香港的房子為何修那么高？

文 | 難得君

香港的房子為什么這么高？

密密麻麻的樓宇，像森林里的樹木，一棟緊挨著一棟，從海邊一直延伸到半山，幾乎看不見縫隙。

許多內地朋友第一次看到這種景象，都會下意識地問：“這樓挨得這么近，怎么住人??？”

這不是什么未來城市的構想圖，這是香港每一天、每一刻的日常。

截至2025年，香港擁有全世界最多的超過150米的高樓，足足550座。100米以上的高樓更是全球之冠。

這里面，許多不是什么地標寫字樓，就是普普通通的居住樓。家，就在那云端之上，也在那咫尺相鄰的窗戶之間。

這件事，得從根兒上說。

香港的地質，連著大陸南方的蓮花山斷裂帶，山多，平地少。山丘和丘陵占了差不多七成土地。你把地圖攤開看，能順順當當蓋房子的大塊平地，掰著手指頭都數得過來。

可就在這大約1100平方公里的地方，擠著700多萬人。這密度，在全球都是最高的。人多，地少，還都集中在維港兩岸討生活，怎么辦？只能往上走，往高里蓋。這是最樸素，也最無奈的選擇。

于是，這座城市長成了今天這個模樣。地鐵開到哪兒，高樓就拔起到哪兒。

地鐵站上蓋商場，商場連著寫字樓，寫字樓旁邊就是四五十年樓齡的住宅，再往外圍一點，是更新、更高的住宅塔樓。

人們從地鐵口涌出來，鉆進大樓，上樓，回家，或者上班。整個城市像一臺精密而擁擠的機器，效率極高，但也把人活動的空間，壓縮在了一條條鋼鐵與混凝土的通道里。

這在國際上有個說法，叫“TOD”（以公共交通為導向的發展），只不過香港把它做到了某種極致。

極致之下，便生出一些外人看來不可思議的“奇觀”。

在一些老區，比如深水埗、油麻地、旺角，樓與樓之間的距離，近得令人窒息。

有時候，兩棟樓面對面，窗戶之間的距離不到三米。這不是特例。推開窗，對面人家客廳里電視正播著什么劇，看得一清二楚；炒菜的油煙味，偶爾也會飄過來。

坊間有個苦澀又形象的叫法：“握手樓”。還有一句更直白的自嘲：“窗外唯一的景色，是鄰居家的窗戶?！?/p>

據說老鄰居之間，從窗戶遞個醬油，碰個茶杯，都不是什么新鮮事。物理距離的消失，帶來了隱私的絕對奢侈。

為什么會這樣？

因為規矩是這么定的，或者說，過去的規矩就是這么松的。

香港城市規劃的歷史，簡單分，大概有這么幾段：上世紀20年代到60年代，人口爆炸式增長，法規寬松，樓想怎么蓋就怎么蓋，先住下人再說；

60年代到2000年，規劃系統慢慢建立起來，地鐵網絡鋪開，高層住宅成了絕對主流，但核心思路沒變，在最小的地面上，塞進最多的人；

2000年到現在，人口增長慢了，但土地供應的慣性還在，房子還是不夠，開發商在法規允許的框架內，依舊追求著極致的容積率。

那些今天看來不可思議的窄樓距，在很多情況下，是完全符合當時，甚至現在部分舊區法規的。

一種模式一旦形成，就有了巨大的慣性，改起來，傷筋動骨。

所以，香港成了一個“垂直城市”的標本，一個研究高密度生存的活體模型。

但僅僅把高樓林立歸結于“山多平地少”，這個故事只說了一半，而且是比較輕松的那一半。

真正讓香港的居住問題變得如此沉重、如此無解的，是另一半故事，關于土地，關于房價，關于一場發生在二十多年前，至今仍讓這座城市心有余悸的“好夢”。

簡單說，你現在看到香港房子蓋得比天高，最直接的原因是：地太貴。

地為什么貴？

因為政府賣得少。為什么賣得少？這就要提到那個禁忌詞，“八萬五計劃”。

1997年，香港回歸。

首任行政長官董建華先生，懷著一個美好的愿景上臺：他要讓香港人都住得起房，實現“居者有其屋”。

他開出的藥方，就是著名的“八萬五計劃”，每年至少興建八萬五千個公營和私營住宅單位，十年內讓七成家庭擁有自己的房產。

想法好不好？從紙面上看，好極了。

但市場經濟有它冷酷的邏輯。計劃一公布，市場的預期瞬間改變：未來將有海量的房子涌出。人們開始觀望，拋售。

屋漏偏逢連夜雨，亞洲金融風暴來襲。

香港樓價如雪崩般下跌，從1997年到2003年，跌去了近七成。

無數在樓市高峰買入房產的普通市民，轉眼成了“負資產者”，他們欠銀行的貸款，比房子本身的市場價值還要高。一輩子的積蓄化為烏有，還要倒欠銀行幾百萬元。

悲劇發生了。一些人因為斷供，房屋被銀行收走，在絕望中結束了自己的生命。

憤怒和恐慌的情緒在蔓延。曾經抱怨房價太高、要求政府出手的民意，發生了驚天逆轉。

2003年7月1日，五十萬人走上街頭。他們的核心訴求之一，竟然是要求政府“救市”，讓房價漲回去。

董建華先生和他那讓“人人有房住”的善政，成了眾矢之的。

“八萬五計劃”被迅速實質性地擱置，董先生本人也在后來黯然離任。

