上海龍之夢的二十年，如何從“交通樞紐”駛向“生活引力場”？

/上海龍之夢城市生活中心/

圖片 | 項目方

排版 | Jessie

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站在龍之夢的9樓向下望，三條地鐵線的人流從不同方向涌入這個32萬平方米的商業(yè)巨艦。十二月的冬日陽光透過新改造的彩虹門頭灑進中庭，照在正在舉行的國漫IP展上……而在中庭的另一側(cè)，為慶祝12月19日-29日項目二十周歲生日而搭建的“龍馬奔騰”主題藝術(shù)美陳與鮮花景觀已布置就緒，靜候一場屬于城市與市民的歡慶。

這是上海龍之夢城市生活中心在2025年末的日常景象，也是一幅為周年慶典預(yù)熱的生動畫面。

龍之夢的商業(yè)活力有實實在在的數(shù)據(jù)支撐。截至2025年10月6日，項目2025全年銷售額已突破100億元大關(guān)，日均客流20多萬人次，穩(wěn)居全市前列。在2025年國慶中秋“雙節(jié)”期間，長寧區(qū)四大商圈消費額同比增長22.76%，其中中山公園市級商業(yè)中心消費額同比增長35.85%，龍之夢的貢獻功不可沒。更令人矚目的是，這座開業(yè)近二十年的商業(yè)體，出租率常年保持在98%以上，每有空鋪騰出，總會引發(fā)品牌方的爭搶。

時間回溯至2005年12月，龍之夢在中山公園商圈揭開帷幕，以32萬平方米的總體量、22萬平方米的商業(yè)面積，成為上海首個軌交上蓋商業(yè)綜合體，也是當(dāng)時少數(shù)由本土企業(yè)打造的大型商業(yè)項目。近二十年間，上海的購物中心從22家激增至超過620家，消費潮流幾經(jīng)更迭，而龍之夢始終屹立潮頭。

一個體量龐大、開業(yè)近二十年的“商業(yè)巨輪”，為何能持續(xù)吸引品牌“搶鋪”、消費者“常來常新”？它的“變與不變”，正揭示出存量商業(yè)體如何在與城市、與人的持續(xù)對話中，重塑自身價值，完成從“交通樞紐”到“生活引力場”的深刻轉(zhuǎn)型。

從“軌交上蓋”到“生活上蓋”

一場持續(xù)二十年的空間革命

回望中國商業(yè)地產(chǎn)的二十年，從標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制到個性化深耕，從空間租賃到內(nèi)容運營，進化路徑已然清晰。龍之夢的實踐，恰好完整地演繹了這一過程：從依托軌交的交通樞紐，發(fā)展為一站式購物中心，再進化為復(fù)合型城市生活中心，最終演變?yōu)椴邉优d趣社群的內(nèi)容平臺。這多重身份的疊加與演進，構(gòu)成了一場圍繞空間價值不斷深化的“系統(tǒng)化適配”。

??階段一：破局者——以本土化定位重構(gòu)商圈格局

在2005年的上海，優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間的話語權(quán)主要掌握在外資手中。龍之夢的入局，被視為一次本土力量的標(biāo)志性突破。其核心優(yōu)勢在于對城市基礎(chǔ)設(shè)施的深度融合——作為上海首個真正實現(xiàn)與地鐵2、3、4號線“零換乘”的商業(yè)項目，它將“軌交上蓋”的交通紅利轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定而龐大的初始客流。更為關(guān)鍵的是其差異化定位：與當(dāng)時主流高端化路線不同，它旗幟鮮明地提出了“全品類、全客層、大眾化、潮流化”的運營理念。這種立足于廣泛市民需求的策略，不僅填補了市場空白，更在某種意義上重新定義了上海大型商業(yè)體與城市公眾的關(guān)系，為其后續(xù)發(fā)展奠定了堅實的“群眾基礎(chǔ)”。

??階段二：煥新者——以精細化運營響應(yīng)消費變遷

隨著電商崛起與消費行為變遷，傳統(tǒng)購物中心面臨“吸引力衰退”的普遍挑戰(zhàn)。這一時期，龍之夢的轉(zhuǎn)型體現(xiàn)了存量商業(yè)更新的典型思路：從交易空間向體驗空間轉(zhuǎn)型。

其關(guān)鍵舉措具有行業(yè)參考價值：2016年起啟動的 “大鋪改小鋪” 計劃，本質(zhì)是對餐飲業(yè)態(tài)的“顆粒度”精細化改造。將原本集中于特定樓層的大型正餐鋪位拆分，在3年內(nèi)把大餐飲商戶從20家增至80多家，并讓餐飲業(yè)態(tài)向多樓層延伸，覆蓋本幫菜、川菜、平價素食等全品類。這直接呼應(yīng)了消費者從“專程購物”到“休閑社交過程中順帶消費”的習(xí)慣轉(zhuǎn)變。同步推進的“微創(chuàng)式”硬件改造，如分批改造洗手間、升級車庫與電梯、優(yōu)化全場照明等，則是商業(yè)地產(chǎn)進入“體驗為王”階段后，對基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施提出的必然要求。

