什么樣的房子能穿越周期，成為低迷市場下的“硬通貨”？

2025年的寧波二手房市場，正上演著一場意味深長的“分化大戲”。一方面，市場整體面臨掛牌量高企、成交周期延長、價格普遍跳水的局面，不少房源流動性減弱，業(yè)主心態(tài)從“惜售”轉(zhuǎn)向“拋售”，二手房市場進入深度調(diào)整階段。然而，在高端改善細分市場，卻呈現(xiàn)出截然不同的景象，部分項目依然保持著較高的市場關(guān)注度、成交活躍度和價格韌性。

根據(jù)CRIC2020數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計（樣本范圍為寧波市鄞州、海曙、江北、北侖、鎮(zhèn)海五區(qū)，房齡10年內(nèi)，成交均價4.5萬元/㎡及以上的二手商品住宅，數(shù)據(jù)截至2025年11月24日），2025年寧波此類高端改善住宅共成交52套，成交建面約9075㎡，總金額約4.6億元。

進一步分析發(fā)現(xiàn)，江山萬里成為市場中的顯著引領(lǐng)者：其旗下項目共成交29套，約占總成交套量的56%，并在成交量前十項目中占據(jù)六席。隨著價格門檻提升，該品牌的市占率持續(xù)提升——當(dāng)單價升至5萬元/㎡以上，其市場份額進一步攀升至75%；進入7萬元/㎡以上的頂級區(qū)間，江山萬里更是成為唯一有成交記錄的品牌。

再從總價維度觀察，在600萬元以上的成交房源中，江山萬里共成交69套，在該總價段成交房源中占比近四成。若聚焦總價千萬級的頂豪市場，其項目表現(xiàn)尤為突出：

明湖悅府

江山萬里三期昆吾

區(qū)域數(shù)據(jù)進一步印證了這一趨勢。在高端改善項目最集中的鄞州區(qū)，江山萬里項目在均價4.5萬元/㎡以上的二手住宅成交中，占比約62%。其價格韌性也尤為突出：交付逾9年的一期項目，近半年成交均價仍保持在3.5萬元/㎡以上，與周邊同期交付小區(qū)形成了約萬元/㎡的價差；交付近6年的三期昆吾項目，成交均價超5.3萬元/㎡，其中最高成交單價達到8.1萬元/㎡。

二手房的流動性是衡量資產(chǎn)價值的重要標(biāo)尺。從市場關(guān)注度看，近三月昆吾位居寧波五區(qū)樓盤關(guān)注度TOP1，數(shù)據(jù)顯示：昆吾平均瀏覽次數(shù)顯著領(lǐng)先，突破4247次，遠超TOP2樓盤（僅36次）。從轉(zhuǎn)化效率看，在今年成交的同類二手住宅中，江山萬里開發(fā)項目的整體成交周期短于市場平均水平（305.59天），部分項目表現(xiàn)尤為突出，如江山萬里二期成交周期僅為50天，遠低于市場均值，表現(xiàn)出“高關(guān)注、快成交”的良好流通性。

這不禁令人深思：當(dāng)房地產(chǎn)市場從“普漲普跌”進入“結(jié)構(gòu)分化”的新階段，決定一套房產(chǎn)長期價值的底層邏輯究竟是什么？什么樣的房子，才能真正穿越周期，成為市場認可的“硬通貨”？

本文將以江山萬里這一品牌為觀察樣本，深入解析其在高階市場持續(xù)保有流通性與溢價能力的深層邏輯，

以期

為行業(yè)與購房者提供一份

基于實證的

價值

參考

價值韌性探因：構(gòu)建穿越周期的四大支柱

通過實地考察，我們發(fā)現(xiàn)江山萬里的市場韌性，非單一優(yōu)勢所致，而是源于一個由“先天稟賦”與“后天養(yǎng)成”相輔相成、層層遞進的穩(wěn)固體系。這一體系為我們理解何為真正的“二手硬通貨”，提供了完整的范本。

