年租金3萬(wàn)、房?jī)r(jià)卻縮水一半，南京公寓還能持有投資嗎？

南京公寓房?jī)r(jià)腰斬，是及時(shí)出手止損，還是繼續(xù)持有收租金？

公開(kāi)平臺(tái)上，不少公寓業(yè)主有相似的困惑。

一位網(wǎng)友闡述了具體情況：當(dāng)年花85萬(wàn)在南京南站買(mǎi)了一套公寓，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌到45萬(wàn)，可一年租金約3萬(wàn)，有必要賣(mài)嗎？

爆掉的評(píng)論區(qū)里，多數(shù)人建議不要賣(mài)。下結(jié)論之前，銳評(píng)君提醒大家，具體問(wèn)題具體分析，關(guān)于投資公寓的事兒，今天一次性說(shuō)清楚。

01

出于自住過(guò)渡、商業(yè)辦公、收租投資等需求，很多南京人購(gòu)買(mǎi)了公寓。

重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)公寓投資。

相較于住宅，由于戶型較小、單價(jià)較低，低總價(jià)是公寓的一大特色。那些年，南京的升龍匯金中心、雨花客廳、龍湖新壹城等，賣(mài)得都不錯(cuò)。

樓市行情骨感的當(dāng)下，公寓緊隨大盤(pán)，一手和二手均出現(xiàn)明顯的價(jià)格下滑。

聚焦二手房市場(chǎng)，前面提到的南站公寓業(yè)主之外，不少網(wǎng)友表示自己面臨差不多的情況。

小A：總價(jià)55萬(wàn)（含稅）購(gòu)買(mǎi)了金馬路的公寓，刨去物業(yè)費(fèi)等，月凈得租金約1600元，現(xiàn)在公寓跌到了27萬(wàn)左右。

小B：加上裝修，我花80萬(wàn)拿下南京一套公寓，現(xiàn)在只能賣(mài)30-35萬(wàn)左右，租金還特別低。

小C：我才是高位站崗，140多萬(wàn)買(mǎi)了南站綠城深藍(lán)的公寓，裝修花了10多萬(wàn)，現(xiàn)在啥也不說(shuō)了。

中介平臺(tái)上的成交數(shù)據(jù)，佐證了網(wǎng)友們的說(shuō)法。

以仙林湖萬(wàn)達(dá)茂為例，同樣是52㎡的單室套公寓，2020年總價(jià)能賣(mài)到65萬(wàn)，5年后的現(xiàn)在縮水到27萬(wàn)，腰斬都不止。

地鐵1號(hào)線天隆寺站上蓋的雨花客廳公寓，不到32㎡的小戶型，2019年夏天成交總價(jià)近83萬(wàn)，如今中介表示40多萬(wàn)就能買(mǎi)到。

同樣在明顯下行的，還有公寓租金。

比如位于南站的證大喜瑪拉雅中心公寓，45㎡戶型去年8月能租到2650元/月，如今月租金下行至2000元左右。

比如天隆寺的紫悅廣場(chǎng)，約42㎡單室套，去年夏天月租金能達(dá)到3100-3700元不等，如今相似戶型2800-3000元/月就能租到。

02

房?jī)r(jià)和租金雙雙下跌，引發(fā)了不少業(yè)主的焦灼：割肉賣(mài)掉還是繼續(xù)持有？別急，先冷靜思考兩個(gè)問(wèn)題。

第一，繼續(xù)持有的租金回報(bào)。

我們知道，投資公寓，主要的收益來(lái)自于租金。

前幾年租賃市場(chǎng)行情還不錯(cuò)的時(shí)候，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金回報(bào)率能達(dá)到5%-8%（數(shù)據(jù)來(lái)源于南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)）。

現(xiàn)在，是什么光景？

還是以開(kāi)頭提到的南站公寓展開(kāi)。網(wǎng)友表示：這幾年自己的公寓月租金穩(wěn)定在3000元，到期后再租，預(yù)計(jì)月租金下滑至2600元左右。

這意味著，刨去商貸利息、裝修投入、物業(yè)費(fèi)、出租空置期等成本，總價(jià)85萬(wàn)的公寓：

月租金3000元時(shí)，年租金回報(bào)率約4.24%；

月租金2600元時(shí)，年租金回報(bào)率約3.67%。

（僅供參考，實(shí)際計(jì)算時(shí)可將所有投入成本考量在內(nèi)）

顯然，在保證能成功出租的前提下，這套公寓的年租金回報(bào)率，仍能跑贏大部分中低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)收益，以及銀行定存利率。