2022年，項目正式更名為“上海龍之夢城市生活中心”，標(biāo)志著其戰(zhàn)略定位的升華。同期引入的“城市集市·梧桐”等業(yè)態(tài)，以及打造的時光隧道、城市生活空中花園等場景，進一步強化了其作為社交休閑目的地的屬性，完成了從“購物目的地”到“停留型生活空間”的關(guān)鍵一躍。

??階段三：引領(lǐng)者——以內(nèi)容策展能力定義新型平臺

當(dāng)商業(yè)空間的基礎(chǔ)體驗趨同，競爭便進入了以內(nèi)容和社群為核心的下半場。龍之夢近年的實踐，展現(xiàn)了其作為城市級商業(yè)平臺的進階能力——即從“運營空間”轉(zhuǎn)向“策展內(nèi)容”與“分配流量”。

在業(yè)態(tài)層面，其決策凸顯了對新興消費賽道的預(yù)判與落地能力。例如，2022年，龍之夢將B2層改造為面積近1萬方的規(guī)?；履茉窜嚱謪^(qū)，聚集特斯拉、比亞迪、小鵬等20余個品牌，開業(yè)首年銷售額即接近30億元。這一舉措創(chuàng)造了“在購物中心里逛車展”的全新場景，實現(xiàn)了汽車零售與商圈高頻客流的融合。引入寶可夢卡牌道館、萬代卡牌中心、EX機器人劇場等全國首店，則是深度綁定頭部IP，將購物中心轉(zhuǎn)化為垂直興趣社群的線下圣地，從而獲得跨區(qū)域吸引客流的能量。

在場景層面，龍之夢通過打造專屬“IP潮玩中心”、布局科技藝術(shù)裝置、快速策展熱門IP活動，使物理空間本身成為一個持續(xù)產(chǎn)生新鮮內(nèi)容的“媒體”。這種將商場作為“內(nèi)容發(fā)生器”的運營模式，使其能夠不斷制造話題、保持公眾關(guān)注度，從而在激烈的同質(zhì)化競爭中，構(gòu)建起以獨特內(nèi)容為核心的護城河。

“大象起舞”的運營系統(tǒng)

龍之夢的“穩(wěn)”與“活”

龐大軀體能靈活轉(zhuǎn)身，離不開一套高效、敏捷的底層運營系統(tǒng)。龍之夢的“穩(wěn)”在于其大眾化根基的牢固，“活”則體現(xiàn)在其對潮流趨勢的快速捕捉與落地。

??敏捷的決策機制：“以變應(yīng)萬變”的團隊哲學(xué)

長峰集團副總裁丁忠云曾指出，龍之夢的領(lǐng)先從不依賴復(fù)制外來模式，而是“始終與中國消費市場同頻共振”。這種同頻，源于其團隊對市場趨勢的快速響應(yīng)能力。無論是敏銳捕捉到新能源車消費趨勢并果斷改造B2層，還是在二次元風(fēng)潮興起時迅速引入頂級IP首店，都體現(xiàn)了其決策機制的前瞻性與執(zhí)行力。

??精準(zhǔn)的流量運營：全客層平衡的藝術(shù)

龍之夢將自己定位為“為所有人服務(wù)的大眾商場”，這背后是精細的客群運營智慧：

“煙火氣”與“潮流感”的平衡：餐飲業(yè)態(tài)是絕佳例證。既有“上海人家”等滿足家庭聚會與年長客群的本幫菜，也有夜市、網(wǎng)紅餐飲吸引年輕白領(lǐng)，實現(xiàn)了客群的全覆蓋與消費時段的全天候。

“主力店”與“特色店”的健康生態(tài)：場內(nèi)既有無印良品、優(yōu)衣庫、海底撈等高坪效、強吸引力的主力品牌，保底基礎(chǔ)客流；也容納了大量特色小店、首店與潮流品牌，持續(xù)制造新鮮感，形成共生共榮的商業(yè)生態(tài)。

??持續(xù)的場景與科技投入：硬件即體驗，數(shù)字即連接

龍之夢對商業(yè)空間的理解，已從“容器”轉(zhuǎn)向“內(nèi)容本身”。其持續(xù)的場景煥新與科技融合，構(gòu)建了一個不斷進化的體驗系統(tǒng)，核心在于將硬件環(huán)境轉(zhuǎn)化為可感知的情感觸點，并通過數(shù)字化手段實現(xiàn)人與場的深度連接。

