2025年中國酒店投資市場回眸

截至2025年11月，中國內(nèi)地酒店交易額約為110.65億元；2024年同期約為151.79億元，同比下降27.1%。這一下滑并非簡單的市場滯緩，而是結構性的供需調(diào)整。其背后存在雙重原因：一是大型交易及高知名度資產(chǎn)投資機會銳減，優(yōu)質供給暫時稀缺；二是部分業(yè)主面臨現(xiàn)金流壓力，開始以更具吸引力的價格釋放資產(chǎn)，部分買家也因此采取觀望態(tài)度；資產(chǎn)成交價格較低疊加交易活躍度放緩，拉低整體酒店交易額表現(xiàn)。

對于資金充裕且具備長遠視野的投資者而言，當前市場環(huán)境正提供一個難得的“買方窗口期”。資產(chǎn)價格的理性回調(diào)，使得投資回報率進入更具吸引力的區(qū)間，為真正的價值投資創(chuàng)造了條件。

市場復蘇呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化。截至2025年10月，在仲量聯(lián)行跟蹤的中國內(nèi)地12個主要市場中，深圳(+5.3%)、上海(+5.1%)、三亞(+2.6%)、廣州(+1.9%)和杭州(+1.5%)的高端酒店在2025年前10個月實現(xiàn)了每間可售房收入（RevPAR）的同比正增長，而12個城市的RevPAR均值同比有所下滑。

仲量聯(lián)行分析發(fā)現(xiàn)，增長主要由入住率提升驅動，而非平均每日房價（ADR）上漲。這種“以量換價”的現(xiàn)象，揭示了消費預算約束與市場競爭加劇的現(xiàn)實，也標志著酒店資產(chǎn)的盈利模型正在發(fā)生轉變——從依賴“高房價驅動”轉向深耕“高效率運營”。投資者與運營方愈發(fā)注重通過數(shù)字化管理、成本優(yōu)化及開發(fā)“住宿+”復合業(yè)態(tài)等方式，深入挖掘盈利潛力，拓展酒店價值鏈。

市場的調(diào)整期也伴隨著投資主體的代際更替。傳統(tǒng)的機構投資者正在審慎調(diào)整策略，而國內(nèi)高凈值人士、海外華人家族辦公室及中東戰(zhàn)略基金等“新錢”正成為越來越重要的市場力量。

仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，這批“新錢”往往具備更靈活的投資策略與更長遠的持有視野。他們不完全受傳統(tǒng)估值模型束縛，而更看重資產(chǎn)的長期戰(zhàn)略價值、品牌效應、現(xiàn)金流穩(wěn)定性，以及資產(chǎn)的傳承功能等。多元化的資本結構正在悄然重塑中國內(nèi)地酒店投資市場的生態(tài)與估值體系。

積極因素同樣在積聚。2025年上半年入境外國人達1915.7萬人次，同比增長約30.8%；其中免簽入境外國人1364萬人次，占比71.2%，與去年的52%相比出現(xiàn)顯著增長。有利的簽證政策是提振入境旅游表現(xiàn)的核心驅動因素，以上海、深圳為代表的門戶城市率先享受到這一政策紅利。

仲量聯(lián)行分析認為，政策與市場正在形成良性循環(huán)：政策優(yōu)化刺激需求釋放，需求增長支撐資產(chǎn)價值，價值改善進而增強投資者信心。這一正向機制雖需時間傳導，但為市場的長期復蘇奠定了明確且堅實的基調(diào)。

與內(nèi)地的審慎氛圍形成對比，香港酒店投資市場在2025年展現(xiàn)出強勁的復蘇動能。前三季度，香港在亞太區(qū)交易份額上升至6%，比去年同期上漲3個百分點，交易總額同比激增106%至約4.57億美元。

市場活力的快速修復得益于多因素疊加：去年同期的低基數(shù)效應、年初重大標桿交易帶來的信心提振，以及資產(chǎn)價格經(jīng)調(diào)整后進入更具吸引力的區(qū)間。其中，“資產(chǎn)用途轉換”成為最具辨識度的投資主題。

這一趨勢精準回應了市場供需變化：香港高等教育吸引力帶來的剛性住宿需求，與傳統(tǒng)酒店業(yè)面臨的成本壓力形成對沖。改造為學生公寓不僅能滿足社會需求，更能為投資者帶來穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流回報。

與此同時，香港酒店運營基本面持續(xù)改善，訪港旅客量強勢復蘇，每間可售房收入已恢復至2018年峰值水平的80%以上，為資產(chǎn)估值提供了有力支撐。市場參與者也呈現(xiàn)多元協(xié)作格局：在開發(fā)商及高凈值人士提供資產(chǎn)供給的同時，私募基金與機構投資者積極把握估值落差帶來的機會，分別瞄準需要改造的資產(chǎn)與運營成熟的穩(wěn)定型酒店資產(chǎn)。

基于對當前基本面的研判，仲量聯(lián)行預測，2025年中國內(nèi)地酒店投資交易總額約為16億美元，2026年有望小幅提升至17億美元。復蘇將是漸進且結構性的，一線城市及核心地段的優(yōu)質資產(chǎn)將率先回暖。

對于香港市場，2026年交易額預計將達到8億美元。除了量的增長，市場質的提升更值得關注，尤其是在資產(chǎn)證券化（如REITs、CMBS）等創(chuàng)新金融工具應用方面，香港有望持續(xù)引領市場，并為內(nèi)地提供借鑒。

陳玲瑋總結道：“展望2026年，在多重因素交織下，香港酒店投資熱度有望進一步升溫。市場將持續(xù)為能夠識別價值落差、把握主題機遇的投資者提供機會。”

結語

中國內(nèi)地與香港酒店投資市場的“雙城記”，實質上是同一宏觀經(jīng)濟背景下，不同市場階段與政策環(huán)境演進的生動寫照。對于投資者而言，關鍵在于超越短期波動，建立符合各自市場特性的長期戰(zhàn)略：在內(nèi)地，需要培養(yǎng)發(fā)現(xiàn)價值的耐心與堅守價值的定力；在香港，則需要保持對趨勢的敏銳洞察與執(zhí)行的敏捷反應。盡管路徑各異，但核心目標一致——在中國消費分級與市場開放的大趨勢中，把握酒店資產(chǎn)作為實體資產(chǎn)與消費體驗載體的長期投資價值。