“超大陽(yáng)臺(tái)”開(kāi)始出現(xiàn)一些令人擔(dān)憂的地方...

30平米超大陽(yáng)臺(tái)，全贈(zèng)送！

聽(tīng)起來(lái)是不是像是天上掉餡餅？

重慶今年出臺(tái)了“好房子”建筑新規(guī)，其中有一條明確：可增設(shè)一處不超過(guò)30㎡的多功能活動(dòng)平臺(tái)。

什么意思呢？

簡(jiǎn)單理解，就是新款住宅，最多可“贈(zèng)送”30㎡的陽(yáng)臺(tái)！！

于是乎，很多開(kāi)發(fā)商就給新房加了一處超大陽(yáng)臺(tái)。

以此作為“產(chǎn)品升級(jí)”的主要噱頭，并營(yíng)造出購(gòu)房者“薅到羊毛”的氛圍。

但是，“羊毛”的背后，一個(gè)冷靜的問(wèn)題值得思考：看似誘人的超大陽(yáng)臺(tái)，對(duì)居住品質(zhì)的提升究竟有多大呢？

PART 01

重慶樓市的“面積革命”

重慶推出的建筑新規(guī)，實(shí)際上是對(duì)樓市的一劑強(qiáng)心針。

根據(jù)新規(guī)，除立體綠化住宅外的其他高品質(zhì)住宅，單套住宅內(nèi)可設(shè)置一處投影面積不超過(guò)30㎡的多功能活動(dòng)平臺(tái)，而這一空間相當(dāng)于全贈(zèng)送面積。

這一政策從供給的角度，大幅提升了居住品質(zhì)、居住舒適性的可創(chuàng)新性與“想象空間”。

但我觀察到，在個(gè)別一些新規(guī)住宅項(xiàng)目里，也有值得推敲的問(wèn)題存在，值得行業(yè)內(nèi)以及購(gòu)房者注意。

PART 02

超大陽(yáng)臺(tái)的想象空間

超大陽(yáng)臺(tái)到底有什么用？

在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)普通陽(yáng)臺(tái)使用頻率最高的主要為：種植花草+晾曬衣物。

但如果有一個(gè)超過(guò)30㎡左右的陽(yáng)臺(tái)，上面的確可能會(huì)設(shè)計(jì)出更多的美好場(chǎng)景：種花、種菜、喝茶看書、聚會(huì)燒烤、休閑娛樂(lè)……

如果我們能合理規(guī)劃利用，陽(yáng)臺(tái)確實(shí)可以化身百變空間。

除了種花養(yǎng)草之外，一個(gè)超大陽(yáng)臺(tái)有非常多的改造想象。

比如，打造一個(gè)溫馨讀書角：在陽(yáng)臺(tái)上放兩把金屬色藤制單椅、一張小圓桌，休閑之外，沉穩(wěn)大氣。

如果注重工作功能，則可以添加一個(gè)書桌，幾個(gè)書架，就能成為一個(gè)很好的工作空間。

還可以設(shè)計(jì)一個(gè)情調(diào)吧臺(tái)：如果喜歡在陽(yáng)臺(tái)喝酒、聊天，將陽(yáng)臺(tái)打造成吧臺(tái)區(qū)是最好方式。

在陽(yáng)臺(tái)上，可以使用懸掛的吊燈裝飾，木質(zhì)窗臺(tái)搭配木質(zhì)桌椅，或是用西式紗窗搭配瓷質(zhì)圓桌，都能營(yíng)造出高貴典雅的空間。

對(duì)于有孩子的家庭，就可以把陽(yáng)臺(tái)變成兒童樂(lè)園：在陽(yáng)臺(tái)上設(shè)計(jì)一個(gè)開(kāi)放的游戲空間，既能讓孩子與家人輕松溝通，也方便和小朋友共享快樂(lè)，培養(yǎng)交往能力。

但是，想要一處“百變陽(yáng)臺(tái)”，卻涉及到三個(gè)非常嚴(yán)肅的問(wèn)題！

PART 03

實(shí)用、美觀、安全的拉鋸

超大陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的第一個(gè)挑戰(zhàn)，是建筑外觀統(tǒng)一性問(wèn)題。

在追求個(gè)性化的今天，每位業(yè)主都有自己的審美和功能需求，大陽(yáng)臺(tái)有較高的可塑性，但也大概率導(dǎo)致同一棟建筑出現(xiàn)很多不同的“陽(yáng)臺(tái)造型”。

有的可能會(huì)保持開(kāi)放原狀。

有的業(yè)主可能就會(huì)打通客廳與陽(yáng)臺(tái)，形成一個(gè)更大的空間，這就涉及到對(duì)陽(yáng)臺(tái)封閉改造；

在封閉的陽(yáng)臺(tái)中，所使用的材料、顏色、風(fēng)格又可能五花八門。

而在一個(gè)挑高的超大陽(yáng)臺(tái)上，“可變”的花樣就更多了，會(huì)不會(huì)上下多隔一層？會(huì)不會(huì)左右多隔一間陽(yáng)光房？

關(guān)于封陽(yáng)臺(tái)這件事，按照《民法典》第二百七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，在不破壞建筑結(jié)構(gòu)安全、不損害其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，改造陽(yáng)臺(tái)不屬于違法建筑行為，大家都是出于安全或使用的考慮。