在贏商網(wǎng)看來，龍之夢的煥新工程是系統(tǒng)化且具有敘事性的。外立面的煥新是其作為城市公共界面與市民進行視覺對話的再次發(fā)聲。室內(nèi)場景的營造則更顯精細與主題化：“十大主題街區(qū)”的打造，則是針對不同客群心智與消費場景的“空間敘事”。例如，古風(fēng)街區(qū)通過亭臺樓閣、市井巷陌的場景復(fù)刻，將購物體驗嵌入傳統(tǒng)文化氛圍；花花市街則以鮮花綠植與開放式鋪位，營造出輕松浪漫的“逛集”趣味。而如蝴蝶花園、玫瑰花園等季節(jié)性美陳，定期刷新消費者的視覺與體驗記憶，使?？鸵嗄鼙３中迈r感。這種對空間“主題化、場景化、內(nèi)容化”的持續(xù)投資，實質(zhì)是在經(jīng)營一種 “可沉浸的環(huán)境情緒”，顯著提升了顧客的停留意愿與情感聯(lián)結(jié)。

另一方面，龍之夢正構(gòu)建一個線上線下循環(huán)賦能的流量生態(tài)系統(tǒng)。其抖音常態(tài)化直播的運營，已超越疫情期間的應(yīng)急之舉，進化為一個常態(tài)化的 “線上內(nèi)容場與權(quán)益分發(fā)中心”。每周三至周日不同主題的直播，不僅發(fā)放補貼券實現(xiàn)直接轉(zhuǎn)化，更通過內(nèi)容輸出持續(xù)塑造項目潮流形象。AI智能導(dǎo)購“龍龍”與人形機器人“小柒”的引入，則是在實體空間內(nèi)增添科技互動節(jié)點，將冰冷的科技轉(zhuǎn)化為有溫度的接觸，尤其吸引親子與年輕客群。線上線下聯(lián)動的閉環(huán)已然跑通，例如餐飲品牌“老滇山寨”近20%的客流來自直播導(dǎo)流，印證了其數(shù)字策略的有效性——線上內(nèi)容吸引與權(quán)益刺激，成功轉(zhuǎn)化為線下的到店消費與體驗。

二十年，新起點

從“商業(yè)地標(biāo)”到“城市節(jié)點”的未來式

龍之夢的二十年，是一部本土商業(yè)的進化史。它成功解答了“巨型存量商業(yè)體如何避免老化”的行業(yè)命題，其內(nèi)核正是強大的“系統(tǒng)適配能力”——總能將自身“軌交上蓋”的空間稟賦與每一階段的消費趨勢、客群需求進行最優(yōu)結(jié)合，實現(xiàn)“需求響應(yīng)”與“趨勢引領(lǐng)”的雙輪驅(qū)動。

它的演進，深度嵌入了上海西區(qū)發(fā)展與中山公園商圈能級提升的進程。作為商圈的 “定盤星” ，龍之夢不僅以自身的高客流與強銷售拉動區(qū)域商業(yè)活力，更通過差異化定位與周邊項目形成互補，共同塑造了中山公園商圈多元、包容、充滿煙火氣的整體氣質(zhì)。它響應(yīng)上海建設(shè) “國際消費中心城市” 的號召，通過聯(lián)動太湖龍之夢樂園推進“商旅文體”融合，將商圈消費力導(dǎo)向更廣闊的文旅場景，不僅延長了消費鏈條，也為本土商業(yè)體如何超越單一地理限制、實現(xiàn)能量輻射提供了可資借鑒的范本。

站在二十周年的新起點，龍之夢的進化仍在繼續(xù)。以“二十正風(fēng)華，千萬黃金送”為主題的周年慶，不僅是一場消費盛宴，更是一次貫通商業(yè)與溫情，連接過去與當(dāng)下的城市歡聚。商場借此推出多重重磅活動：“全場滿99元抽汽車使用權(quán)”“階梯式滿贈”精準(zhǔn)覆蓋不同客群；NPC零距離互動、外籍演藝、“機器人巡演”、“20米巨型蛋糕共慶生”將商業(yè)空間化為歡樂舞臺；“二十年回憶展”與龍馬奔騰美陳等則營造出兼具視覺沖擊與文化寓意的打卡場景；而“憑2005年小票享免單”與“20歲同慶享霸王餐”等活動，則巧妙串聯(lián)起忠實顧客的往日情懷，將商業(yè)促銷升維為一場連接無數(shù)市民記憶的城市級情感共鳴。

未來商業(yè)的競爭，本質(zhì)上是系統(tǒng)性內(nèi)容更新能力、全域流量運營能力、以及作為“城市公共空間”的情感鏈接能力的綜合競爭。上海龍之夢城市生活中心的“二十而冠”，可謂是立于一個融合、賦能、共生新起點的再次鳴笛。這艘從交通樞紐駛出的巨輪，正以其持續(xù)進化的生命力，錨定成為一座更溫暖、更鮮活、更具引力的“城市生活引力場”。

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