒(méi)有一筆像樣的交易。所以現(xiàn)在到底該給縣城房子定個(gè)什么價(jià)，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。房屋中介的掛牌價(jià)看著堅(jiān)挺，實(shí)際能成交的價(jià)格卻水分很大，實(shí)際購(gòu)房時(shí)大多能再談價(jià)格，這也讓縣城房?jī)r(jià)的真實(shí)水平更難判斷。

而二手房業(yè)主大多是自住需求，沒(méi)有迫切的變現(xiàn)壓力，不愿低價(jià)出售，覺(jué)得賣(mài)低了既吃虧又沒(méi)面子，但這種價(jià)格堅(jiān)挺其實(shí)是虛假的。真要想把房子賣(mài)掉，可能要掛牌半年甚至一年，最后還得主動(dòng)降價(jià)才能成交，只是這種真正的跌幅并沒(méi)有被數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到。

歸根到底，大部分縣城房?jī)r(jià)的這種穩(wěn)定，本質(zhì)上是靠周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)輸血維持的。支撐力主要來(lái)自 80后 90 后這批農(nóng)村外出打工者，他們用外出打工的辛苦錢(qián)撐起了縣城樓市。而縣城房?jī)r(jià)的支撐起來(lái)的核心，正是周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民群體，一旦這代人逐漸老去，失去了持續(xù)的打工收入支撐，又沒(méi)有新一批大規(guī)模的農(nóng)村年輕人來(lái)接盤(pán)，縣城沒(méi)了穩(wěn)定的輸血來(lái)源，所謂的房?jī)r(jià)穩(wěn)定恐怕就真的難以維系。

而且很多縣城的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，根本不是靠本地產(chǎn)業(yè)支撐起來(lái)的。真正能長(zhǎng)期穩(wěn)住房?jī)r(jià)的縣城，往往具備靠近市區(qū)、有產(chǎn)業(yè)或資源支撐、人口持續(xù)流入等特點(diǎn)。可太多小縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展早已陷入瓶頸，地方不想著如何引進(jìn)企業(yè)、促進(jìn)就業(yè)，反而把心思放在虹吸周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)資源、靠城投平臺(tái)借債維持城建上面，這樣的縣城房?jī)r(jià)，終究是難以持續(xù)的。