那些房齡十年的二手房，現在到底怎么樣了

從今年3月份，「好房子」三個字被第一次寫入政府報告開始

大家看今年幾乎所有的新房樓盤宣傳推廣，都開始心照不宣的統一

似乎「好房子」正在成為一個口號，一個標語

可能也正是因為口號化，讓我們不禁懷疑

「好房子」跟我們普通人有什么關系？

短期內能看到肉眼可見的效果么，長期又會有怎樣的變化

帶著這個問題，我們試圖從過去找找答案

讓我們把時間拉到十年前，也就是2015年左右

當時上海樓市正處于不限價的時期，因為不限價而逼出了一批產品力驚人的標桿樓盤

今天，讓我們挑出這些標桿樓盤，帶著時間的維度去衡量一下

十年后的“法拉利”，還是不是“法拉利”

01

先挑出最能打的十年房齡二手房

我們整理了今年各個區乃至各個板塊，十年左右房齡的二手房成交情況，試著從這些樓盤中找到成交單價最高的是哪些

為了讓限制不至于太死板而失去一些有效數據，我們將“十年房齡”的二手房范圍定義為2013-2017年交付的樓盤

發現一些有意思的數據

在這份只取排名前三的榜單中，有好幾個樓盤竟然多次出現

徐匯濱江的云錦東方、虹口的瑞虹新城，包括楊浦的翡麗甲第和翡麗云邸

都來自同一開發商的成片開發

而當在一個地方種下口碑之后，只要后續品質不滑坡，市場會給到連續的正反饋

還有一些各自板塊的佼佼者

比如，位于長寧的寶華西郊紫薇花園

如今賣出13萬/平的單價看起來不驚人

周邊樓盤單價竟然大多在5-7萬/平之間

雖然也確實有房齡因素影響，但作為次新房比周邊單價幾乎高一倍

還是很能說明問題的

以同樣的方式震驚到我的，還有大寧金茂府和花木綠城錦繡蘭庭

相信大家還記得大寧金茂府曾經以一己之力開啟了大寧板塊的房價逆襲神話

如今大寧金茂府一期依然能高出周邊均價五成以上，二期更夸張，幾乎是翻倍

花木綠城錦繡蘭庭作為綠城回歸上海內環內的項目，是下過一番功夫的

如今二手房的成交價也比周邊高出接近一倍

那么如果放大范圍

從全市來看成交最高的十年房齡二手房會是哪些

翠湖天地、外灘壹號院、綠城黃浦灣這些老牌豪宅上榜是意料之中

但頗為意外的是，華僑城蘇河灣竟成為目前成交單價最高的小區

而在靜安、黃浦和徐匯幾乎包圓榜單的情況下

閔行的古北壹號作為唯一非市中心板塊的樓盤，則格外顯眼

好的，現在十年房齡的二手房中，哪些成交比較好我們大致心中有數了

那么，這些樓盤憑什么能獲得市場巨大的認可

我們去現場找找答案

02

十年前的社區有點夸張

真正走進這些社區，最大的感觸是，當年大家是真舍得用石材啊

先看看位于楊浦的翡麗甲第

這是保利置業2015年拿的地，至今仍然是東外灘的住宅標桿

立面采用全干掛石材搭配大面落地玻璃

甚至為每一個轉角陽臺做了新中式的挑檐，讓立面層次更豐富

不僅如此，這還是一個有風雨連廊的社區，大家知道，如今風雨連廊已經幾乎成為豪宅標志了，但這可是十年前的房子

還沒完

在風雨連廊的支撐柱上，大約不過一掌的寬度，翡麗甲第依然做了同款石材嵌入，一來讓墻面更完整美觀，二來配上射燈，讓晚上的氛圍更好

所以，翡麗甲第之所以能獲得市場認可

很重要的就是在一開始建設的時候，就沒有忘記那些不引人注意的角落

既然說到立面，那就不能躍開綠城

但花木綠城錦繡蘭庭給我們的驚喜，是從入口就開始了

非常具備綠城工匠精神的入口穹頂

圓柱也用大理石包裹，要知道這樣的圓弧無論是切割還是拼接，工藝難度都遠遠高于普通的方形柱子

包括地面還對應做了圓弧的大理石拼花

進入社區看到的立面則是新古典主義風格

運用卡拉麥里干掛石材作為主要線條裝飾，還融合了富有現代簡潔主義元素的深藍玻璃幕墻

即便是每棟單元樓下的風雨連廊，也都做了全石材包裹

如果說綠城錦繡蘭庭是設計感的突出，那么西郊紫薇花園則顯得非常誠懇

大家知道寶華的地下車庫是出了名的做得好

這次我們親身感受了一下，用了十年的車庫是什么樣的

隨手一拍，還是好看的

能看得出來是一個用心交付的地下車庫，即使用了十年也沒有什么老舊感

可惜文字不能分享氣味

西郊紫薇花園的地下車庫是我體驗過的車庫里，空氣質量最好的

其實人家十年前也沒用特別厲害的黑科技

就是勤勤懇懇在每個大堂兩側挖了兩個直通地面的大天井

真的是非常實在的天井，里面竟然是能種樹的

一大一小兩棵樹，雖然已經是冬天了，活得還挺好的

就是這樣有誠意的天井，將整個地下車庫的空氣循環流通起來，讓人走在其中體驗感非常好

當然，一切產品力最終還是要以人為尺度

這也是當我們再次走進這些十年房齡的次新樓盤，最被打動的一點

03

更重要的是生活服務

我們去過的幾乎每個小區都在說，“這里的業主都是長期自住的”

