山姆落地背后，有一盤(pán)青島國(guó)資盤(pán)活資產(chǎn)的大棋

當(dāng)前，如何將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的持續(xù)動(dòng)能，已成為國(guó)企改革向縱深推進(jìn)的關(guān)鍵課題。

黨的二十屆四中全會(huì)提出，“深化國(guó)資國(guó)企改革，做強(qiáng)做優(yōu)做大國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資本，推進(jìn)國(guó)有資本布局優(yōu)化調(diào)整，增強(qiáng)國(guó)有企業(yè)核心功能，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力”。青島國(guó)資系統(tǒng)以提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為導(dǎo)向，密集推出一系列資本運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)盤(pán)活舉措，激活存量資產(chǎn)活力，為國(guó)企轉(zhuǎn)型升級(jí)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。市國(guó)資委印發(fā)《青島市市屬企業(yè)存量閑置資產(chǎn)盤(pán)活三年攻堅(jiān)行動(dòng)方案》，2025—2027年，持續(xù)深化“退出一批、改造一批、調(diào)整一批、招商一批”的“四個(gè)一批”策略，堅(jiān)持“一資一策”原則，根據(jù)資產(chǎn)的不同性質(zhì)與盤(pán)活方式，分類、分層、分批穩(wěn)步推進(jìn)盤(pán)活工作，持續(xù)釋放國(guó)有存量資產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc內(nèi)在價(jià)值。

促進(jìn)商圈發(fā)展，提升城市功能

青島國(guó)企存量資產(chǎn)的盤(pán)活，從一開(kāi)始就著眼于城市功能升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深度融合，推動(dòng)土地與空間資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值再生。

在歡樂(lè)濱海城A4地塊的盤(pán)活中，政企協(xié)同探索出區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的新路徑。今年1月，城投集團(tuán)與市北區(qū)政府通過(guò)資產(chǎn)置換方式，將該地塊整合至區(qū)級(jí)平臺(tái)公司，有力保障了山姆會(huì)員店山東首店的順利落地。作為交換，城投集團(tuán)獲得了科技創(chuàng)新園、七色堇辦公樓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏格局。

山姆會(huì)員店外立面已現(xiàn)雛形。

山姆會(huì)員店作為全球知名倉(cāng)儲(chǔ)零售品牌，其山東首店具有強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力，不僅填補(bǔ)了高端批量采購(gòu)市場(chǎng)的空白，也將為市民帶來(lái)全新消費(fèi)體驗(yàn)，提升歡樂(lè)濱海城的商業(yè)能級(jí)。它的落戶將吸引大量跨區(qū)域消費(fèi)客流，并帶動(dòng)周邊配套商業(yè)聚集，形成以其為核心的新型商圈。

此舉體現(xiàn)了政企協(xié)同下的“區(qū)域整體開(kāi)發(fā)”邏輯。對(duì)城投集團(tuán)而言，通過(guò)資產(chǎn)置換，換回可立即產(chǎn)生現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；對(duì)市北區(qū)政府而言，未動(dòng)用財(cái)政資金即引入重大項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)能級(jí)躍升、稅源增長(zhǎng)與就業(yè)擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域發(fā)展的重要突破。

通過(guò)主題化整體開(kāi)發(fā)，將工業(yè)場(chǎng)站轉(zhuǎn)化為目的地型商業(yè)體，正成為激活片區(qū)商業(yè)能級(jí)的強(qiáng)力引擎。能源集團(tuán)攜手上海錦和商管，將漳浦路12號(hào)原開(kāi)源熱力站區(qū)更新改造為“心動(dòng)里”潮流文體社交公園。項(xiàng)目聚焦“文化+運(yùn)動(dòng)+社交+商業(yè)”復(fù)合業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)定位“Z世代”情緒消費(fèi)與體驗(yàn)需求，引入高端運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、攀巖、電競(jìng)等多元場(chǎng)景。園區(qū)北側(cè)入口建筑改造為網(wǎng)紅品牌——癡迷者咖啡青島首店，今年10月開(kāi)業(yè)后成為熱門(mén)打卡地。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年春季正式營(yíng)業(yè)，屆時(shí)年均可拉動(dòng)消費(fèi)超5億元，新增就業(yè)1500人。

