老城“換新”記：咸寧危房改造里的民生溫度

初冬的鄂南，暖陽透過腳手架的縫隙，灑在咸寧市咸安區(qū)紅倉庫小區(qū)的建設(shè)工地上。68歲的朱大媽站在即將封頂?shù)男聵乔埃h遠望著自己未來的家，眼里閃著光：“我家那30㎡的老破小，馬上要換成85㎡的新房了！”在她身后，一座宜居新家園正拔地而起。

這一幕，是咸寧市全力推進危舊房改造的生動縮影，更是湖北省深化城市更新、踐行“人民城市”理念的鮮活注腳。2025年以來，咸寧深入貫徹落實中央城市工作會議精神，始終以“為民便民”為出發(fā)點和落腳點，在全市范圍打響危舊房改造攻堅戰(zhàn)。截至目前，咸安區(qū)興達小區(qū)、紅倉庫小區(qū)，崇陽縣黃金山片區(qū)，通山縣老飲食服務(wù)公司小區(qū)，通城縣旭紅四巷片區(qū)等5個項目已陸續(xù)動工，累計惠及201戶居民，改造總面積達34416㎡。

共建共治

多維攻堅破難題

◆“雙委托”模式凝聚共建合力

建于1952年的紅倉庫小區(qū)，前身為永安糧管所舊址，68戶居民中存在出讓房、劃撥房、商業(yè)門面、協(xié)議平房等5類復(fù)雜產(chǎn)權(quán)形態(tài)。

改造啟動后，咸安區(qū)創(chuàng)新推出“雙委托”機制——由居民聯(lián)合社委托街道辦事處作為實施主體與居民簽訂改造協(xié)議，再由街道委托專業(yè)代建單位具體承建。

▍紅倉庫小區(qū)拆改前（左）/紅倉庫小區(qū)改造效果圖（右）

咸安區(qū)住建局危舊改專班袁哲介紹：“街道辦事處的介入既化解了居民信任難題，又避免了代建單位與群眾直接溝通可能產(chǎn)生的分歧，為‘共建共治’筑牢了制度根基。”

經(jīng)過民意調(diào)查、設(shè)計遴選等環(huán)節(jié)，最終確定85㎡和125㎡兩種南北通透戶型，設(shè)計方案前后修改19版。“怎么改由老百姓說了算，”袁哲說，“我們通過入戶調(diào)研、對接規(guī)劃設(shè)計方分析主流戶型、多輪征求意見，最終選定了居民最認(rèn)可的方案。”

◆產(chǎn)權(quán)突破降低群眾成本

針對土地供應(yīng)流程長、產(chǎn)權(quán)歸屬顧慮多等問題，咸寧創(chuàng)新探索“土地性質(zhì)不變、產(chǎn)權(quán)彈性過渡”實施路徑。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，通過簡化招拍掛與凈地出讓流程，節(jié)省建設(shè)周期約30%，降低開發(fā)成本近1000元/平方米；在產(chǎn)權(quán)辦理環(huán)節(jié)，允許居民補繳價款獲得完全產(chǎn)權(quán)，并自主選擇保留劃撥或轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)，從根本上消除權(quán)屬隱患。

興達小區(qū)位于咸安區(qū)交通路，這個始建于20世紀(jì)60年代的廠區(qū)宿舍，曾因房屋滲漏、結(jié)構(gòu)老化讓居民苦不堪言。被納入危舊房改造的8、10號樓共涉及42戶居民，占地約5.2畝，老舊房屋面積約5749 ㎡。項目采用“原址拆除重建”模式，擬新建2棟住宅樓，層高設(shè)計為3米，規(guī)劃80㎡、120㎡兩種戶型，全力對標(biāo)住建部提倡的“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

▍興達小區(qū)拆除前（上）/興達小區(qū)改造效果圖（下）

興達小區(qū)的肖師傅是地地道道的“廠二代”，原先住在10號樓2層68.5㎡的老房子里。“有一年下大雪房梁都快塌了，全家只能借住親戚家。”如今他選定80㎡的新房，臉上洋溢著幸福的笑容。70多歲的曾阿姨是廠里的老職工家屬，與孫女同住1樓70㎡的房子，“1樓潮濕又曬不到太陽。”現(xiàn)在她選擇5樓125平方米的大戶型，“一家人總算能住上寬敞明亮的好房子了。”

