王炸！廣州SKP終于要來了？

商業觀察

觀察項目 | 廣州SKP

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網（已獲授權）

傳了4年，SKP終于要進廣州了！這次的概率非常大！

多方信息源基本可以實錘，廣州馬場引入的商業都在指向SKP。

一是消息源于廣州官方媒體，在廣州日報發布的消息中，馬場地塊規劃已經審議通過，明確寫道“這片土地將依托‘黃金三角’區位優勢，規劃打造世界頂級的城央公園，引入‘頂奢百貨+高端酒店+特色體驗’一體化消費鏈，構建功能復合、生態融合、全球視野的世界級城市活力極核。”

并且該消息被轉載在廣州市人民政府網站政務服務欄目上，可以說是官方明牌了，可信度很高。

而頂奢百貨，按照這幾年廣州官媒、政府工作報告等披露的信息顯示，廣州一直在推動SKP入駐，所以可以認為頂奢百貨是指SKP系商業。

截取自廣州政府網站

二是根據公開的效果圖，其中一棟樓宇的建筑風格與SKP系商業非常相似，特別是圖中還標有一個很大的“S”。

就像華潤萬象系商業，很多元素都是一個模子刻出來的，一眼就能看出來。

可以對比SKP已開業項目的建筑立面，建筑線條和logo形狀，都是一樣的，就差直接寫上廣州SKP了。

目前公開的效果圖

武漢SKP

三是從業內人士得到的消息來看，馬場的商業將由SKP運營。

多方信息互相印證，讓SKP入穗從猜測變成了大概率事件。廣州高端商業的王炸要來了。

01

4年期待

廣州SKP終于要來了

引入像SKP這樣具有標桿意義的高端商場，是近年來許多城市，特別是一線和新一線城市，積極推動本地商業提檔升級、建設國際消費中心城市的重要一步。

前些年，SKP成功外擴，在北京之外打造了西安SKP。且在2020年超越了英國哈羅德百貨，登上全球高端百貨第一寶座，一時風頭無兩。

那一時期，多個城市都在傳要引入SKP，如廣州、成都、武漢、杭州、昆明、合肥、呼和浩特等，每一次消息傳出，都會引起市場廣泛關注。

然而，受大環境影響，SKP外擴速度受到一定阻礙，成都SKP、武漢SKP相繼開業，原計劃今年底開業的杭州SKP，推遲到2027年。

盡管不時仍有SKP要進駐其他城市的傳聞出現，但大多未能取得實質性進展。

SKP要進廣州的消息，從2021年開始幾乎每年都會傳一輪，而且每次都有相當官方的信息來源。

最早是在2021年8月，中國政府采購網發布的《天河區馬場地塊功能提升發展策劃項目競爭性磋商公告》中，就明確提出計劃對廣州天河區馬場地塊進行功能提升發展策劃項目招標，地塊功能定位將對標北京SKP等國際著名CBD，算是首次釋放出信號。

目前公開的效果圖

到2022年，在第八屆中國廣州國際投資年會上，華潤、北京華聯、太古三大商業巨頭共同透露，將推動萬象城、SKP、太古里落戶廣州。

更關鍵的是，在該屆投資年會上，廣州市政府與北京華聯集團簽署了戰略框架協議，明確將在廣州建設華南首個SKP項目。

2023年初，廣州天河發布官方微信消息稱，天河區將加快商圈重點項目建設，重點服務對接北京華聯SKP、華潤集團等意向投資企業，全力推動企業落地落戶。

天河綠鏈效果圖

再到2024年的廣州市政府工作報告，也明確列出了推動SKP等商業載體建設。期間還傳出SKP已入駐廣州IFC辦公的消息。

這也讓市場猜測，SKP項目團隊在廣州設立辦公點，為未來可能的商場落地進行前期籌備、招商和協調工作。?

而近期的最新進展，則包括馬場地塊規劃審議通過，以及越秀集團作為做地主體，配合收回地塊并支付約100億元補償款（具體以批復為準）等實質性動作。

目前公開的效果圖

一連串的消息，讓業內普遍認為，基本可以確定SKP會落地馬場地塊，且從流傳的效果圖來看，項目已大量使用SKP標志性設計元素，只等官方確權拿地。

也有觀點指出，項目雖地處廣州市區核心，很期待正式亮相，只是重新啟動需要一定時間，真正入場不會很快。

02

萬象城+雙太古+SKP+K11

廣州商業很熱鬧

若SKP最終官宣落地馬場，廣州這座城市的商業將會變得更加熱鬧，將重塑廣州的高端零售格局，但也意味著競爭會更加激烈。

一位廣州業內人士曾坦言，廣州雖位列四大一線城市，但是商業發展非常慢，很多年沒有明顯變化。

這一印象主要在于，很長一段時間里，廣州能稱得上頂級奢場的僅有太古匯一家。

其它熱門商場如天河城、天環廣場、正佳廣場、萬菱匯等，都是經營多年，且大多集中于天河路-珠江新城商圈，沒有多少后起之秀涌現。

而且按照廣州城市經濟來看，廣州2024年的GDP為3.1萬億元，社會消費品零售總額為1.11萬億元、600萬資產富裕家庭達16.64萬戶。

相較深圳，2024年的GDP為3.68萬億元，社會消費品零售總額為1.06萬億元、600萬資產富裕家庭達17.55萬戶。

兩座城市經濟差距不大，但深圳早早就開出兩家頂奢商業。在這一層面，廣州高端市場發展確實慢。

廣州商業格局真正劇變，都發生在近幾年，這也將是廣州下一輪商業騰飛時刻。

一是相較年輕的廣州K11通過持續調改升級，成功引入Gucci、Balenciaga、Brunello Cucinelli、BALMAIN、TOD’S、Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等國際一線品牌，打破了廣州多年來只有一家奢場的格局。

二是按目前進展，聚龍灣太古里一期將于年底開業，白鵝潭萬象城計劃在明年亮相，再加上可能入局的SKP，廣州高端商業即將形成“萬象城+雙太古（匯、里）+K11+SKP”的多強并立局面。

從布局上看，這些重點項目均落在近三十年發展的核心天河區與傳統繁華的荔灣區。

這不僅能推動天河商業能級再上一個臺階，也有望激活荔灣等老城區的商業活力，有利于推動廣州商業從單核聚集向多極均衡發展。

總體而言，廣州正在從單一奢場引領進入頂級商場群雄逐鹿的新階段。

競爭固然會加劇，但更重要的意義在于，它將與現有項目形成呼應與互補，共同做大廣州高端消費的市場容量，進一步推動灣區商業發展。

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