上海樓市，開始消費降級

　　樓市最大的風險是，一邊消費降級一邊瘋狂建好房子。

　　都在說房地產沒了金融屬性，純粹是消費品。

　　各個行業都在消費降級，房地產能跑得了？

　　消費降級影響太大。

　　茅臺最貴時超過3000，現在已經跌破1499。

　　豪車銷售大幅下滑，瑪莎拉蒂grecale只要35.8萬。

　　奢侈品衣服都在打折，歐洲人已經不知道該賣什么給我們了。

　　連吃飯都變得摳門，餐飲消費大幅下滑。

　　很多人說房價下滑是因為人口減少，需求減少。

　　其實純扯淡，好房子永遠有需求。

　　只是大家消費降級，不想花那么多錢了。

　　結婚率、出生率確實下滑了，死亡率沒下滑吧。

　　但是高價墓地賣不動了，上海很多墓地直降50%。

　　連死人都在消費降級。

　　房地產再特殊也是經濟的一環，整個經濟是一張網，房地產的問題就是經濟的問題。

　　租金已經大幅下滑。

　　一個朋友租在顧村保利某小區，年初房東主動聯系他降500，怕他不租了。

　　租客天堂九亭早就降了，九城湖濱101平三房，原來能租7000以上，現在只有5000多。

　　中介說租客都不想花錢，有些三房換兩房，有些干脆租遠一些。

　　上班不賺錢，還租那么近干嘛，多坐兩站地鐵沒什么。

　　自己只是牛馬，何必住在磨盤旁邊。

　　有錢人也不想花錢了。

　　湯臣一品原來十萬打底，現在7萬多就租得到。

　　2024年開始，上海流行了一波反向置換。

　　有些高杠桿買房的，收入下滑后壓力增大，換個小房子減輕壓力，或者干脆換去郊區。

　　有些中年人孩子讀大學了，家里大三房用不到，開始換兩房。

　　直接原因是財務方面，盡量少背貸款。

　　其實本質也是消費降級。

　　消費降級，會重構上海樓市。

　　上海哪些房子還要補跌？

　　免費咨詢上海頂級房產專家

　　看到這肯定有人說不對啊，樓市在消費升級。

　　現在的新房那么好，四代住宅、新規產品比之前好太多了。

　　問題是新房已經成了少數人的游戲。

　　今年新房一共才成交4萬套，里面有多少是大家說的好房子？

　　之前新房能賣掉8萬9萬套，現在打對折，說明有些樓盤已經脫離群眾。

　　全套嘉格納對生活品質提升不大，卻需要多花幾十萬。

　　何必呢。

　　新房套均總價已經超過1000萬，有幾個人買得起？

　　今年二手房已經賣掉23萬套，這才是基本盤。

　　大家看不上的臨港滴水湖馨苑、曹路動遷房、徐涇動遷房、九亭剛需房賣到飛起。

　　再說新房真的升級，就大大方方搞大戶型、好房子。

　　現在怎么搞的？

　　陽臺送面積、閣樓偷偷改成臥室、孩子睡到飄窗上。

　　這是哪門子升級。

　　很多客戶也開始覺醒了，有些升級對自己沒太大意義。

　　隨著房地產金融屬性的消失，大家買房越來越理性。

　　房子跟茅臺一樣，成本很低，賣多少錢完全看共識。

　　茅臺成本說法不一，有人說60，有人說100多，反正最高不超過200。

　　房價的大頭是土地出讓金，真正的建造成本就幾十萬，一兩百萬。

　　共識是很脆弱的東西，外部環境變了、人變了，共識就要變。

　　消費降級后，大家對于房子定價標準肯定變了。

　　當然不是說好房子沒價值，好東西永遠有價值。

　　只是消費下行后，大家首先就要減少非必要支出。

　　海底撈服務好，但是隔壁火鍋店味道還行價格便宜，就別為海底撈服務員買單了。

　　一切溢價消費可能都要價值重估。

　　上海樓市最先被重估的是學區。

　　一梯隊學校好不好？肯定好，但是二梯隊好像也夠用。

　　花那么多錢追求學區，性價比高嗎？

　　不如少花點錢買學區，多花點錢改善居住品質。

　　老破小學區房迎來了整體重估，領跌上海。

　　濰坊一村之前超過10萬，現在已經跌破4萬。

