對(duì)云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司違法估價(jià)的控告

被控告人： 云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

被控告人地址： 天津市西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)興華十一支路建福園3號(hào)A區(qū)

法定代表人： 吳紅艷

投訴事由：

被控告人在接受天津市紅橋區(qū)法院委托，出具《中山綠某居房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（津云估中盛房評(píng)企字（2025）第A0471號(hào)）及《福建鉑某花園房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（津云估中盛房評(píng)企字（2025）第A0470號(hào)）過(guò)程中，存在嚴(yán)重違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）、涉嫌出具虛假或重大失實(shí)評(píng)估報(bào)告、業(yè)務(wù)報(bào)備與執(zhí)業(yè)質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題等多項(xiàng)違法違規(guī)行為。現(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》及天津市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“市評(píng)協(xié)”）相關(guān)自律監(jiān)管規(guī)定，向行業(yè)監(jiān)管部門提出正式投訴與控告，懇請(qǐng)依法啟動(dòng)專項(xiàng)核查，并對(duì)被控告人進(jìn)行嚴(yán)肅自律懲戒。

事實(shí)與理由：

控告人系天津市紅橋區(qū)法院（2025）津0106司技委字第211號(hào)鑒定（評(píng)估）委托事項(xiàng)的當(dāng)事人。被控告人出具的上述兩份評(píng)估報(bào)告，擬作為離婚糾紛的財(cái)產(chǎn)分割依據(jù)。經(jīng)控告人及專業(yè)人士審查，發(fā)現(xiàn)報(bào)告存在系統(tǒng)性、根本性缺陷，其執(zhí)業(yè)行為涉嫌嚴(yán)重違規(guī)，具體如下：

一、 評(píng)估報(bào)告嚴(yán)重違反國(guó)家技術(shù)規(guī)范，核心內(nèi)容缺失，涉嫌構(gòu)成虛假或重大失實(shí)報(bào)告

1. “比較法”評(píng)估空轉(zhuǎn)，未披露任何可比實(shí)例與測(cè)算過(guò)程：

兩份報(bào)告均宣稱主要采用“比較法”進(jìn)行評(píng)估，但通篇未列出任何一個(gè)可比實(shí)例的具體信息（坐落、成交時(shí)間、單價(jià)、面積、交易情況等），更未展示任何比較、因素修正、調(diào)整計(jì)算的過(guò)程。此做法完全違反了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.0.1條（真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范）及第8章關(guān)于比較法應(yīng)用的詳細(xì)規(guī)定。評(píng)估結(jié)論缺乏最基本的技術(shù)支撐和數(shù)據(jù)推導(dǎo)，屬“空話、套話”堆砌，嚴(yán)重質(zhì)疑其評(píng)估結(jié)論的生成是否真實(shí)發(fā)生，涉嫌構(gòu)成《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》所指的“關(guān)鍵程序未執(zhí)行到位”、“工作底稿嚴(yán)重缺失”乃至“出具重大遺漏或虛假評(píng)估報(bào)告”的嚴(yán)重問(wèn)題。

2. 現(xiàn)場(chǎng)查勘程序存在重大缺陷，評(píng)估假設(shè)與事實(shí)不符：

兩份報(bào)告均承認(rèn)未進(jìn)入室內(nèi)查勘。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，實(shí)地查勘應(yīng)查看、記錄估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況。內(nèi)部狀況對(duì)住宅價(jià)值影響顯著。被控告人在未履行基本查勘程序的情況下進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)嚴(yán)重不足、程序違規(guī)。

3. 評(píng)估假設(shè)脫離現(xiàn)實(shí)，結(jié)論有效性存疑：

報(bào)告在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中明確“未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變……等因素”。同時(shí)，“特別提示”指出市場(chǎng)狀況若明顯變化，評(píng)估結(jié)果應(yīng)調(diào)整后使用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中山坦洲鎮(zhèn)、福建某縣等縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域大幅下行趨勢(shì)明顯。被控告人將價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)定在報(bào)告出具前一個(gè)月，并設(shè)定長(zhǎng)達(dá)一年的有效期，其評(píng)估所依賴的“市場(chǎng)穩(wěn)定”假設(shè)在出具時(shí)已不成立，結(jié)論在送達(dá)時(shí)已嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)。此舉涉嫌“濫用資產(chǎn)評(píng)估方法”，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果無(wú)法反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值。

二、 評(píng)估對(duì)象權(quán)屬基礎(chǔ)存在重大瑕疵，評(píng)估前提錯(cuò)誤，程序失當(dāng)

1. 對(duì)依法不應(yīng)分割的結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：

中山房產(chǎn)系控告人2016年（結(jié)婚前）購(gòu)置并登記為“單獨(dú)所有”，依法屬結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。被控告人未對(duì)該關(guān)鍵權(quán)屬信息進(jìn)行審慎核查與風(fēng)險(xiǎn)提示，接受委托評(píng)估可能直接侵害公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，其評(píng)估行為的前提和目的存在嚴(yán)重疑問(wèn)。

2. 違法評(píng)估案外人名下財(cái)產(chǎn)：

福建房產(chǎn)現(xiàn)登記于案外人名下，為“單獨(dú)所有”。在案外人未參與訴訟、權(quán)屬存在重大爭(zhēng)議且已被法院查封的情況下，被控告人以“產(chǎn)權(quán)明晰”為假設(shè)進(jìn)行評(píng)估，實(shí)質(zhì)上是為違法處分案外人財(cái)產(chǎn)提供“定價(jià)依據(jù)”，嚴(yán)重違反了評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持的獨(dú)立、客觀、公正立場(chǎng)，涉嫌介入并干擾正常的司法程序。

