香港的房子為何修那么高？

文 | 難得君

香港的房子為什么這么高？

密密麻麻的樓宇，像森林里的樹木，一棟緊挨著一棟，從海邊一直延伸到半山，幾乎看不見縫隙。

許多內(nèi)地朋友第一次看到這種景象，都會(huì)下意識(shí)地問(wèn)：“這樓挨得這么近，怎么住人??？”

這不是什么未來(lái)城市的構(gòu)想圖，這是香港每一天、每一刻的日常。

截至2025年，香港擁有全世界最多的超過(guò)150米的高樓，足足550座。100米以上的高樓更是全球之冠。

這里面，許多不是什么地標(biāo)寫字樓，就是普普通通的居住樓。家，就在那云端之上，也在那咫尺相鄰的窗戶之間。

這件事，得從根兒上說(shuō)。

香港的地質(zhì)，連著大陸南方的蓮花山斷裂帶，山多，平地少。山丘和丘陵占了差不多七成土地。你把地圖攤開看，能順順當(dāng)當(dāng)蓋房子的大塊平地，掰著手指頭都數(shù)得過(guò)來(lái)。

可就在這大約1100平方公里的地方，擠著700多萬(wàn)人。這密度，在全球都是最高的。人多，地少，還都集中在維港兩岸討生活，怎么辦？只能往上走，往高里蓋。這是最樸素，也最無(wú)奈的選擇。

于是，這座城市長(zhǎng)成了今天這個(gè)模樣。地鐵開到哪兒，高樓就拔起到哪兒。

地鐵站上蓋商場(chǎng)，商場(chǎng)連著寫字樓，寫字樓旁邊就是四五十年樓齡的住宅，再往外圍一點(diǎn)，是更新、更高的住宅塔樓。

人們從地鐵口涌出來(lái)，鉆進(jìn)大樓，上樓，回家，或者上班。整個(gè)城市像一臺(tái)精密而擁擠的機(jī)器，效率極高，但也把人活動(dòng)的空間，壓縮在了一條條鋼鐵與混凝土的通道里。

這在國(guó)際上有個(gè)說(shuō)法，叫“TOD”（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展），只不過(guò)香港把它做到了某種極致。

極致之下，便生出一些外人看來(lái)不可思議的“奇觀”。

在一些老區(qū)，比如深水埗、油麻地、旺角，樓與樓之間的距離，近得令人窒息。

有時(shí)候，兩棟樓面對(duì)面，窗戶之間的距離不到三米。這不是特例。推開窗，對(duì)面人家客廳里電視正播著什么劇，看得一清二楚；炒菜的油煙味，偶爾也會(huì)飄過(guò)來(lái)。

坊間有個(gè)苦澀又形象的叫法：“握手樓”。還有一句更直白的自嘲：“窗外唯一的景色，是鄰居家的窗戶?！?/p>

據(jù)說(shuō)老鄰居之間，從窗戶遞個(gè)醬油，碰個(gè)茶杯，都不是什么新鮮事。物理距離的消失，帶來(lái)了隱私的絕對(duì)奢侈。

為什么會(huì)這樣？

因?yàn)橐?guī)矩是這么定的，或者說(shuō)，過(guò)去的規(guī)矩就是這么松的。

香港城市規(guī)劃的歷史，簡(jiǎn)單分，大概有這么幾段：上世紀(jì)20年代到60年代，人口爆炸式增長(zhǎng)，法規(guī)寬松，樓想怎么蓋就怎么蓋，先住下人再說(shuō)；

60年代到2000年，規(guī)劃系統(tǒng)慢慢建立起來(lái)，地鐵網(wǎng)絡(luò)鋪開，高層住宅成了絕對(duì)主流，但核心思路沒(méi)變，在最小的地面上，塞進(jìn)最多的人；

2000年到現(xiàn)在，人口增長(zhǎng)慢了，但土地供應(yīng)的慣性還在，房子還是不夠，開發(fā)商在法規(guī)允許的框架內(nèi)，依舊追求著極致的容積率。

那些今天看來(lái)不可思議的窄樓距，在很多情況下，是完全符合當(dāng)時(shí)，甚至現(xiàn)在部分舊區(qū)法規(guī)的。

一種模式一旦形成，就有了巨大的慣性，改起來(lái)，傷筋動(dòng)骨。

所以，香港成了一個(gè)“垂直城市”的標(biāo)本，一個(gè)研究高密度生存的活體模型。

但僅僅把高樓林立歸結(jié)于“山多平地少”，這個(gè)故事只說(shuō)了一半，而且是比較輕松的那一半。

真正讓香港的居住問(wèn)題變得如此沉重、如此無(wú)解的，是另一半故事，關(guān)于土地，關(guān)于房?jī)r(jià)，關(guān)于一場(chǎng)發(fā)生在二十多年前，至今仍讓這座城市心有余悸的“好夢(mèng)”。