截至今年11月4日，興達小區(qū)8號樓已完成主體結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計2026年春節(jié)前部分居民可入住新房；10號樓正推進基礎(chǔ)梁施工，計劃2026年春節(jié)前完成主體建設(shè)。

◆資金平衡實現(xiàn)可持續(xù)運營

咸寧打破傳統(tǒng)“開發(fā)銷售”路徑依賴，創(chuàng)新推行“持有運營”新模式——由區(qū)屬國企持有改造后新增的商業(yè)與住宅資產(chǎn)，通過房產(chǎn)融資和租金收益實現(xiàn)項目資金平衡與可持續(xù)發(fā)展。

▍紅倉庫小區(qū)危舊房改造合作社選舉大會

在紅倉庫小區(qū)改造項目中，國企咸安區(qū)經(jīng)發(fā)集團自持部分資產(chǎn)，同步嵌入養(yǎng)老、托育等民生服務(wù)功能，將服務(wù)收益內(nèi)部化，形成“資產(chǎn)增值+服務(wù)創(chuàng)收”的良性循環(huán)。“我們算的是大賬、長遠賬。”項目負(fù)責(zé)人表示，這一模式既避免了短期銷售對市場的沖擊，又實現(xiàn)了國企長效收益與社區(qū)服務(wù)精準(zhǔn)供給的雙贏。

溫情解危

以“勤”化“難”久為功

危舊房改造之難，首在群眾思想動員，而在咸寧，這個“難”字被基層干部的“勤”字化解。

▍興達小區(qū)改造專班工作人員入戶民意調(diào)查

“有時遇到不理解的住戶，要上門跑30多次，甚至蹲守在住戶家中。”溫泉街道桂花路社區(qū)黨委書記劉倩深有感觸地說，在興達小區(qū)，他們成立改造聯(lián)合社，從入戶調(diào)查、意愿摸底、戶型確認(rèn)到簽訂意向書，全程通過聯(lián)合社推進；針對在外地上班的住戶，還主動送意向書上門，協(xié)助居民打包搬家。項目動工后，居民更自發(fā)前來“監(jiān)工”，真正實現(xiàn)了“共同締造”。

紅倉庫小區(qū)一樓門面清退時，單親媽媽張女士犯了難——她租的檔口剛花10萬元裝修，批發(fā)的小商品大量積壓。社區(qū)工作人員不僅耐心做疏導(dǎo)工作，還自發(fā)組織購買店里的商品，最大限度減少她的損失。

▍興達小區(qū)社區(qū)工作人員幫助住戶搬家

“先做干部工作，再做群眾工作”的模式成效顯著。咸安區(qū)組織專班先為干部算清“經(jīng)濟賬、生活賬、安全賬”，讓干部成為政策“明白人”“宣傳員”；再通過干部帶頭宣講、答疑解惑，幫助群眾算好自家賬。

通山縣雙泉社區(qū)的老飲食服務(wù)公司項目，建成于1987年，每層4戶共3層，建筑面積812㎡，經(jīng)鑒定為D級危房。該項目自啟動入戶動員至房屋拆除僅用時25天。

▍老飲食服務(wù)公司項目拆改前（上）/老飲食服務(wù)公司項目改造效果圖（下）

通山縣住建局房產(chǎn)事務(wù)中心主任袁斌介紹，危舊改工作的“雷霆速度”得益于領(lǐng)導(dǎo)重視：該縣成立縣委書記、縣長任組長的指揮部，累計召開專題會議30余次、開展現(xiàn)場調(diào)研20余次；13個部門協(xié)同聯(lián)動，相關(guān)負(fù)責(zé)人各領(lǐng)其責(zé)，成功化解規(guī)劃審批、稅費減免、資金平衡等9類重難點問題。