三、 結(jié)合市評(píng)協(xié)專項(xiàng)檢查要求，被控告人業(yè)務(wù)報(bào)備與執(zhí)業(yè)質(zhì)量疑點(diǎn)突出

根據(jù)天津市評(píng)協(xié)發(fā)布的《關(guān)于開展2025年度資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)備專項(xiàng)檢查工作的通知》（津評(píng)協(xié)〔2025〕24號(hào)）及《關(guān)于開展2025年度資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查工作的通知》（津評(píng)協(xié)〔2025〕10號(hào)），被控告人的行為符合多項(xiàng)重點(diǎn)檢查情形：

1. 業(yè)務(wù)報(bào)備可能存在問(wèn)題：

通知明確將“在法院委托專業(yè)技術(shù)評(píng)審、信訪投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告存在未報(bào)備情形”及“業(yè)務(wù)收入與報(bào)備報(bào)告數(shù)量明顯不匹配”的機(jī)構(gòu)列為重點(diǎn)檢查對(duì)象。本次投訴即涉及法院委托項(xiàng)目的重大爭(zhēng)議，強(qiáng)烈提請(qǐng)協(xié)會(huì)核查被控告人是否已按規(guī)定將這兩份問(wèn)題報(bào)告通過(guò)業(yè)務(wù)報(bào)備系統(tǒng)進(jìn)行完整、準(zhǔn)確報(bào)備，其扉頁(yè)是否帶有合規(guī)的二維碼備案回執(zhí)。

2. 執(zhí)業(yè)質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷：

通知要求重點(diǎn)檢查“關(guān)鍵程序未執(zhí)行到位”、“濫用資產(chǎn)評(píng)估方法”、“工作底稿嚴(yán)重缺失”、“出具重大遺漏或虛假評(píng)估報(bào)告”等。本控告所涉報(bào)告完全符合上述特征：核心的比較程序缺失（關(guān)鍵程序未執(zhí)行）、脫離市場(chǎng)的假設(shè)與估值（可能濫用方法）、無(wú)測(cè)算過(guò)程導(dǎo)致工作底稿必然不全或缺失、報(bào)告內(nèi)容存在重大遺漏。被控告人很可能屬于“存在突出問(wèn)題的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”。

3. 項(xiàng)目屬于應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的“重大影響”項(xiàng)目：

通知要求“聚焦具有重大影響的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目”。本案為離婚訴訟財(cái)產(chǎn)分割的核心依據(jù)，評(píng)估結(jié)論直接關(guān)系當(dāng)事人重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，顯屬具有重大影響的司法評(píng)估項(xiàng)目。

四、 投訴訴求

基于上述事實(shí)，控告人有合理理由認(rèn)為，云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司在承辦上述司法評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，執(zhí)業(yè)行為嚴(yán)重失范，出具的報(bào)告可能構(gòu)成虛假或重大失實(shí)報(bào)告，業(yè)務(wù)報(bào)備也可能存在違規(guī)情形。這不僅嚴(yán)重侵害了控告人及案外人的合法權(quán)益，也擾亂了資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)秩序，損害了司法評(píng)估的公正性與權(quán)威性。

現(xiàn)依據(jù)市評(píng)協(xié)相關(guān)自律管理規(guī)定，鄭重提出以下投訴訴求：

1. 啟動(dòng)專項(xiàng)核查： 請(qǐng)求行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)立即將云估中盛公司列為重點(diǎn)檢查對(duì)象，依據(jù)津評(píng)協(xié)〔2025〕10號(hào)及24號(hào)文件要求，對(duì)其執(zhí)業(yè)質(zhì)量、業(yè)務(wù)報(bào)備情況（特別是涉案兩份報(bào)告）、內(nèi)部質(zhì)量控制體系進(jìn)行專項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)檢查。

2. 調(diào)取并審查工作底稿： 要求被控告人提供涉案兩份評(píng)估報(bào)告完整的工作底稿，尤其是“比較法”所使用的全部可比實(shí)例來(lái)源、信息、篩選及測(cè)算過(guò)程記錄，以核實(shí)其評(píng)估程序的真實(shí)性與合規(guī)性。

3. 依法予以自律懲戒： 如查實(shí)被控告人存在上述違規(guī)行為，請(qǐng)行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依據(jù)《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)員執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)其及相關(guān)簽字評(píng)估師（呂冰、劉悅）予以公開譴責(zé)、責(zé)令限期整改、記入誠(chéng)信檔案等自律懲戒措施。

4. 通報(bào)司法機(jī)關(guān)： 將核查及處理結(jié)果正式函告天津市紅橋區(qū)法院，為法院審查該兩份評(píng)估報(bào)告的證據(jù)資格提供專業(yè)參考，并建議審慎采信。

5. 書面答復(fù)控告人： 將調(diào)查過(guò)程及處理結(jié)果書面告知控告人。

本控告旨在維護(hù)行業(yè)公正與當(dāng)事人合法權(quán)益，相信貴協(xié)會(huì)能依法履職，嚴(yán)肅查處行業(yè)違法違規(guī)行為，凈化評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境。

此 致

天津市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) 自律監(jiān)管部

天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

自然資源部（不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管部門）

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