簡(jiǎn)單說(shuō)，你現(xiàn)在看到香港房子蓋得比天高，最直接的原因是：地太貴。

地為什么貴？

因?yàn)檎u得少。為什么賣得少？這就要提到那個(gè)禁忌詞，“八萬(wàn)五計(jì)劃”。

1997年，香港回歸。

首任行政長(zhǎng)官董建華先生，懷著一個(gè)美好的愿景上臺(tái)：他要讓香港人都住得起房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

他開出的藥方，就是著名的“八萬(wàn)五計(jì)劃”，每年至少興建八萬(wàn)五千個(gè)公營(yíng)和私營(yíng)住宅單位，十年內(nèi)讓七成家庭擁有自己的房產(chǎn)。

想法好不好？從紙面上看，好極了。

但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有它冷酷的邏輯。計(jì)劃一公布，市場(chǎng)的預(yù)期瞬間改變：未來(lái)將有海量的房子涌出。人們開始觀望，拋售。

屋漏偏逢連夜雨，亞洲金融風(fēng)暴來(lái)襲。

香港樓價(jià)如雪崩般下跌，從1997年到2003年，跌去了近七成。

無(wú)數(shù)在樓市高峰買入房產(chǎn)的普通市民，轉(zhuǎn)眼成了“負(fù)資產(chǎn)者”，他們欠銀行的貸款，比房子本身的市場(chǎng)價(jià)值還要高。一輩子的積蓄化為烏有，還要倒欠銀行幾百萬(wàn)元。

悲劇發(fā)生了。一些人因?yàn)閿喙课荼汇y行收走，在絕望中結(jié)束了自己的生命。

憤怒和恐慌的情緒在蔓延。曾經(jīng)抱怨房?jī)r(jià)太高、要求政府出手的民意，發(fā)生了驚天逆轉(zhuǎn)。

2003年7月1日，五十萬(wàn)人走上街頭。他們的核心訴求之一，竟然是要求政府“救市”，讓房?jī)r(jià)漲回去。

董建華先生和他那讓“人人有房住”的善政，成了眾矢之的。

“八萬(wàn)五計(jì)劃”被迅速實(shí)質(zhì)性地?cái)R置，董先生本人也在后來(lái)黯然離任。

這個(gè)故事，成了一個(gè)深刻的“教訓(xùn)”，刻在了香港政策制定者的心里，也以某種復(fù)雜的方式，融入了香港社會(huì)的集體潛意識(shí)。

它揭示了一個(gè)殘酷的真相：在一個(gè)房產(chǎn)高度金融化、擁有房產(chǎn)成為最重要財(cái)富象征的畸形社會(huì)里，人們痛恨高房?jī)r(jià)，但更恐懼房?jī)r(jià)下跌。

下跌意味著賬面財(cái)富的蒸發(fā)，意味著中產(chǎn)夢(mèng)的破碎。

要論瘋狂的樓市，北上廣深都只能算后來(lái)者。香港的房屋單價(jià)長(zhǎng)期冠絕全球，一個(gè)車位賣出600萬(wàn)天價(jià)，全港均價(jià)動(dòng)輒二三十萬(wàn)一平米，這都是后話了。

從此之后，香港的土地供應(yīng)政策變得極為審慎，甚至可以說(shuō)是保守。賣地，成了“擠牙膏”。

開發(fā)商以天價(jià)拍下小小的地皮后，要想盈利，唯一的辦法就是把樓蓋得更高、更密，榨干每一寸土地的容積率。

所以，你會(huì)看到那些細(xì)長(zhǎng)如鉛筆、拔地而起的新樓。

這里，就觸及了問(wèn)題的核心，也是一個(gè)更深層次的批判：房屋，最基本的功能是居住，是給人一個(gè)遮風(fēng)擋雨、安放身心的“家”。

但在香港這樣的模型里，房屋早已異化。

它首先是一份昂貴的金融資產(chǎn)，是財(cái)富的儲(chǔ)存器，是撬動(dòng)杠桿的投資品；

同時(shí)，它也是政府財(cái)政收入的重要工具（賣地收入曾長(zhǎng)期占政府收入的相當(dāng)比重）。

當(dāng)居住屬性退居二線，金融屬性和財(cái)政屬性被無(wú)限放大時(shí)，整個(gè)系統(tǒng)的目標(biāo)就發(fā)生了扭曲。

系統(tǒng)的目標(biāo)不再是“讓人住得好”，而是“讓資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定甚至上漲”以及“維持穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源”。

在這場(chǎng)扭曲的游戲里，最早被犧牲的，就是最基本的居住尊嚴(yán)與空間正義。

樓可以越蓋越高，但人均居住面積卻難以增加；窗外的風(fēng)景變成了另一堵墻，因?yàn)闃蔷嗟拿恳淮缱尣剑伎赡苻D(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤(rùn)和政府的收入；年輕人奮斗的目標(biāo)，從追求理想生活，異化為耗盡全家積蓄去搏一個(gè)“上車”的資格，成為維系這個(gè)高房?jī)r(jià)體系的最新一批基石。