改造后的老飲食服務(wù)公司項目設(shè)計為6層，優(yōu)化了排水排污系統(tǒng)，增設(shè)了停車場。住戶焦元華去年剛花10萬元裝修房屋預(yù)備出租，起初對改造有顧慮。經(jīng)過工作人員30多次上門溝通及適當(dāng)補償，他最終簽字同意。“現(xiàn)在想通了，舊房變新房，產(chǎn)權(quán)更清晰，值！”他談及改造滿臉笑意。

▍通山縣危舊房改造臺賬資料

翻開厚厚的臺賬資料，每次會議要點、群眾反映問題都記錄清晰；墻上張貼的責(zé)任清單，明確標(biāo)注任務(wù)、責(zé)任單位和完成時限；拆遷戶包保一覽表上，12戶居民的家庭情況、新房需求、簽約進度等一目了然。據(jù)悉，通山縣2025年啟動的另一項目——原印刷廠危舊房改造，涉及居民33戶，目前已全部成功簽約，騰退工作也已接近尾聲。

走進各個改造項目現(xiàn)場，變化的不僅是建筑形態(tài)，更是居民的生活品質(zhì)和內(nèi)心期待。咸寧市的積極探索與實踐，正是湖北省系統(tǒng)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及危舊房改造的生動縮影。

人民至上

著力痛點辦實事

那些建于20世紀(jì)的老舊房屋，既是城市發(fā)展的見證者，也逐漸成為困擾居民生活的痛點。經(jīng)排查，咸寧市現(xiàn)有建成年限40年以上的城鎮(zhèn)老舊住房30305套、建筑面積約293萬㎡，普遍存在安全隱患突出、配套設(shè)施缺失、居住環(huán)境較差等問題。

“絕不能讓群眾住在危房里擔(dān)驚受怕！”2025年初，咸寧市政府召開全市城鎮(zhèn)危舊房改造工作推進會，印發(fā)《咸寧市城鎮(zhèn)危舊房改造試點工作方案》，要求迅速啟動試點、總結(jié)經(jīng)驗、推廣鋪開。一場關(guān)乎民生改善與城市更新的攻堅戰(zhàn)全面打響。

▍咸寧市委書記周鋒調(diào)研咸安區(qū)危舊房改造工作

咸安區(qū)7月率先實現(xiàn)試點突破，8月全市危舊房改造擴面工作推進會召開，建立“月半一調(diào)度、一專報”推進機制，形成比學(xué)趕超的濃厚氛圍。

在政策設(shè)計上，咸寧始終站在群眾立場算細(xì)賬、辦實事。項目實施主體與住戶簽訂換購協(xié)議，原拆原建面積換購價格不超過800元/㎡；超出部分面積按梯度享受優(yōu)惠：10㎡以內(nèi)按成本價（2000~2500元/㎡）的7折，10~20㎡以內(nèi)8折，20~30㎡以內(nèi)9折，30㎡以上按成本價購買。

按照“不予不取、自求平衡、封閉運行”原則，采取“居民出一點+企業(yè)投一點+政策補一點”的資金平衡策略。市級層面出臺涵蓋規(guī)劃優(yōu)化、土地保障、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、稅費減免等9條配套政策，為項目推進提供強力支撐。

近年來，湖北省高度重視民生改善與城市高質(zhì)量發(fā)展，將危舊房改造納入全省經(jīng)濟社會發(fā)展大局統(tǒng)籌謀劃。“十四五”期間，湖北積極探索危舊房改造“產(chǎn)權(quán)人自主更新”模式，全省已有48個項目采取“原拆原建”方式推進老房更新，6500余戶居民住上了安全舒適的新房。下一步，湖北省住建廳將系統(tǒng)總結(jié)試點經(jīng)驗，穩(wěn)步擴大改造范圍，同時持續(xù)完善長效管理機制，確保改造后小區(qū)“面子”靚、“里子”實，讓發(fā)展成果更多更公平地惠及全體人民。

記者：李孟

通訊員：陳世云 段詩怡

編輯：馬金言

審校：李動