第二，賣(mài)掉公寓，這筆錢(qián)能獲得更高收益嗎？

房?jī)r(jià)下跌、存款利率下降、銀行理財(cái)凈值波動(dòng)，是當(dāng)下中產(chǎn)的資產(chǎn)“焦慮三件套”。

誠(chéng)然，銀行定存、中低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)，利率已基本來(lái)到1字頭，若非基金、股票等的專(zhuān)業(yè)級(jí)玩家，大部分普通人很難掙到認(rèn)知以外的錢(qián)。

所以，當(dāng)南站公寓業(yè)主發(fā)帖尋求建議，網(wǎng)友們一邊倒地喊話不賣(mài)。

簡(jiǎn)而言之，判斷要不要將價(jià)格腰斬的公寓賣(mài)掉，認(rèn)真計(jì)算租金回報(bào)率，再權(quán)衡你的理財(cái)賺錢(qián)能力，心中自然明了。若長(zhǎng)久空置，沒(méi)有租客問(wèn)津，及時(shí)割肉止損方為上策。

03

不管是要不要把手里的公寓賣(mài)掉，還是手里有閑錢(qián)能否投資公寓，銳評(píng)君反復(fù)強(qiáng)調(diào)了，得具體問(wèn)題具體分析。

客觀來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在仍然有不少選擇公寓的買(mǎi)房人。

新房市場(chǎng)上，今年以來(lái)南京一手公寓成交還算穩(wěn)定。

克而瑞南京的數(shù)據(jù)顯示：一季度的月均成交套數(shù)為571套；二季度進(jìn)入短暫的銷(xiāo)售淡季；7月至11月，每個(gè)月都有超300套的成交。

數(shù)據(jù)來(lái)源于南京公寓情報(bào)

具體到項(xiàng)目，雨核的置地中心、新玄武的復(fù)地明日之城、燕子磯的萬(wàn)象天地、河西的華僑城歡樂(lè)濱江等公寓，賣(mài)得還不錯(cuò)。

今年夏天，南京公積金端出“福利”，部分公寓支持公積金貸款。具體來(lái)看：

購(gòu)買(mǎi)鼓樓潤(rùn)珹中心·潤(rùn)璽、華貿(mào)國(guó)際公寓，河西金融城公寓，雨核置地中心公寓，江寧金輪星際中心公寓，新玄武復(fù)地明日之城、招商局中心公寓等，支持提取公積金作為首付款，且首付3成起，貸款利率為2.6%，最高可貸30年。

當(dāng)然，部分公寓入住后可申請(qǐng)將水電改為民用，鼓樓區(qū)積極探索實(shí)行公寓小學(xué)統(tǒng)籌入學(xué)政策，這進(jìn)一步為一手公寓的去化錦上添花。

二手公寓市場(chǎng)上，不乏撿漏的買(mǎi)家。

現(xiàn)在，雖然大家普遍反映租金水平大不如往年，可注意另一個(gè)變量：下行的公寓總價(jià)。這使得不少高性價(jià)比的公寓，租金回報(bào)率仍能高于同地段的住宅。

且別忘了，公寓交易時(shí)，若賣(mài)出價(jià)格低于當(dāng)年的買(mǎi)入價(jià)格，稅務(wù)部門(mén)核算后確認(rèn)是虧本賣(mài)的，交易環(huán)節(jié)里的高額增值稅即可免去。

銳評(píng)君提醒大家，面對(duì)超低總價(jià)的次新公寓，務(wù)必明確抄底原則：

一定要做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，且優(yōu)選核心地段、地鐵口、商業(yè)配套豐富，且周邊產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

另外，計(jì)算租金回報(bào)率時(shí)，要將貸款利息、裝修費(fèi)用、公寓空置期等成本計(jì)算在內(nèi)，得到的數(shù)據(jù)會(huì)更客觀。

最后重要強(qiáng)調(diào)，幾種公寓堅(jiān)決不能碰：

1、遠(yuǎn)郊地區(qū)，缺乏產(chǎn)業(yè)和配套；

2、年代已久，公區(qū)配置、物業(yè)服務(wù)等拉胯；

3、產(chǎn)業(yè)、地鐵、商業(yè)等還在規(guī)劃中，要格外留意兌現(xiàn)周期；

4、期房公寓+不知名房企，得警惕爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。