2025廣州辦公樓市場“新”玩家大起底！我們發現——

近年來，游戲、出海服務等新興產業在廣州加速集聚，企業辦公空間升級與商業場景布局需求持續釋放，成為驅動甲級辦公樓租賃需求的新勢力。在此背景下，仲量聯行全新發布《聚焦數字新勢力，重塑樓宇生態圈——2025年廣州辦公樓市場白皮書》，深入剖析新興行業的選址邏輯與搬遷趨勢，為業主優化資產策略、打造適配新一代企業需求的辦公產品提供了決策指引，也明確了廣州辦公樓市場動能轉換的核心方向。

廣州新興行業正持續釋放新的選址需求，已成為推動辦公租賃市場需求增長的重要動力。根據仲量聯行過去三年對廣州市場的監測數據，在涵蓋甲、乙級辦公樓與產業辦公的搬遷租賃成交中，搬遷面積增長超50%的成交有70%來自游戲、電商、出海服務、美妝、企業數字化服務等新興行業；而在面積翻倍及以上的案例中，該占比更達到85%，充分說明了新興行業是當前租賃市場最活躍的力量之一。

整體而言，廣州的新興行業企業廣泛分布在各類產業園與辦公樓中。仲量聯行監測的天河區和琶洲片區中超300萬平方米的項目樣本顯示，僅三成產業園物業達到A類產業園要求。

隨著新興企業擴張，辦公空間升級勢在必行。部分注重創意與研發氛圍的企業偏好A類產業園兼具科技感與輕松度的環境，以及運營成本方面的實用性優勢。另一部分企業則將企業形象、核心區位及員工通勤便利性置于首位。甲級辦公樓憑借其地標性形象和優越的交通配套，助力企業彰顯品牌、吸引高端人才。

在上述過往三年的辦公樓搬遷成交中，仲量聯行發現，新興行業的辦公租賃需求高度集中于琶洲和廣州國際金融城兩大新興商務區，其搬遷成交中超過60%落位于此。值得注意的是，在這些區域的成交案例里，超過一半是企業從普通辦公樓或產業園區升級至甲級辦公物業的搬遷行為，旨在提升其辦公品質與環境。

琶洲和廣州國際金融城子市場對新興企業的強大吸引力在于其突出的區位優勢和產業集聚效應。以“中國游戲第一街”科韻路軟件業集聚區為例，其A類產業園供給極為稀缺。同時，區域內甲級辦公樓市場供應充足、性價比不斷提升，導致許多尋求辦公空間擴張與升級的新興產業企業更傾向于以可控成本升級到甲級辦公樓，尤其是位于毗鄰科韻路的廣州國際金融城子市場中的甲級項目。

在強勁的產業集聚與新興企業辦公升級需求驅動下，廣州甲級辦公樓市場的去化動能正向琶洲、廣州國際金融城等新興核心區集中。截至2025年底，兩區空置率較三年高點顯著回落，市場局部供需逐步趨向緊平衡。此外，企業對高品質空間的支付意愿提升。因此，上述新興甲級辦公樓子市場租金下行壓力持續收窄，展現出扎實的需求復蘇潛力。