“心動(dòng)里”潮流文體社交公園效果圖。

盤(pán)活此類工業(yè)遺存，核心在于“內(nèi)容再造”而非“空間改造”。“心動(dòng)里”項(xiàng)目設(shè)定了“潮流文體社交”這一鮮明的主題，在商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的當(dāng)下，該主題聚焦“Z世代”的情緒消費(fèi)和社群認(rèn)同，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)與商業(yè)模式，強(qiáng)化體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”。

而以“平臺(tái)思維”進(jìn)行輕量化改造，培育多元共生的商業(yè)生態(tài)，則讓老廠房以另一種方式重獲新生。11月15日，青島首屆“華嘟嘟”文創(chuàng)新消費(fèi)市集在青島西裝廠舊址舉辦。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)不僅可以購(gòu)買(mǎi)文創(chuàng)產(chǎn)品，還設(shè)有掐絲琺瑯書(shū)簽DIY課等互動(dòng)體驗(yàn)環(huán)節(jié)，使老廠房轉(zhuǎn)型為集文創(chuàng)、潮玩、美食于一體的城市生活新地標(biāo)。

在保留原有工業(yè)建筑風(fēng)格與歷史底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，華通集團(tuán)對(duì)園區(qū)進(jìn)行了全面的改造提升：更新管網(wǎng)、鋪設(shè)瀝青道路、優(yōu)化園區(qū)入口，在消除安全隱患的同時(shí)，將其蝶變?yōu)橐粋€(gè)集創(chuàng)意、生活、辦公于一體的花園式綜合性園區(qū)。這構(gòu)建了一個(gè)吸引多元業(yè)態(tài)入駐的開(kāi)放平臺(tái)，隨著上海唯手熟爾咖啡、THE LOOOM哥本哈根風(fēng)格網(wǎng)紅面包店、嘉賽特籃球訓(xùn)練基地等多元化業(yè)態(tài)的入駐，園區(qū)活力被成功激發(fā)。

各類存量空間也在商業(yè)化的創(chuàng)新實(shí)踐中煥發(fā)新生：市南區(qū)延安三路109號(hào)原海珊制衣廠變身為集聚辦公、咖啡、便利店功能的健康產(chǎn)業(yè)園，市北區(qū)哈爾濱路46號(hào)原東方襯衫廠以“東方文創(chuàng)園”新貌正式開(kāi)園，原孚德鞋廠、第五針織廠等數(shù)十處老舊廠區(qū)資源也陸續(xù)釋放更新潛力。

一個(gè)個(gè)特色商圈與活力空間，持續(xù)為城市發(fā)展注入新動(dòng)能，共同繪就青島商業(yè)繁榮與城市更新的生動(dòng)圖景。

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)革新，強(qiáng)化主業(yè)協(xié)同

盤(pán)活資產(chǎn)的關(guān)鍵，在于將資源配置到價(jià)值創(chuàng)造效率最高的領(lǐng)域，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與能級(jí)提升。

聚焦主責(zé)主業(yè)，是青島國(guó)資推動(dòng)國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。2025年，青島完成新一輪市屬企業(yè)主責(zé)主業(yè)認(rèn)定，各企業(yè)集團(tuán)以此為契機(jī)，通過(guò)靈活多樣的資產(chǎn)整合，推動(dòng)資源向核心主業(yè)和新興領(lǐng)域集聚，有效促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)協(xié)同與整體價(jià)值提升。以青啤集團(tuán)為例，其將青啤股份持有的啤酒三廠物流倉(cāng)儲(chǔ)土地以作價(jià)入股的方式調(diào)配至青島啤酒生物科技有限公司，并相應(yīng)增加后者注冊(cè)資本，用于新廠房建設(shè)與產(chǎn)能擴(kuò)大。青島啤酒生物科技有限公司由青啤集團(tuán)于2025年5月成立，致力于通過(guò)高值化生物制造技術(shù)，將啤酒副產(chǎn)物轉(zhuǎn)化為功能性綠色食品與生產(chǎn)所需的零碳能源，是青啤集團(tuán)發(fā)展生物制造這一擬培育主業(yè)的重要布局。這一資產(chǎn)調(diào)配不僅優(yōu)化了資源配置，也高度契合其聚焦主業(yè)、推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展方向。