其先天稟賦突出體現(xiàn)在兩方面。一是精挑核心地段，正如李嘉誠所說，投資首要考慮地段。江山萬里選地極為嚴(yán)苛，聚焦核心板塊，挑選最具潛力的優(yōu)質(zhì)地塊，為資產(chǎn)保值增值筑牢基礎(chǔ)、拉升上限；二是開發(fā)品質(zhì)出眾，憑借超越同行的建筑品質(zhì)、獨特設(shè)計審美和精細用料標(biāo)準(zhǔn)，樹立板塊品質(zhì)典范。

地段與品質(zhì)決定二手房價值上限，但市場波動時，生活和服務(wù)才是決定價值下限的關(guān)鍵，優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)能對沖貶值風(fēng)險，引發(fā)業(yè)主惜售。

而這，也順勢引出了江山萬里更為深厚、難以撼動的競爭壁壘——一套長期精心構(gòu)建的“服務(wù)－運營－生態(tài)－產(chǎn)品”四位一體后天養(yǎng)成體系。該體系緊密相連，將先天優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為可直觀感知、可充分信賴、可長久傳承的居住價值與情感認同。

支柱一：服務(wù)機制革新——從基礎(chǔ)物業(yè)到資產(chǎn)守護者

物業(yè)服務(wù)是居住體驗的日常界面，其模式直接影響資產(chǎn)的長期維護水平和居住滿意度。研究發(fā)現(xiàn)，部分價值韌性強的項目，早期即在物業(yè)服務(wù)機制上進行了根本性創(chuàng)新。江山萬里2014年便在寧波率先全面推行“酬金制”物業(yè)模式，從制度上厘清權(quán)責(zé)：物業(yè)是管家，業(yè)主才是真正的當(dāng)家。

這一模式的核心，在于重構(gòu)利益關(guān)系。屬于普羅物業(yè)的收入僅來源于固定酬金（通常為8%，主要用于總部服務(wù)于項目的品質(zhì)、人事、財務(wù)、策劃等職能運營），物業(yè)每年需公示詳盡預(yù)算，次年由獨立第三方審計并公開決算，確保財務(wù)公開透明。小區(qū)所有收入及結(jié)余均歸全體業(yè)主所有，真正實現(xiàn)“取之于業(yè)主，用之于社區(qū)”。

制度保障下，普羅物業(yè)呈現(xiàn)出鮮明的不以短期盈利為目的的長期主義導(dǎo)向。例如，2020年春節(jié)前，江山萬里一、二期將累計結(jié)余約75萬元以“紅包”的形式返還給業(yè)主；2023年，利用結(jié)余資金對已交付小區(qū)進行系統(tǒng)性硬件升級，如將地上和地下單元入戶門全面改造為自動門系統(tǒng)，并在后續(xù)持續(xù)進行“動態(tài)煥新”，進一步提升了小區(qū)品質(zhì)。這些投入有效對抗了小區(qū)隨著時間推移的自然老化和過時，讓小區(qū)“常住常新”，保持了較高的市場競爭力。

江山萬里一期單元自動門人臉識別系統(tǒng)升級

酬金制從動機源頭也重塑了物業(yè)行為邏輯，從傳統(tǒng)包干制物業(yè)以盈利為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向以業(yè)主滿意為導(dǎo)向；從傳統(tǒng)的“管理管控”與“經(jīng)營盈利”，轉(zhuǎn)向純粹的“服務(wù)響應(yīng)”與“價值守護”。溫暖滲透于日常細節(jié)：社區(qū)大堂的熱飲機、鞋底清潔機、備用傘具，編織出溫暖的歸家動線。更深層的守護體現(xiàn)在很多關(guān)鍵時刻，如業(yè)主深夜突發(fā)急癥，物業(yè)人員全程協(xié)助送醫(yī)陪護至清晨等。此外，物業(yè)還提供婚慶布置、寵物喂養(yǎng)、空置物業(yè)代管，甚至秋假兒童托管等多元服務(wù)，生動詮釋了“當(dāng)您需要時，我們就在您身邊”的服務(wù)理念。

昆吾人性化設(shè)施

嚴(yán)格的考核機制支撐著服務(wù)品質(zhì)：一年兩次滿意度調(diào)查，一月一次涵蓋客服、秩序、工程、保潔的四條線品質(zhì)考核。數(shù)據(jù)顯示，普羅物業(yè)的平均響應(yīng)時間基本控制在15分鐘內(nèi)，年均客戶滿意度穩(wěn)定在95%以上，物業(yè)費收繳率也領(lǐng)先行業(yè)。

