在上海到底什么房好賣？什么房難賣？

如何評判房屋賣得好與差？如果直接拿成交量來比，顯然不夠。成交量只能說明賣了多少，能不說明賣得好壞。一個有幾萬戶小區(qū)的成交量肯定高于一個只有幾百戶的小區(qū)。因?yàn)樗麄円?guī)模本來就不一樣，在市面上的房源數(shù)據(jù)完全不成正比。

所以這里也引出了另一個數(shù)據(jù)：掛牌量。成交量反應(yīng)賣了多少，掛牌量則是反應(yīng)市面上房源有多少？買賣雙方的關(guān)系，也就是供需的關(guān)系，其實(shí)最能反映買賣好壞。

因此我們就有了衡量二手房買賣好壞的指標(biāo)供需比，我們稱之為庫存去化周期。公式是：本月掛牌量/上月成交量。意思是現(xiàn)在的二手房庫存量，以最新的成交速度，需要多少個月才能完全消化？單位是：月。

數(shù)據(jù)說明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2025年11月二手房掛牌數(shù)據(jù)，10月二手房成交數(shù)據(jù)。

上海SHANGHAI

一.從房齡來看，老房子賣得好還是新房子賣得好？

30年房齡以上的，也就是95年前的那種老房子賣得最好，大多就是那種6層樓以下，無電梯的低層板樓或者還有一梯多戶的高層塔樓。這種是真正意義上的“老破小”，但周邊配套齊全。

賣得最差是95-05年間的較老小區(qū)，對比老破小居住環(huán)境可能稍微好點(diǎn)（但肯定比不上那些較新的小區(qū)）一般面積更大，總價更高。性價比差些意思。

05年以后的“新小區(qū)”賣得好壞都差不多。

二.從面積/房型來看，哪類房子賣得好？

這里面積段和我們平時劃分有很大區(qū)別。對了，就是根據(jù)戶型大致劃分的。（30平米以下的一房，30-50一房一廳，50-70兩房一廳，70-90的兩房兩廳，90-120三房兩廳，120-140大三房等等）

除了30平米以下，都是面積越大越難賣的情況。這里要說明一個情況，因?yàn)?0平米以下成交只有個位數(shù)套，所以也導(dǎo)致了其庫存去化周期非常長，量變引起質(zhì)變。所以這里也給大家說明了一個問題，當(dāng)成交量或者掛牌量的值很小時，庫存去化周期可能會看上去“失真”。所以這個指標(biāo)運(yùn)用在宏觀指標(biāo)上會比較好。

OK，通過上面的結(jié)論，我們能得出一個結(jié)論：上海老破小賣得最好。較老小區(qū)和大面積的房子賣得比較差。

三.哪個區(qū)域好賣？哪個區(qū)域難賣？

這個數(shù)據(jù)應(yīng)該打破的大家固有認(rèn)知了吧。其實(shí)市區(qū)的房子并不好賣，反而郊區(qū)的房子也比市區(qū)好賣得多！

最后列舉了最好賣以及最難買的商圈20個。