普通民眾，無(wú)論是望樓興嘆的無(wú)房者，還是耗盡六個(gè)錢包的“上車”家庭，或是被困在“負(fù)資產(chǎn)”噩夢(mèng)里的上一代，都在這場(chǎng)以房屋為標(biāo)的的金融與財(cái)政游戲中，承受著最真實(shí)的代價(jià)。

他們用一生的辛勞，去兌換一個(gè)最基本的需求，而這個(gè)需求的價(jià)格，卻被一個(gè)他們無(wú)法控制的復(fù)雜系統(tǒng)所綁架。

有人會(huì)問(wèn)，香港不是還有很多荒地、郊野公園嗎？開發(fā)出來(lái)不就能解決問(wèn)題了嗎？

從工程角度看，以今天的技術(shù)，移山填海并非不可能。但這早已不是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，而成了一個(gè)高度復(fù)雜的社會(huì)政策乃至政治問(wèn)題。

增加土地供應(yīng)，意味著可能沖擊現(xiàn)有房?jī)r(jià)體系，觸動(dòng)龐大的既得利益，也可能會(huì)引發(fā)郊野環(huán)保等新的爭(zhēng)議。

在“八萬(wàn)五”的陰影下，在房屋已然金融化的現(xiàn)實(shí)下，這成了一個(gè)誰(shuí)也不敢輕易去碰的“高壓線”。

打破這個(gè)循環(huán)，需要的不只是勇氣，更是對(duì)“房屋究竟為何物”這個(gè)根本問(wèn)題的集體重新認(rèn)知。

于是，我們看到了今天這個(gè)矛盾的香港：一方面，它是璀璨的東方之珠，是全球最重要的金融中心之一，高樓大廈象征著財(cái)富與效率；

另一方面，它又是世界上居住空間最局促的地方之一，無(wú)數(shù)家庭生活在“納米樓”、“劏房”和密不透風(fēng)的“握手樓”里，仰望著一線昂貴的天空。

那不僅是物理的天空，也是一道由金融邏輯和財(cái)政考量劃出的無(wú)形天花板。

那些數(shù)不清的、超過(guò)150米的高樓，從遠(yuǎn)處看，是都市的天際線，是繁榮的勛章；走進(jìn)去，置身其中，它們更像是一座座現(xiàn)代居住蜂巢。

效率優(yōu)先的規(guī)劃，混合著土地政策的復(fù)雜歷史、人性中對(duì)資產(chǎn)漲跌的深切恐懼，以及房屋屬性被異化后的系統(tǒng)扭曲，共同鑄就了這份獨(dú)特的“垂直人生”。

這座城市教會(huì)我們，居住的問(wèn)題，從來(lái)不只是磚瓦和面積的問(wèn)題。它關(guān)乎土地，關(guān)乎政策，關(guān)乎歷史，更關(guān)乎文明。

當(dāng)房屋背離了它“居住”的初心，淪為冰冷的金融籌碼和財(cái)政數(shù)字時(shí)，無(wú)論樓宇如何高聳入云，其根基下埋葬的，往往是普通人的生活夢(mèng)想。

樓越蓋越高，窗外的風(fēng)景卻越來(lái)越窄。那窄窄的樓縫間透下的光，照亮的不只是通仄的樓道，也許還有我們所有人關(guān)于城市、關(guān)于家、關(guān)于何為美好生活的一些共同迷思與沉痛反思。

寫完這些，我想起我的一個(gè)香港朋友。他住在九龍一棟四十層高的舊樓上，每天通勤加起來(lái)要三個(gè)小時(shí)。他說(shuō)他最放松的時(shí)刻，是下班后擠在電梯里那幾十秒，因?yàn)槟鞘俏ㄒ灰欢嗡恍枰伎迹矂?dòng)彈不得的時(shí)間。他說(shuō)，他窗外的風(fēng)景，是對(duì)面樓同樣疲憊的燈光。但他說(shuō)，那燈光，也挺溫暖，至少讓你知道，這城市里，不是你一個(gè)人在扛。只是，每當(dāng)夜深人靜，看著那一片為巨額房貸、為寸土寸金而亮著的燈火，我總在想，這究竟是人棲息于家，還是家，囚禁了人生？

這就是香港，以及許許多多像香港一樣在高速發(fā)展中城市的縮影。

我們追求高度，有時(shí)卻忘了寬度；我們計(jì)算容積率和資產(chǎn)收益率，卻可能忽略了心靈需要的容積與溫度。

每一扇亮著燈的窗戶后面，都是一個(gè)渴望尊嚴(yán)與安穩(wěn)的人生。這才應(yīng)該是所有高樓大廈最應(yīng)該奠定的，卻常常被遺忘的基石。