「長期自住」這四個字有怎樣的含金量，值得不同的小區都在反復表達這件事？

我們試著在古北壹號找找答案

作為一個非傳統市中心的樓盤，大家說古北壹號是靠配套出圈

當然也是對的

但再往前挖一步，本質上還是因為從一開始就有很好的開發理念

比如將18000平留給業主，做出幾乎是上海最大的會所

會所里有一間圖書館，并沒有引進其他品牌，靠物業運營

卻是長成這樣

能看得出來是很用心的在設計空間，希望為業主營造一個能夠放松休息的地方

包括書架上的書也選的很用心

我大致掃了一眼，以文學藝術為主，比如攝影史、導演創作、經典文學等，經濟、政治類的反倒很少

還有室內室外兩個泳池、家庭觀影廳、紅酒雪茄吧、咖啡廳、SPA館

這種近幾年在改善樓盤比較常見的高爾夫球室

古北壹號早在十年前就有了

也是因為當時有魄力拿出這么大的面積留給會所，并且堅持不對外運營，只接待業主

才讓古北壹號建成之后開始形成自己的圈層

包括社區內的景觀，沒有花里胡哨的刻意

但得益于容積率優勢，整體的尺度感非常舒適，社區的花草也養護得很好

隨便一個轉角看到的景觀是這樣的

很有層次感的灌木叢和精致的立面相得益彰

給人的感覺就是很松弛很舒適

這也應該是為什么在古北壹號社區走兩步就能看到遛狗或者遛娃的人，因為這里的空間本質上就是在迎合業主的

而對真正生活在這里的人來說，你對我的付出，我會感覺得到

生活濃度更超標的社區

是華僑城蘇河灣

這已經不僅僅是一個社區了，而是將生活的概念擴大到社區外，提供了更豐富的文化商業生態

給大家看一下我們在華僑城蘇河灣樓下200米內能看到的生活場景

有人繞著蘇州河晨跑晨練，有人在草坪上看毛孩子撒歡，還有迎合年輕人的城市營地，支持隨地大小躺

氛圍是最能吸引到人的

而華僑城蘇河灣之所以能有如此濃度的生活氛圍

得益于城市建設和周邊配套的不斷升級

我們來看看華僑城蘇河灣周邊配套的大致情況

南側的蘇河灣親水平臺是上海市重要的城市更新項目，靜安這一段是在2021年建成并向市民開放的

沿河非常適合散步，無論是綠化還是小品都很有趣味，抬頭能看到屬于上海標志的三件套

西側的蘇河灣萬象天地，占地達十萬平，但卻拿出4萬多平打造城市綠地公園

圖源：公眾號上海蘇河灣萬象天地

這是一個巧妙地將商業、歷史文脈和公共空間融合在一起的城市綜合體，從2022年開業以來逐漸成為靜安商圈的地標之一

也正是借助城市更新帶來更美好的生活方式

在華僑城蘇河灣原本不錯的底子上錦上添花，一度在十年房齡左右的次新房市場取得數一數二的高成交價

社區和服務或許是更外顯的維度，即使不住在這里，做好了也很容易被看見

那么回歸居住的本質，再看看那些居住了十年的次新房，室內會變怎樣

04

最后看看十年前的裝修過時了么

最后說室內裝修，是因為這個維度其實算是給這些十年次新房們上強度了

因為裝修的審美往往最具有時效性，一不小心就會顯得“土”