這個故事，成了一個深刻的“教訓”，刻在了香港政策制定者的心里，也以某種復雜的方式，融入了香港社會的集體潛意識。

它揭示了一個殘酷的真相：在一個房產高度金融化、擁有房產成為最重要財富象征的畸形社會里，人們痛恨高房價，但更恐懼房價下跌。

下跌意味著賬面財富的蒸發，意味著中產夢的破碎。

要論瘋狂的樓市，北上廣深都只能算后來者。香港的房屋單價長期冠絕全球，一個車位賣出600萬天價，全港均價動輒二三十萬一平米，這都是后話了。

從此之后，香港的土地供應政策變得極為審慎，甚至可以說是保守。賣地，成了“擠牙膏”。

開發商以天價拍下小小的地皮后，要想盈利，唯一的辦法就是把樓蓋得更高、更密，榨干每一寸土地的容積率。

所以，你會看到那些細長如鉛筆、拔地而起的新樓。

這里，就觸及了問題的核心，也是一個更深層次的批判：房屋，最基本的功能是居住，是給人一個遮風擋雨、安放身心的“家”。

但在香港這樣的模型里，房屋早已異化。

它首先是一份昂貴的金融資產，是財富的儲存器，是撬動杠桿的投資品；

同時，它也是政府財政收入的重要工具（賣地收入曾長期占政府收入的相當比重）。

當居住屬性退居二線，金融屬性和財政屬性被無限放大時，整個系統的目標就發生了扭曲。

系統的目標不再是“讓人住得好”，而是“讓資產價格穩定甚至上漲”以及“維持穩定的財政來源”。

在這場扭曲的游戲里，最早被犧牲的，就是最基本的居住尊嚴與空間正義。

樓可以越蓋越高，但人均居住面積卻難以增加；窗外的風景變成了另一堵墻，因為樓距的每一寸讓步，都可能轉化為開發商的利潤和政府的收入；年輕人奮斗的目標，從追求理想生活，異化為耗盡全家積蓄去搏一個“上車”的資格，成為維系這個高房價體系的最新一批基石。

普通民眾，無論是望樓興嘆的無房者，還是耗盡六個錢包的“上車”家庭，或是被困在“負資產”噩夢里的上一代，都在這場以房屋為標的的金融與財政游戲中，承受著最真實的代價。

他們用一生的辛勞，去兌換一個最基本的需求，而這個需求的價格，卻被一個他們無法控制的復雜系統所綁架。

有人會問，香港不是還有很多荒地、郊野公園嗎？開發出來不就能解決問題了嗎？

從工程角度看，以今天的技術，移山填海并非不可能。但這早已不是一個技術問題，而成了一個高度復雜的社會政策乃至政治問題。

增加土地供應，意味著可能沖擊現有房價體系，觸動龐大的既得利益，也可能會引發郊野環保等新的爭議。

在“八萬五”的陰影下，在房屋已然金融化的現實下，這成了一個誰也不敢輕易去碰的“高壓線”。

打破這個循環，需要的不只是勇氣，更是對“房屋究竟為何物”這個根本問題的集體重新認知。

于是，我們看到了今天這個矛盾的香港：一方面，它是璀璨的東方之珠，是全球最重要的金融中心之一，高樓大廈象征著財富與效率；

另一方面，它又是世界上居住空間最局促的地方之一，無數家庭生活在“納米樓”、“劏房”和密不透風的“握手樓”里，仰望著一線昂貴的天空。

那不僅是物理的天空，也是一道由金融邏輯和財政考量劃出的無形天花板。

那些數不清的、超過150米的高樓，從遠處看，是都市的天際線，是繁榮的勛章；走進去，置身其中，它們更像是一座座現代居住蜂巢。

效率優先的規劃，混合著土地政策的復雜歷史、人性中對資產漲跌的深切恐懼，以及房屋屬性被異化后的系統扭曲，共同鑄就了這份獨特的“垂直人生”。

這座城市教會我們，居住的問題，從來不只是磚瓦和面積的問題。它關乎土地，關乎政策，關乎歷史，更關乎文明。

當房屋背離了它“居住”的初心，淪為冰冷的金融籌碼和財政數字時，無論樓宇如何高聳入云，其根基下埋葬的，往往是普通人的生活夢想。

樓越蓋越高，窗外的風景卻越來越窄。那窄窄的樓縫間透下的光，照亮的不只是通仄的樓道，也許還有我們所有人關于城市、關于家、關于何為美好生活的一些共同迷思與沉痛反思。

寫完這些，我想起我的一個香港朋友。他住在九龍一棟四十層高的舊樓上，每天通勤加起來要三個小時。他說他最放松的時刻，是下班后擠在電梯里那幾十秒，因為那是唯一一段他不需要思考，也動彈不得的時間。他說，他窗外的風景，是對面樓同樣疲憊的燈光。但他說，那燈光，也挺溫暖，至少讓你知道，這城市里，不是你一個人在扛。只是，每當夜深人靜，看著那一片為巨額房貸、為寸土寸金而亮著的燈火，我總在想，這究竟是人棲息于家，還是家，囚禁了人生？

這就是香港，以及許許多多像香港一樣在高速發展中城市的縮影。

我們追求高度，有時卻忘了寬度；我們計算容積率和資產收益率，卻可能忽略了心靈需要的容積與溫度。

每一扇亮著燈的窗戶后面，都是一個渴望尊嚴與安穩的人生。這才應該是所有高樓大廈最應該奠定的，卻常常被遺忘的基石。