服務(wù)由此升維為“資產(chǎn)守護”，守護的不僅是物理空間，更是家的安全感與資產(chǎn)的價值感。

支柱二：社區(qū)活力運營——從物理空間到情感聚落

高端房產(chǎn)的競爭力，正從硬件比拼轉(zhuǎn)向生活方式與社區(qū)文化的營造，江山萬里深諳此道，通過精細化運營，將社區(qū)的“靜態(tài)空間”轉(zhuǎn)化為“動態(tài)生活場”。

大面積架空層被打造為全齡段社區(qū)空間，這些改造空間的月度活躍用戶數(shù)量、設(shè)施日均使用時長均處于較高水平，成為業(yè)主們休閑娛樂、交流互動的重要場所。

昆吾改造社區(qū)空間

如自有健身品牌UF Club定期在江萬已交付小區(qū)開展專業(yè)健身課程與指導(dǎo)，并保持定期巡場，開展小團課。針對家庭需求，江山萬里教育集團與物業(yè)聯(lián)動，利用小區(qū)配套空間，在寧波第一個推出“童學(xué)無憂”非盈利小區(qū)陪伴式托管服務(wù)，并在9個成熟小區(qū)設(shè)點，平均每個小區(qū)有7至10名孩子參與，一學(xué)年下來累計服務(wù)近150人。

書香閣“童學(xué)無憂”

全年貫穿的六大城市IP活動，如新春馬拉松、山野音樂節(jié)、月光生活節(jié)、藍鯨靈計劃，與

普羅物業(yè)的四季系列品牌活動，持續(xù)營造濃厚的社區(qū)文化氛圍。據(jù)統(tǒng)計，江山萬里旗下社區(qū)每年舉辦的各類落地活動超過50場，累計吸引逾2萬業(yè)主積極參與，無論是活動舉辦的頻率，還是居民的參與熱度，均顯著高于同檔次小區(qū)。

普羅物業(yè)四季系列活動

此外，江山萬里專門成立“社區(qū)文化運營中心”，以興趣愛好為紐帶，創(chuàng)立垂釣、籃球、戶外等主題社群，鏈接鄰里關(guān)系，激活生活趣味，形成“每周固定訓(xùn)練、每月主題活動、每年大型賽事”的活力體系。

垂釣社&足球社活動

運營的本質(zhì)是連接——連接人與空間、人與人。當(dāng)房子從“住所”升維為“生活”的家與“鄰里”的聚落，居住粘性便自然提升，這在二手市場上直接轉(zhuǎn)化為情感溢價與品牌忠誠度。

支柱三：生活生態(tài)構(gòu)建——從基礎(chǔ)配套到便捷閉環(huán)

當(dāng)房產(chǎn)價值進入存量博弈階段，項目自身及周邊所能提供的生活便利性與資源協(xié)同能力顯得尤為重要。江山萬里的特別之處，還在于其構(gòu)建了一個以社區(qū)為中心的微型生活生態(tài)系統(tǒng)與強大的資源協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。

自有高品質(zhì)配套矩陣深度融入日常生活：“悅鄰匯”為業(yè)主提供每天清晨元氣滿滿的早餐；“江山小廚”與“谷雨小館”定位為“業(yè)主家的廚房”，以“食在安心”為理念，不放味精等添加，也很平價；“普羅農(nóng)場”以供港標(biāo)準(zhǔn)種植，當(dāng)天采摘當(dāng)天送達，實現(xiàn)新鮮蔬果從田間直達業(yè)主家的餐桌。

昆吾江山小廚

業(yè)主通過“普羅邨”、“普羅農(nóng)場”等小程序便捷下單，管家配送上門，解決了“最后一公里”的生活痛點。

普羅邨&普羅農(nóng)場小程序

支柱四：產(chǎn)品長期主義——從交付亮點到歷久彌新

一切價值的基石，最終回歸產(chǎn)品本身。“硬通貨”特質(zhì)的產(chǎn)品力，不僅在于交付時的驚艷，更在于經(jīng)得起時間考驗的“耐用”與“耐看”，江山萬里的產(chǎn)品便是如此。