但在實(shí)踐過(guò)程中，有一個(gè)重要的把關(guān)人，就是物業(yè)公司。

物業(yè)管理強(qiáng)度層次不齊，且陽(yáng)臺(tái)屬于室內(nèi)空間，監(jiān)管難、整改難，極易出現(xiàn)各式各樣的改造方案。

而無(wú)序狀態(tài)將破壞建筑立面的整體感和美感，使高品質(zhì)住宅區(qū)在數(shù)年后顯得雜亂無(wú)章！

更與提升居住品質(zhì)的意愿，背道而馳。

第二個(gè)問(wèn)題：超大陽(yáng)臺(tái)的安全問(wèn)題不容忽視。

陽(yáng)臺(tái)通常是從主體結(jié)構(gòu)中懸挑出來(lái)的構(gòu)件，設(shè)計(jì)原因、尺寸原因、承重問(wèn)題、裝修施工等，都有可能帶來(lái)安全隱患。

而在拆除原有護(hù)欄、給排水改造、防水改造等方面，問(wèn)題也不少。

首先，“超負(fù)荷隱患”是超大陽(yáng)臺(tái)必須引起重視的問(wèn)題。

大面積的凸陽(yáng)臺(tái)自身重量已較大，若再采用過(guò)重的封裝材料（如超大玻璃）或放置過(guò)多重物，很容易超過(guò)設(shè)計(jì)荷載！

因此當(dāng)看到一些“好房子”宣傳陽(yáng)臺(tái)上可以改造成一個(gè)“大花園”甚至可以覆土種樹(shù)時(shí)，樹(shù)木隨年生長(zhǎng)，其實(shí)多少都讓人有些擔(dān)心。

其次，大陽(yáng)臺(tái)涉及到的封窗、陽(yáng)光房等改造中所使用的玻璃，尤其應(yīng)當(dāng)心！

鋼化玻璃有自爆率，面積越大，在產(chǎn)品質(zhì)量與抗風(fēng)壓等方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)就越大，更換成本也非常高，長(zhǎng)期清潔成本也不少。

同時(shí)，還有一個(gè)問(wèn)題，那就是防水與排水問(wèn)題。

事實(shí)上，在一些已經(jīng)交房的“超大陽(yáng)臺(tái)”上，不少業(yè)主都說(shuō)到一個(gè)問(wèn)題，大陽(yáng)臺(tái)務(wù)必注意2點(diǎn)：第一點(diǎn)，最好有2個(gè)以上的排水地漏，第二點(diǎn)，多做幾層防水！

第三個(gè)問(wèn)題：千萬(wàn)不要被“樣板房”忽悠！

很多人買房都是被“樣板房”打動(dòng)，尤其是好房子。

但樣板房是否存在“誘導(dǎo)性”，又是一個(gè)務(wù)必引起重視的問(wèn)題。

好房子存在大量的贈(zèng)送空間，樣板房通常都會(huì)進(jìn)行“極致的”改造。

尤其拆改飄窗，封閉陽(yáng)臺(tái)，這些改造是否符合法律規(guī)定，是否影響建筑安全？未來(lái)業(yè)主是不是就能一模一樣去改造呢？

如此裝修是否會(huì)導(dǎo)致違規(guī)甚至違法？

答案是：并不確定！

除了拆改飄窗、陽(yáng)臺(tái)，樣板間的室內(nèi)裝修、空間結(jié)構(gòu)改造，同樣都會(huì)出于“打動(dòng)潛在買家”的目的去進(jìn)行重度包裝。

但是否嚴(yán)格執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》？

答案是：并不確定！

就像住宅裝修辦法第五條未禁止將陽(yáng)臺(tái)改為客廳，但禁止將沒(méi)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房。

如果開(kāi)發(fā)商為了樣板間更美觀大氣，進(jìn)行了違規(guī)改造，那就涉嫌誤導(dǎo)消費(fèi)者了。

按照《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

同時(shí)，裝修樣板間，首先應(yīng)保證樣板間的裝修不違反住宅裝修辦法的禁止性規(guī)定，并將樣板間與實(shí)際交付房屋的差異以顯著方式告知消費(fèi)者。

這些，都是很容易被忽視的地方，一定要注意！

PART 04

后續(xù)

正本清源，陽(yáng)臺(tái)的主要功能是接受光照，吸收新鮮空氣，是室內(nèi)與室外的一個(gè)過(guò)渡空間。過(guò)度強(qiáng)調(diào)陽(yáng)臺(tái)而忽視其實(shí)用性，可能導(dǎo)致空間浪費(fèi)。

陽(yáng)臺(tái)面積大小也要與整體的戶型面積相宜。戶型面積大而陽(yáng)臺(tái)太小，或者房屋的面積很小而陽(yáng)臺(tái)的面積又太大，這樣的戶型實(shí)用性實(shí)際上并不會(huì)很好。

而“好房子”里大陽(yáng)臺(tái)絕大多數(shù)場(chǎng)景的營(yíng)造，都涉及到可能對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉、改造。

如何確保改造的安全性？

如何更大限度確保外觀統(tǒng)一性，從而保障整體品質(zhì)？

如何從政策上和后期物業(yè)方面進(jìn)行嚴(yán)格管理？

這些，是一個(gè)嚴(yán)肅的課題！

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