青島啤酒生物科技有限公司建設(shè)項(xiàng)目效果圖。

這一整合實(shí)現(xiàn)了“減法”與“加法”的有機(jī)結(jié)合：對(duì)青啤股份而言，剝離非核心工業(yè)配套用地，有助于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化對(duì)前沿生物科技板塊的戰(zhàn)略投入；對(duì)青啤生物科技而言，則直接獲得關(guān)鍵土地與資金支持，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)質(zhì)賦能。此舉還推動(dòng)資產(chǎn)由低附加值的“物流倉(cāng)儲(chǔ)”向高附加值的“研發(fā)生產(chǎn)”躍升，也是資產(chǎn)在啤酒產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的向上遷移。

跨越企業(yè)邊界的協(xié)同整合，則將外部?jī)?yōu)質(zhì)資源精準(zhǔn)導(dǎo)入主業(yè)鏈條。近日，市國(guó)資委正式批復(fù)，將原屬城投集團(tuán)的汽車北站等6處場(chǎng)站調(diào)整至城運(yùn)控股集團(tuán)。此舉不僅推動(dòng)了公共交通企業(yè)重組與場(chǎng)站資源整合，契合城運(yùn)控股集團(tuán)城市交通綜合運(yùn)營(yíng)的主責(zé)主業(yè)，也有助于構(gòu)建國(guó)企“大交通”發(fā)展格局。城運(yùn)控股資源利用中心主任王虎國(guó)介紹，下一步將對(duì)這些場(chǎng)站進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，結(jié)合社區(qū)與周邊配套，統(tǒng)籌利用地上地下空間，布局康養(yǎng)、商業(yè)等相關(guān)功能。

原屬城投集團(tuán)的汽車北站已調(diào)整至城運(yùn)控股集團(tuán)。

對(duì)于成規(guī)模且具潛力的空間，盤(pán)活的關(guān)鍵已從簡(jiǎn)單“處置”轉(zhuǎn)向深度“運(yùn)營(yíng)”。華通集團(tuán)通過(guò)主動(dòng)投資改造、完善配套功能，打造吸引產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚的“磁石”，實(shí)現(xiàn)“聚鏈成群”。以李滄區(qū)興華路3號(hào)原第六織布廠工業(yè)用地為例，集團(tuán)圍繞食品加工與銷售核心，提升辦公、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、新能源充電等多元化配套，打造聚鏈成群、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。截至今年6月底，已成功引進(jìn)企業(yè)16家，年產(chǎn)值超1.3億元，解決就業(yè)超200人。

集群化運(yùn)營(yíng)將閑置空間轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)與社會(huì)價(jià)值的倍增。海發(fā)集團(tuán)通過(guò)開(kāi)放國(guó)合中心等總計(jì)40余萬(wàn)平方米的綜合物理空間，成功引入京東方集團(tuán)旗下東方聚智公司，以打造“靈山灣人工智能科技創(chuàng)業(yè)中心”為目標(biāo)，共同組建合資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，構(gòu)建起“辦公+科研+產(chǎn)業(yè)配套”的立體空間體系。

海發(fā)集團(tuán)依托強(qiáng)大的技術(shù)創(chuàng)新能力與產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，為靈山灣AI生態(tài)注入了強(qiáng)大的“鏈主”效應(yīng)，提升了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚力。通過(guò)合資共建，海發(fā)集團(tuán)也從傳統(tǒng)“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)榕c產(chǎn)業(yè)資本深度綁定的生態(tài)“共建者”與“運(yùn)營(yíng)者”，從而確保了后續(xù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的持續(xù)性、專業(yè)性與資源有效性，推動(dòng)資產(chǎn)向高能級(jí)產(chǎn)業(yè)載體的躍升。

