REITs再擴容，新增寫字樓、城市更新設(shè)施等資產(chǎn)類別，怎樣影響？

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的高歌猛進時代漸行漸遠(yuǎn)，遍布全國的龐大存量資產(chǎn)，如何從沉沒的成本轉(zhuǎn)變?yōu)樯⒌馁Y本。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）將一整棟樓、一個園區(qū)這樣的沉重資產(chǎn)，拆分為普通人投資者也可以購買的份額，讓普通投資者得以共享其運營收益，也讓資產(chǎn)持有者得以將資金部分回籠。

當(dāng)前發(fā)行的Reits分別包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITS、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITS、倉儲物流REITS、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITS、保障性租賃住房REITS、能源基礎(chǔ)設(shè)施 REITS、生態(tài)環(huán)保REITS、水利設(shè)施 REITS、市政設(shè)施 REITs 和新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs.

截至 2025 年 11 月 20 日，公募 REITs 首發(fā)上市 77 只，首發(fā) 募集規(guī)模 1993.01 億，擴募上市 6 只，擴募規(guī)模 77.34 億，累計募 集規(guī)模為 2070.35 億，總市值(前復(fù)權(quán))2207.02 億，較募集上漲 6.6%。

年均約400億的發(fā)行規(guī)模，放在百萬億級別的存量不動產(chǎn)面前，仍只是杯水車薪。

此次將寫字樓和城市更新設(shè)施納入范疇，正是試圖打開兩個最為關(guān)鍵、卻也最為復(fù)雜的資產(chǎn)堰塞湖。

為何是寫字樓？

這是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)最亟需金融解決方案的領(lǐng)域。在許多核心城市，寫字樓市場正面臨供需重構(gòu)與空置率攀升的雙重壓力。對于持有大量寫字樓資產(chǎn)的房企或機構(gòu)而言，這些資產(chǎn)占壓巨量資金，卻因市場租金承壓而回報率走低，甚至成為財務(wù)包袱。

通過REITs上市，可以實現(xiàn)多重目的：一是將資產(chǎn)真實價值在公開市場定價并變現(xiàn)，回籠寶貴資金；二是引入更專業(yè)的市場化運營機構(gòu)，提升資產(chǎn)的運營效率和收益；三是將資產(chǎn)的流動性風(fēng)險從單個企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上，分散給眾多追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資者。

這并非拯救所有寫字樓，而是通過市場的篩選，讓那些真正具備區(qū)位、品質(zhì)和運營潛力的項目浮出水面，獲得新生。

而城市更新設(shè)施，則指向了中國城市化下半場的主脈絡(luò)。

它不同于傳統(tǒng)的拆舊建新，更側(cè)重于對現(xiàn)有城區(qū)空間的改造、功能提升與持續(xù)運營，比如老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型為創(chuàng)新園區(qū)、歷史街區(qū)活化、地下管廊與智慧停車系統(tǒng)的建設(shè)運營等。這類項目往往投資周期長、現(xiàn)金回報慢，但具備顯著的民生改善和城市功能提升價值。

REITs的介入，為這類需要長期耐心資本的項目提供了退出渠道和再投資循環(huán)。它鼓勵社會資本更早、更深入地參與城市更新，因為投資者看到了一個可預(yù)期、可退出的金融路徑。這實質(zhì)上是在用金融工具，引導(dǎo)資本流向?qū)嶓w經(jīng)濟與城市高質(zhì)量發(fā)展的毛細(xì)血管。

這次擴容將對存量時代的中國房地產(chǎn)市場，其影響將是多層次且深遠(yuǎn)的。

為房地產(chǎn)市場注入存量思維。過去開發(fā)商的核心邏輯是拿地、建設(shè)、銷售，現(xiàn)金流快速回正。在REITs的視野里，價值核心變成持有、運營、提升、獲得穩(wěn)定分紅。當(dāng)寫字樓能通過REITs上市獲得資本認(rèn)可，將激勵更多業(yè)主從當(dāng)房東收租轉(zhuǎn)向精細(xì)化資產(chǎn)運營，因為運營效益將直接反映在REITs的股價和分紅率上。這將潛移默化地推動整個行業(yè)從開發(fā)商向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)型。

加速不動產(chǎn)價格的價值發(fā)現(xiàn)與兩極分化。REITs是一個高度透明的定價場所。一個寫字樓項目未來幾十年現(xiàn)金流的折現(xiàn)值，將通過每日交易被反復(fù)評估。這會讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與平庸資產(chǎn)的價值差距被無比清晰地拉開。能夠裝入REITs的，將是那些現(xiàn)金流穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)清晰、運營透明的優(yōu)等生。而大量不符合標(biāo)準(zhǔn)、缺乏競爭力的存量資產(chǎn)，將面臨更大的估值壓力。市場將從模糊的地段論進入精細(xì)的現(xiàn)金流折現(xiàn)論。

為普通投資者打開一扇參與存量經(jīng)濟的大門。對于個人而言，直接投資一棟寫字樓或一個城市更新項目是天方夜譚。但通過REITs，你可以用幾千元就成為這些核心資產(chǎn)的微型股東，分享其租金和運營收益。這提供了一個介于股市波動與存款低息之間的新選擇。

必須意識到，這絕非無風(fēng)險。REITs的價格會波動，其底層資產(chǎn)的空置率上升、租金下滑或運營失敗，都會直接影響你的收益。它考驗的是資產(chǎn)管理人的專業(yè)能力，以及你對特定資產(chǎn)類別長期趨勢的判斷。

寫字樓REITs的推進，將與商業(yè)地產(chǎn)的周期深度綁定，其表現(xiàn)將成為觀察實體經(jīng)濟活力的晴雨表。城市更新REITs則可能成為盤活萬億級存量資產(chǎn)、引導(dǎo)資本投向國家戰(zhàn)略領(lǐng)域的重要金融創(chuàng)新。

道路不會平坦，但方向已然清晰：在一個增量放緩的時代，金融的任務(wù)不再是簡單地助力新建，而是喚醒那些已經(jīng)沉默存量，讓它們重新進入經(jīng)濟循環(huán)，產(chǎn)生持續(xù)的、高質(zhì)量的現(xiàn)金流。

這個過程，將重新定義什么是房地產(chǎn)的價值，也將重塑每個人與腳下這座城市的資本聯(lián)結(jié)。