從生存邏輯到安全困境：宏福苑大火灼燒出的香港“高樓依賴”迷思

文/識局智庫研究組

香港，這座坐擁6588座高樓的國際大都會，把“向天空要空間”做到了一種極致。

全球高層建筑和城市人居委員會2025年報告指出，香港擁有569座150米以上的摩天大樓，數量全球第一。

走在香港街頭，密集的樓宇仿佛一群沉默的鋼鐵巨獸，硬生生擠在這片彈丸之地上。成千上萬的“蜂巢式”居住單位層層堆疊，組成了一座未來主義的垂直迷宮。

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二戰結束時，香港僅是一個60萬人的濱海小城。誰也想不到，短短五年間，一場人口海嘯將徹底改寫這座城市的天際線。1950年，香港人口飆升至220萬；到60年代，更是突破300萬大關。

與此同時，香港面臨嚴峻的地理限制：超過七成土地是山地和丘陵，能用于住宅建設的平坦土地少之又少。

從1842年就開始的填海工程，到20世紀60年代僅填出100多公頃土地，對于解決人口爆炸帶來的居住需求簡直是杯水車薪。

面對人口爆炸與地理枷鎖的矛盾，港府在1954年修訂《建筑物條例》，放開了建筑層高限制，一舉打破了此前住宅不得超過5層的天花板。

這一政策變革打開了香港高樓建設的潘多拉魔盒。

1955年，17層的蟾宮大廈在銅鑼灣拔地而起，成為香港新的天際線地標。

60年代，香港制造業迅猛發展，注冊工廠從3000家暴增至1萬家，工業擴張進一步激化了空間需求。

1964年，《建筑物條例》再次更新，嚴格限制綜合樓宇建設，實際上迫使開發商建設“又高又窄”的塔樓。

隨后，香港首個大型公共屋邨彩虹邨（8棟21層高樓）和首個大型私人屋邨美孚新邨（99棟18-21層住宅）相繼落成，標志著香港正式進入“高層住宅時代”。

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香港的地質歷史可追溯至侏羅紀中晚期，約1.4億年前太平洋板塊與歐亞板塊的劇烈碰撞，引發了長達3000萬年的火山活動。這一地質過程形成了香港堅固的花崗巖基巖，為現代摩天大樓提供了堅實的天然地基。

香港島中環地區的基巖承載力峰值達到35MPa，相當于每平方米可承載三輛主戰坦克。這種地質條件使得香港能夠支撐密集的摩天大樓群。國際金融中心二期地基嵌入花崗巖層深達80米，基礎深度與建筑高度形成1:3的黃金比例。

然而，香港的可利用土地資源十分有限。

雖然陸地總面積約1100平方公里，但已開發土地僅占約24.3%。更令人驚訝的是，住宅用地僅占不到7%，導致大部分人口像沙丁魚一樣擁擠在這狹小空間里。

這種極端的人口分布導致香港核心居住區（如觀塘、旺角）的人口密度高達每平方公里5-6萬人，形成世界上人口最密集的都市區域之一。

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表面上，香港高樓林立是地形限制的結果，但深入分析會發現，土地供應政策才是關鍵推手。

香港并非沒有土地可供開發，事實上，超過75%的土地尚未開發。這些土地大多位于新界，性質復雜，很多掌握在私人、原居民祖堂或囤地的開發商手中。

1997年，香港特區政府推出了著名的“八萬五計劃”，目標是每年供應不少于85000個住宅單位，十年內實現七成家庭自置居所。

然而，亞洲金融風暴的爆發導致香港樓價暴跌，計劃在各方壓力下被擱置。

這一事件成為香港土地政策的轉折點。從此，土地供應變得極為審慎，甚至可以說是保守，政府通過“擠牙膏”式的賣地來維持財政收入和樓市穩定。房地產長期是香港財政的重要支柱，地價收入占財政收入比重常年達20%，最高時超過36%。

對開發商而言，在土地供應受限導致地價畸高的背景下，為了盈利只能在有限的土地上追求極致容積率，把樓蓋得更高、更密。

這種經濟邏輯導致房屋的金融屬性壓倒了居住屬性，使得香港房價收入比高達20.9，普通家庭需要近21年不吃不喝不納稅才能買得起房。

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最近，宏福苑的火災悲劇，以最慘烈的方式揭示了高密度居住模式的安全隱患。

這場波及七座大廈、造成近百人遇難的五級大火，不僅點燃了鋼筋水泥，更引發了對香港城市發展模式的深刻反思。

香港高樓存在的安全隱患不容忽視：

一是消防救援難度大。超高層建筑火災至今仍是世界性難題，消防車作業高度通常只有100米左右，面對動輒200-300米的摩天大樓，外部救援幾乎不可能。

二是樓間距過小。香港很多區域樓與樓之間的距離被壓縮到不足3米，有些老舊片區甚至窄到不足1米，一旦發生火災，火勢極易迅速蔓延。

三是建筑老化問題。香港有大量樓齡超過30、40年甚至更老的舊樓，存在消防設施老化、電力系統陳舊等隱患，改造難度大。

更令人擔憂的是，香港的高層建筑不僅高，而且密集，再加上許多建筑年代久遠，使得風險進一步放大。像宏福苑這樣有40年樓齡的建筑，維修翻新成本極高，一次外墻翻新工程每戶需分攤約17萬港元，對普通家庭來說是沉重負擔。

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面對這些挑戰，香港正在探索解決方案。

當前特區政府顯然已認識到“缺地”才是樓市困局的核心，把重心放在“增加供應”上，計劃從2026-2027年度起的五年內提供18.9萬個公營房屋單位。其中3萬個“簡約公屋”被當作緩解住房焦慮的“急先鋒”，建設周期比傳統公屋短一半。

更具戰略意義的是，香港計劃開發北部都會區，打破過去人口過度集中在維多利亞港兩岸的格局。按照計劃，北部都會區可容納200多萬人口，將有效緩解香港住房問題，使城市布局更加均衡合理。

從更宏觀的角度，香港需要重新審視城市發展理念。一方面，在新技術條件下，向地下要空間可能是一個重要方向。香港已經在利用花崗巖體建設地下設施方面取得突破，西九龍高鐵站是全球唯一完全建于新鮮花崗巖體內的高鐵樞紐。

另一方面，香港可以借鑒深圳的經驗。深圳總面積1997平方公里，人口1779萬，人口密度高于香港，但通過合理的城市規劃、明確的功能分區和大量的城市公園與生態綠地，從而避免香港式的極度擁擠。

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香港的高樓群構成了一座隱形的垂直社會分層系統。

山頂別墅、半山豪宅、中環甲級寫字樓、九龍的高密度住宅、新界的公屋——每個高度區間都對應著特定的社會階層。這種空間分配不僅是經濟能力的體現，更成為社會流動性的物理障礙。

更深刻的是，香港的高密度居住模式催生了一種獨特的“制度性垂直貧困”。普通市民生活在狹窄的“納米樓”或老舊唐樓中，而城市的優質公共空間（如山頂、海濱）往往被商業或高端住宅區占據。這種空間分配不均加劇了社會不平等感，也為社會穩定埋下了潛在隱患。

走在香港街頭，抬頭望去，那窄窄的樓縫間透下的光，照亮的不只是通仄的樓道，還有關于城市、關于家、關于何為美好生活的一些共同迷思與反思。每一扇亮著燈的窗戶后面，都是一個渴望尊嚴與安穩的人生，這才是所有高樓大廈最應該奠定的基石。