但很意外，不是對裝修的審美意外，而是裝修的細膩和真誠

原來除了好看，早在十年前就有一批樓盤在做一些“額外”的事情了

比如，長寧寶華西郊紫薇花園

現在很多改善樓盤都在用的，通過貫通梯打造類一梯一戶的手法

十年前的西郊紫薇花園已經有了

因為有了私屬電梯廳，這一小塊空間在之后的使用中也漸漸成為每家每戶的玄關和儲藏空間

到這里，已經是比較不錯的產品力了

但西郊紫薇花園還做了一項加法

大家知道，任何一棟住宅樓，可以沒有電梯但必須要有樓梯，隨之而來的就是封閉樓梯的門，一般是灰色或者土黃色，都不太好看

西郊紫薇花園將這扇不好看的門做成了隱形門

也就是說，當我們站在電梯廳，目之所及的面至少都是完整的

甚至為了緩解電梯廳面積不大帶來的壓迫感，西郊紫薇花園將隱形門所在的這面墻做成了鏡面，可以增加空間感

包括室內的凈高，它也做到了3.15米，頂層甚至有3.25米

要知道今年各地開始推進的“好房子”系列規范，才將層高限定為不低于3米

忍不住要再啰嗦一遍，這是十年前的設計

這樣的周到和細膩程度，站在現在的節點上來看是有點讓人感動的

除了設計的細膩，科技帶來的體貼也很重要

這就要說到大寧金茂府

當初十二大科技系統的賦能，恒溫恒濕恒氧各種科技被真正帶入日常生活

正是因為有了科技系統，讓室內的地磚、板材、墻面，都免受熱脹冷縮溫差和外部氣候的干擾

交房五年后的大寧金茂府

我們在大寧金茂府交房五年后曾經去看過一次，室內狀態確實保持的很好

這也是為什么即便如今周邊再有新盤入市，在后來上海新房的限價時代

品質能夠超越金茂府的項目，幾乎很難再有了

同時期的花木綠城錦繡蘭庭，沒有金茂府的科技系統，但在室內的投入上也完全不輸

首先是邀請全球四季酒店的御用設計師BDL擔任室內設計，將酒店低調奢華的風格注入多處細節

比如電梯里這面不引人注意的背景墻

如果不是知道這是在綠城錦繡蘭庭，我真的會以為是哪個酒店的電梯

進戶門的木質扶手會刻意和整體內部裝修色調保持一致，地面大理石，背景墻由一種特制的貝殼裝飾拼接而成

綠城為室內選擇的品牌也很有誠意

嘉格納的廚電、德國當代的水龍頭、德國唯寶的衛浴、鉑浪高的水槽、耶魯的門鎖等等

2014年回到內環內的綠城，向上海展現了具有國際水準的真改善產品標準，應該是怎樣的

05

今天跟大家分享這些十年前的標桿產品

無論是立面的用材、地下車庫的用心、會所的超前規劃、生活配套的不斷升級

還是室內裝修的細膩、科技系統的運用、品牌投入的誠意

本質上還是想說，那些看似新的概念、新的主張，其實很早以前可能已經有人在做了

當然，事實也證明，曾經用心做好產品的樓盤，在時間中也收獲了很好的口碑和市場信任

所以我們站在今天的節點上，也會明白

「好房子」從一開始就不是一個口號

是戰略，是目標

是本來就該如此

以上為正文，來自Once

這是真叫盧俊公眾號的第6321篇原創文章