2025年11月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月報(bào)

核心觀點(diǎn)

• 新增供應(yīng)：環(huán)比由降轉(zhuǎn)增16%，穗鎬蘇莞常等實(shí)現(xiàn)倍增

• 新房成交：穗鎬環(huán)比微增，徐惠珠等三四線環(huán)比顯著回升

• 項(xiàng)目去化：開盤平均去化率增3pcts至35%，津蘇甬等皆超6成

• 庫(kù)存：供求比0.82致庫(kù)存微降1%，三成城市去化周期改善

• 二手住房：11月成交面積環(huán)增14%，滬蓉漢寧等多城環(huán)增2成以上

• 土地市場(chǎng)：成交面積金額環(huán)增39%和57%，平均溢價(jià)率回升

• 企業(yè)銷售：38家企業(yè)11月銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)
  

◎ 文 / CRIC研究中心

2025年11月，新房供應(yīng)階段性放量，成交持續(xù)走穩(wěn)。新房供應(yīng)制約成交回升的狀況未有改觀，30城庫(kù)存面積為21890萬平方米，環(huán)比微降1%，同比下降5%。二手房成交延續(xù)由降轉(zhuǎn)增，成交環(huán)比上升14%。土地市場(chǎng)成交規(guī)模和平均溢價(jià)率均迎來回升。

01新增供應(yīng)

環(huán)比由降轉(zhuǎn)增16%，穗鎬蘇莞常等實(shí)現(xiàn)倍增

11月房企推盤積極性小幅回升，30個(gè)重點(diǎn)城市11月預(yù)期新增供應(yīng)669萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16%。一線城市中廣州階段性放量，環(huán)比翻番。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積149萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%。其中廣州單月供應(yīng)規(guī)模達(dá)到了61萬平方米，因上月基數(shù)較低，環(huán)比翻番，同比增幅也達(dá)到了4%。二三線城市環(huán)比增長(zhǎng)14%，主要得益于西安、蘇州、東莞、常州等城市集中放量。11月26個(gè)二三線城市合計(jì)供應(yīng)521萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%。蘇州、東莞、常州等基于上月基數(shù)較低，環(huán)比翻番，同比仍呈現(xiàn)下降走勢(shì)；而杭州、西安等熱點(diǎn)城市“以銷定產(chǎn)”模式下，供應(yīng)呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄。

02新房成交

穗鎬環(huán)比微增，徐惠珠等三四線環(huán)比顯著回升

11月商品住宅成交持續(xù)走穩(wěn)。11月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為815萬平方米，前11月累計(jì)成交10651萬平方米。一線城市中僅廣州一城因供應(yīng)放量，11月單月成交63萬平方米，環(huán)比微增2%。北京雖然成交增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，但是前11月累計(jì)同比仍微增1%。二三線城市同比跌幅低于一線。26個(gè)二三線城市合計(jì)成交670萬平方米，其中成都單月成交規(guī)模達(dá)73萬平方米，遙遙領(lǐng)先，西安也維持了單月60萬平方米以上高體量，是穩(wěn)定全國(guó)大盤的基石。環(huán)比來看，合肥、珠海、惠州環(huán)比回升，市場(chǎng)保持止跌走勢(shì)。徐州逆勢(shì)高增，同環(huán)比漲幅達(dá)82%和129%，經(jīng)歷了數(shù)月行情低迷，購(gòu)房需求迎來了一波集中釋放。

03項(xiàng)目去化

開盤平均去化率增3pcts至35%，津蘇甬等皆超6成

從項(xiàng)目去化率來看，11月市場(chǎng)熱度持穩(wěn)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市11月平均開盤去化率為34%，環(huán)比微增3pcts。廈門、南寧、長(zhǎng)春、無錫、東莞、珠海、徐州等7城2025年11月無項(xiàng)目開盤加推。分城市來看，去化率超6成城市為僅天津、蘇州、寧波，主要得益于個(gè)別網(wǎng)紅盤集中入市對(duì)去化率拉升作用比較顯著。從變化趨勢(shì)看，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市去化率穩(wěn)步修復(fù)，環(huán)比持增；武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現(xiàn)了止跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比增幅顯著。

04庫(kù)存

供求比0.82致庫(kù)存微降1%，三成城市去化周期改善

11月因新房供應(yīng)放量而成交持穩(wěn)回落，因而30城整體供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、廣州等11個(gè)城市供求持穩(wěn)（供求比在0.8-1.2之間），鄭州、北京、青島、南寧、無錫、濟(jì)南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。30城庫(kù)存面積為21890萬平方米，環(huán)比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化周期環(huán)比下降，仍在持續(xù)改善；從絕對(duì)量來看，目前仍有1/3城市消化周期低于18個(gè)月。

05二手住房

11月成交面積環(huán)增14%，滬蓉漢寧等多城環(huán)增2成以上

11月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1704萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，前11月累計(jì)同比正增3%。不同能級(jí)呈現(xiàn)出顯著的差異化行情：一線城市和二線城市均呈現(xiàn)環(huán)比上升：11月4個(gè)一線城市成交規(guī)模達(dá)402萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，前11月累計(jì)正增5%。20個(gè)二線城市成交規(guī)模為1113萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13%，前11月累計(jì)正增2%。一線中北京、上海環(huán)比均呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，二線成都單月成交量達(dá)174萬平方米遙遙領(lǐng)先；武漢單月成交同環(huán)比齊增12%和31%，延續(xù)放量態(tài)勢(shì)。還有部分城市諸如長(zhǎng)沙、南寧等本月環(huán)比倍增，放量也較為顯著。三四線城市止跌回穩(wěn)，11月6城成交規(guī)模為189萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比增長(zhǎng)3%，累計(jì)同比正增3%。常州、煙臺(tái)、揚(yáng)州同環(huán)比齊增。

06土地市場(chǎng)

成交面積金額環(huán)增39%和57%，平均溢價(jià)率回升

2025年11月，土地成交規(guī)模環(huán)比回升，同比降幅仍維持在二成。據(jù)月末快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地成交建筑面積和金額分別環(huán)比增長(zhǎng)39%和57%。供地規(guī)模進(jìn)入年末放量周期，截至25日，本月土地供應(yīng)建筑面積2.9億平方米，環(huán)比上升250%。分能級(jí)來看，11月一線城市土地成交量?jī)r(jià)同比回升。截至11月24日，全國(guó)商住辦類招拍掛成交建筑面積8604萬平方米，其中一線城市上升36%。成交金額方面，一線城市同比上升43%。從市場(chǎng)熱度來看，本月溢價(jià)率稍有回升，但土拍熱度仍集中在少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，如北京朝陽南磨房、上海浦東川沙等，此外義烏也出現(xiàn)了超高溢價(jià)率的優(yōu)質(zhì)商辦地塊。

07企業(yè)銷售

38家企業(yè)11月銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年11月有38家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中15家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括華潤(rùn)置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)4家的銷售全口徑金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

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