突發！全球寬松信號！美聯儲降息，中國樓市 2026 年反彈窗口期？

美聯儲如期迎來年內第三次降息25個基點。美東時間12月10日，美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間下調至3.50%-3.75%的區間，符合市場普遍預期。

此前，美聯儲內部就關稅政策對通脹的影響，以及是否在12月進一步降息存在分歧，但就業市場數據惡化推高了降息預期。

美聯儲決策機構聯邦公開市場委員會在聲明中說，美國經濟活動在溫和擴張，但新增就業放緩，失業率在9月升高，通脹依然在一定程度上處于高位，經濟前景仍面臨較高不確定性，就業市場下行風險在近幾月有所升高。

投資者關注的焦點已轉向后續政策路徑。點陣圖顯示，政策制定者仍預計明年降息一次，預計到明年年底通脹率將放緩至2.4%左右。

作為全球宏觀經濟的核心變量，美聯儲貨幣政策轉向迅速引發全球資本重新配置，也讓中國樓市的未來走向成為市場焦點。在全球流動性寬松的背景下，疊加國內穩經濟政策的持續發力，2026年中國樓市是否已迎來反彈窗口期？這一問題需要從外部傳導效應、內部政策支撐與市場基本面三重維度深入解析。

美聯儲降息通過資本流動與匯率渠道，為中國樓市營造了相對寬松的外部金融環境。從資本流向來看，降息導致美元利率走低，中美利差收窄削弱了美元資產的吸引力，部分跨境資本開始尋求更高回報的新興市場。中國作為全球重要的新興經濟體，有望迎來資本流入的邊際改善，這將間接壓低國內市場利率水平，緩解房地產行業的融資壓力。對于房企而言，境外融資成本的下降有助于改善其資金鏈狀況，為項目開發提供流動性支撐；對購房者來說，市場利率下行預期將推動房貸利率進一步走低，直接降低購房成本，激活剛需與改善型需求。據測算，若首套房貸利率再降30-40個基點，100萬元30年期貸款的月供可減少約180元，總利息支出節省超6萬元，這種“真金白銀”的成本下降對需求釋放具有直接刺激作用。

匯率渠道的調節作用則讓這一影響更趨溫和。美聯儲降息通常引發美元貶值，人民幣兌美元匯率有望保持相對強勢，這既有利于吸引資本流入，也可能對出口形成一定壓力。但我國央行堅持貨幣政策“以我為主”，通過精準調控維持人民幣匯率在合理均衡水平的基本穩定，有效對沖了匯率波動對樓市的負面傳導，讓全球寬松的利好更集中于流動性改善層面。值得注意的是，這種外部環境改善并非“大水漫灌”，而是為國內樓市調整提供了相對溫和的緩沖期。

國內政策的協同發力，為2026年樓市企穩提供了關鍵支撐，也讓反彈窗口期的討論具備了政策基礎。2025年末中央經濟工作會議明確提出實施“更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，形成政策合力托底經濟。財政端，專項債、國債向城市更新、城中村改造領域傾斜，僅3000億元專項債用于收購存量商品房做保障房，就能消化2.5-3億平方米庫存，同時激活相關住房需求；貨幣端，降準降息空間持續存在，2萬億PSL專項收儲現房的政策預期，將進一步改善市場流動性，為房企與購房者提供精準資金支持。

調控政策的精準化更凸顯結構性托底思路。各地逐步清理住房消費領域的不合理限制，廣州等城市開啟常態化商品房收儲，通過優化供求關系穩定市場預期；同時，“好房子”建設標準不斷完善，品質住房供應增加推動市場從“量的增長”轉向“質的提升”，契合當前居民住房需求升級趨勢。這種“短期穩市場、長期促轉型”的政策組合，既避免了強刺激帶來的市場波動，又為樓市筑底回升提供了持續動力。

但需清醒認識到，樓市反彈的核心制約仍在于市場基本面的結構性矛盾，這決定了2026年即便迎來窗口期，也難以出現全域普漲的反彈態勢。從需求端看，人口結構變化構成長期約束，20-45歲主力置業人群2026年凈減少600萬，首次置業需求持續萎縮，全國人口連續三年負增長更讓住房需求天花板逐漸顯現。盡管改善型需求占比已突破60%，但難以完全對沖剛需的下滑，市場需求總量增長乏力。

從供給端看，庫存壓力的區域分化極為顯著。三四線城市廣義庫存去化周期仍超30個月，遠高于15-18個月的健康水平，二手房掛牌量高企導致“賣不掉、租不出”現象蔓延，部分弱能級城市甚至面臨“鶴崗化”風險；而一線及強二線核心城市憑借人口持續流入、產業優勢，庫存去化周期已接近合理區間，具備企穩基礎。這種“冰火兩重天”的格局，決定了樓市回暖必然是結構性的，而非全域性的反彈。

市場信心不足則是短期最突出的痛點。“買漲不買跌”的心理慣性導致購房者觀望情緒濃厚，房企債務風險化解雖取得進展，但期房交付擔憂仍未完全消除，制約了需求釋放。此外，房地產發展新模式的構建尚在推進中，高杠桿、高周轉的舊模式已不可持續，行業轉型期的陣痛仍將持續，這也讓反彈缺乏強勁的內生動力。

綜合來看，美聯儲降息帶來的全球寬松紅利與國內政策托底形成共振，為2026年中國樓市提供了企穩回升的可能性，一線及強二線核心城市有望迎來結構性回暖，構成局部反彈窗口期。但這一窗口期并非全域普漲的信號，而是市場從持續下行轉向“L型筑底、低位盤整”的關鍵轉折。弱二線及三四線城市由于人口流出、庫存高企，仍將處于調整期，難以跟隨回暖趨勢。

對于市場參與者而言，需摒棄“普漲幻想”，精準把握結構性機會：購房者可聚焦核心城市核心板塊的優質改善型房源；房企則應順應政策導向，聚焦高品質住房供給，積極化解債務風險。2026年的中國樓市，更可能是“分化中筑底、調整中轉型”的一年，反彈窗口期僅存在于具備人口與產業支撐的核心區域。樓市的真正穩健發展，最終仍依賴于國內經濟的持續向好、居民收入水平的提升以及房地產發展新模式的成功構建，外部寬松環境只是重要助力，而非決定性力量。