前瞻性設(shè)計如空中花園、精裝車庫，至今仍顯領(lǐng)先。扎實的用料與工藝讓歷久彌新的外立面、郁郁蔥蔥的園林成為價值的直觀代言。對“安全”的極致重視，更催生了全國首創(chuàng)的電梯17年廠方維保模式，從采購合同源頭約定由原廠直接提供超長期維保、極低故障率及半小時應(yīng)急響應(yīng)，從源頭管理上杜絕搶修。如此優(yōu)秀的產(chǎn)品力，也讓房產(chǎn)價值隨時間流逝而愈發(fā)清晰。

明湖悅府空中花園&昆吾精裝車庫

江山萬里一期實景（本文已獲授權(quán)使用，版權(quán)歸存在建筑所有）

產(chǎn)品力更深層的“力”，在于交付以后產(chǎn)品依然有“力”，而這個“力”來源于江山萬里十幾年來所堅持的長期主義。以發(fā)生在2017 年的一件小事為例，當(dāng)時交付不到一年的江山萬里一期遭遇臺風(fēng)后出現(xiàn)滲漏，因石材干掛幕墻結(jié)構(gòu)，漏水點難尋，為此江山萬里投入300多萬對外墻全部重新打膠，徹底解決隱患。意識到建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)工人的臨時性，江山萬里由此開始構(gòu)建以建筑總包、精裝修、景觀、幕墻、新材料等于一體的生產(chǎn)鏈閉環(huán)，從而進一步建立自己的品控標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)自己的骨干技術(shù)工人，并不斷研發(fā)新的防水性能更好的窗墻體系、分層幕墻體系。

事實上，這四大支柱并非孤立，而是相互賦能、循環(huán)增強的有機整體。例如，2023年“梅花”臺風(fēng)期間的應(yīng)急響應(yīng)，便是完美例證：完善的硬件設(shè)施、高效的物業(yè)服務(wù)、溫暖的社群互助、可靠的商業(yè)配套協(xié)同作用，共同守護了社區(qū)安全，證明了其價值生態(tài)系統(tǒng)的強大與穩(wěn)固。

結(jié)語

江山萬里的案例，回應(yīng)了市場最初的疑問：在行業(yè)調(diào)整期，真正的“硬通貨”并非僅依靠地段與產(chǎn)品，而是一個社區(qū)完整、健康、可持續(xù)的價值生態(tài)系統(tǒng)。江山萬里銷售的從來不只是房子物理意義上的產(chǎn)權(quán)，更是一套經(jīng)得起時間考驗的“高端生活方式解決方案”，其價值在交付后仍可持續(xù)增長。

這為行業(yè)帶來了三重啟示：

·從“開發(fā)思維”到“運營思維”：房地產(chǎn)的競爭主場，正從售樓處轉(zhuǎn)向交付后十年、二十年的社區(qū)。能否持續(xù)為業(yè)主創(chuàng)造價值，決定了資產(chǎn)的長期活力。

·從“資源占有”到“價值創(chuàng)造”：好地段是入場券，但唯有通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、溫暖的社群、便利的生態(tài)持續(xù)創(chuàng)造增量價值，資產(chǎn)才能抵御周期波動。

·信任是最深的護城河：通過長期、穩(wěn)定、透明的服務(wù)建立起的業(yè)主深度信任關(guān)系，是品牌最寶貴的無形資產(chǎn)，也是最難以被模仿的核心競爭力。

展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，注定屬于兼具“產(chǎn)品主義”精神與“長期主義”視野的實踐者。如江山萬里所示，堅持投入于那些“難而正確”的環(huán)節(jié)——無論是制度設(shè)計、服務(wù)深化還是生態(tài)構(gòu)建——表面看是成本與耐心的考驗，實則是在為資產(chǎn)積淀最堅實的保值基因。這條路或許漫長，卻最終能贏得市場的持久認可與價值回報。那些能夠像江山萬里一樣，注重品質(zhì)、服務(wù)、運營和生態(tài)建設(shè)的企業(yè)，將更有可能在激烈的市場競爭中脫穎而出，成為行業(yè)的佼佼者。

【以上內(nèi)容僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點。】