　　當然這里有單學區因素，也有學區整體估值的下行。

　　未來進入理性市場，房子的各個維度可能都要重估。

　　人車分流好不好？肯定好，但是你愿意花多少錢換過去？

　　大理石外立面有逼格，逼格能為我們帶來什么？

　　上海的房屋品質，尤其是豪宅，其實已經領先全球。

　　東京的頂級公寓，裝修完全沒我們富麗堂皇。

　　很多倫敦人住幾百年的老房子，戶型跟我們怎么比。

　　他們不想換新房、不想裝修的好一些？

　　肯定想，只是代價問題。

　　愿意花多少錢在這些東西上，決定溢價高低。

　　環二見過很多客戶，瘋狂追求好房子。

　　一方面是對生活品質有要求，另外就是覺得好房子更保值。

　　數據上也是這樣，最近這幾年就是次新房更保值。

　　次新房保值，讓大家更加追求次新房，陷入了良性循環。

　　這時就出現一個矛盾，次新房金融屬性更強，一些東西就有了泡沫。

　　我們愿意多花200萬買人車分流小區，是因為未來也能多賣200萬。

　　享受了生活品質，錢還能收回來，不買好房子是傻子。

　　如果多花的這200萬未來不給你了，你還愿意買好房子嗎？

　　當好房子也不保值了，追求好房子的會不會減少？

　　之前學區房就這樣，愿意多花200萬買學區，是因為相信未來有人接盤。

　　讀九年好學校，未來還能原價賣掉，這不是天上掉餡餅？

　　如果是純消費，花200萬在教育上，很多家長就不愿意了。

　　其實上海很多好學校花錢就能進，就幾十萬的事兒。

　　租房上就看得出來，越好房子租金回報率越低。

　　老破小租金回報率能到2.5%，有些能到3%。

　　次新房一般只有1.5%。

　　多花一倍多價格買人車分流小區可以，多花一倍多價格租，大家就不愿意了。

　　租金跟房價的關系很復雜，這個對比肯定是因素之一。

　　我們用了30年就走完了西方國家幾百年的路，房地產也一樣。

　　每過兩三年產品就迭代一遍。

　　剛買的新房，過幾年就過時了，我們對產品變老形成了天然恐懼。

　　但是房地產已經到頭了，未來的產品迭代一定降速。

　　開發商已經把所有的人類智慧，設計理念、材料、工藝，都用在了房子上。

　　現在科技遇到瓶頸，審美遇到瓶頸，后面顛覆性創新肯定減少。

　　對產品過時的焦慮減少，新房、好房子價值有可能重估。

　　上海整體是置換市場，未來一段時間好房子還是好賣。

　　人車分流、大理石外立面、豪華裝修大堂還是很多人的追求。

　　環二只是在想，20年后這些溢價元素還能賣多少錢？

　　20年后的年輕人，愿意為這些花多少錢？

　　目前追求這些的大部分是中產。

　　豪宅不用追求，這些都是必備。

　　窮人不好收割，他們寧愿買毛坯房自己裝修，別的沒有，時間有的是。

　　其實付得起溢價的中產在減少。

　　富人永遠有錢，窮人永遠是大多數，這次經濟轉型滑落的是中產。

　　金融業限薪、房地產業下行、互聯網見頂、外企搬走，打擊的就是中產。

　　能為好房子付得起溢價的人減少，這時好房子井噴，樓市注定要重新洗牌。

　　蘇州河、黃浦江交匯處的西北角，楊浦、虹口、閘北交匯處，次新房數量未來會翻三倍。

　　好房子管夠，溢價還能維持多久？

　　好房子不保值了，愿意置換的人會不會減少？

　　隨著經濟見頂，整個社會都發生了重大變化。

　　甚至連好房子的定義都會重估。

　　大堂裝修的跟酒店一樣就是好房子？

　　外立面金光閃閃就是好房子？

　　會所富麗堂皇、公區奢石上墻就是好房子？

　　我不知道，恐怕大家也不知道，整個行業也沒人知道。

　　只是現在共識是這樣，就只能往這個方向卷。

　　有些樓盤已經把奢華做到極致，樓書里用的詞語都是形容凡爾賽宮、形容故宮的。

　　有些樓盤環二走進去都覺得有壓迫感。

　　可能是環二段位不夠吧，王健林許家印這種大佬會喜歡。