海發(fā)集團(tuán)開(kāi)放國(guó)合中心等總計(jì)40余萬(wàn)平方米的綜合物理空間，吸引相關(guān)企業(yè)落戶。

對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈完善同樣重要。青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司將膠東機(jī)場(chǎng)A-02-04地塊成功盤(pán)活為特種車維保中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目于今年5月19日完成工程竣工驗(yàn)收，并于9月1日簽訂合作協(xié)議，進(jìn)一步提升了機(jī)場(chǎng)配套服務(wù)能力。

特種車維保中心是航空運(yùn)輸?shù)孛姹Ｕ湘湕l中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接服務(wù)于機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)所需的各類特種車輛，保障航班起降與客貨流轉(zhuǎn)的安全高效。它的建成填補(bǔ)了機(jī)場(chǎng)功能區(qū)的重要拼圖，增強(qiáng)了整體運(yùn)營(yíng)韌性與專業(yè)化水平，是航空產(chǎn)業(yè)鏈的有機(jī)延伸。

如果說(shuō)機(jī)場(chǎng)集團(tuán)的實(shí)踐是對(duì)核心產(chǎn)業(yè)鏈的縱深優(yōu)化，那么地鐵集團(tuán)的舉措則展現(xiàn)了向關(guān)聯(lián)新興領(lǐng)域橫向拓展的戰(zhàn)略視野。通過(guò)戰(zhàn)略性收購(gòu)山東半島首個(gè)A1類通用機(jī)場(chǎng)——慈航機(jī)場(chǎng)，地鐵集團(tuán)以此為關(guān)鍵載體，擬開(kāi)通跨區(qū)域航線，構(gòu)建“軌交+低空”立體化高效物流體系，并計(jì)劃引入飛行學(xué)院、拓展無(wú)人機(jī)應(yīng)用等多元場(chǎng)景。這些舉措延伸了其產(chǎn)業(yè)鏈，提升了配套能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在更大范圍內(nèi)的優(yōu)化配置。

用好模式創(chuàng)新，拓寬盤(pán)活路徑

資產(chǎn)盤(pán)活的路徑與方法正伴隨市場(chǎng)與政策演進(jìn)不斷豐富，其中，資產(chǎn)證券化正逐步成為盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的重要?jiǎng)?chuàng)新工具。

5月9日，青島國(guó)信集團(tuán)成功發(fā)行2025年第一期青島國(guó)信膠州灣隧道定向資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITs），該項(xiàng)目為青島市首單類REITs項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)16.01億元，票面利率低至2.34%，創(chuàng)山東省同類產(chǎn)品歷史新低。膠州灣隧道作為連接青島東西岸的交通動(dòng)脈，具備持續(xù)、穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的通行費(fèi)收益，為證券化產(chǎn)品提供了堅(jiān)實(shí)的底層資產(chǎn)支撐。

水務(wù)集團(tuán)也接續(xù)發(fā)力，于11月20日成功發(fā)行全省首單機(jī)構(gòu)間REITs、全國(guó)第二單市政公用行業(yè)機(jī)構(gòu)間REITs，發(fā)行規(guī)模4.77億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到26倍，募集資金將主要用于水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施注入了資金活水。

此類REITs產(chǎn)品將已建成、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，有效回收資金用于償還前期債務(wù)或投入新項(xiàng)目，形成“投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—證券化—再投資”的良性循環(huán)，推動(dòng)國(guó)有資本從“重資產(chǎn)持有”向“輕重資產(chǎn)結(jié)合運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。

在傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施之外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)證券化也正成為盤(pán)活企業(yè)數(shù)據(jù)價(jià)值的新渠道。青島市國(guó)資國(guó)企圍繞數(shù)據(jù)資產(chǎn)化積極探索，多措并舉構(gòu)建數(shù)據(jù)資產(chǎn)全鏈條運(yùn)營(yíng)新模式。今年6月，能源集團(tuán)完成了氣熱一體智慧能源協(xié)同管理平臺(tái)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的評(píng)估與入表，成為全國(guó)燃熱一體領(lǐng)域首家實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表的企業(yè)，并憑借該數(shù)據(jù)資產(chǎn)增信，成功獲得招商銀行6000萬(wàn)元低利率授信，為盤(pán)活能源數(shù)據(jù)生態(tài)價(jià)值、服務(wù)綠色可持續(xù)發(fā)展提供了可復(fù)制的范式。

11月5日，青島地鐵的班組建設(shè)數(shù)據(jù)獲得山東省國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心頒發(fā)的《數(shù)據(jù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)》，并將其授權(quán)給下屬公司青島青鐵教育咨詢服務(wù)有限公司，用于向外省軌道交通企業(yè)提供專業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)，推動(dòng)了軌道交通班組建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)的跨區(qū)域共享。11月19日，青島地鐵完成山東省首筆數(shù)據(jù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。

青島多措并舉全方位保障數(shù)據(jù)資產(chǎn)化規(guī)范有序運(yùn)行。在平臺(tái)搭建上，青島數(shù)據(jù)集團(tuán)著力打造數(shù)據(jù)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用綜合運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為公共數(shù)據(jù)授權(quán)運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)提供安全可信的技術(shù)底座與載體支撐。依托該平臺(tái)，青島市積極開(kāi)展公共數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)試點(diǎn)，目前已對(duì)外開(kāi)放涵蓋教育科技、衛(wèi)生健康等19個(gè)領(lǐng)域的4900多個(gè)數(shù)據(jù)目錄。

在制度保障方面，市國(guó)資委印發(fā)《青島市數(shù)據(jù)資產(chǎn)全過(guò)程管理試點(diǎn)工作方案》，通過(guò)遴選試點(diǎn)單位、打造典型場(chǎng)景、授權(quán)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)產(chǎn)品等舉措，系統(tǒng)拓寬國(guó)有企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)融資渠道。在試點(diǎn)的推動(dòng)下，全市國(guó)有企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)已完成入表不少于30筆，有效促進(jìn)了數(shù)據(jù)價(jià)值顯化與應(yīng)用落地。此外，市國(guó)資委還積極引入外部智力資源，舉辦“數(shù)智國(guó)資大講堂”，邀請(qǐng)中國(guó)一汽、華為等企業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型方面的專家開(kāi)展多期專題培訓(xùn)，助力市屬企業(yè)全面提升數(shù)智化運(yùn)營(yíng)與管理能力，為數(shù)據(jù)資產(chǎn)化進(jìn)程提供持續(xù)動(dòng)能。

聚焦更大范圍實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活，市國(guó)資委也在持續(xù)發(fā)力。線上層面，同步推進(jìn)“青島市國(guó)有存量資產(chǎn)盤(pán)活處置云平臺(tái)”建設(shè)，對(duì)市屬企業(yè)擬盤(pán)活資產(chǎn)進(jìn)行全面梳理與數(shù)字化管理，打通企業(yè)間信息壁壘，廣泛吸引社會(huì)資本參與，提升資產(chǎn)盤(pán)活效益。

線下層面，選取華通集團(tuán)所屬資產(chǎn)管理公司會(huì)同都市產(chǎn)業(yè)園公司共同搭建全市統(tǒng)一的閑置資產(chǎn)盤(pán)活處置平臺(tái)，市場(chǎng)化承接市屬企業(yè)存量閑置資產(chǎn)的盤(pán)活處置工作。通過(guò)加強(qiáng)與銀行、券商、中央及省屬資產(chǎn)管理公司（AMC）等金融機(jī)構(gòu)的合作，充分利用資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)化手段，最大限度地實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的盤(pán)活價(jià)值。