那些房齡十年的二手房，現(xiàn)在到底怎么樣了

從今年3月份，「好房子」三個字被第一次寫入政府報告開始

大家看今年幾乎所有的新房樓盤宣傳推廣，都開始心照不宣的統(tǒng)一

似乎「好房子」正在成為一個口號，一個標(biāo)語

可能也正是因為口號化，讓我們不禁懷疑

「好房子」跟我們普通人有什么關(guān)系？

短期內(nèi)能看到肉眼可見的效果么，長期又會有怎樣的變化

帶著這個問題，我們試圖從過去找找答案

讓我們把時間拉到十年前，也就是2015年左右

當(dāng)時上海樓市正處于不限價的時期，因為不限價而逼出了一批產(chǎn)品力驚人的標(biāo)桿樓盤

今天，讓我們挑出這些標(biāo)桿樓盤，帶著時間的維度去衡量一下

十年后的“法拉利”，還是不是“法拉利”

01

先挑出最能打的十年房齡二手房

我們整理了今年各個區(qū)乃至各個板塊，十年左右房齡的二手房成交情況，試著從這些樓盤中找到成交單價最高的是哪些

為了讓限制不至于太死板而失去一些有效數(shù)據(jù)，我們將“十年房齡”的二手房范圍定義為2013-2017年交付的樓盤

發(fā)現(xiàn)一些有意思的數(shù)據(jù)

在這份只取排名前三的榜單中，有好幾個樓盤竟然多次出現(xiàn)

徐匯濱江的云錦東方、虹口的瑞虹新城，包括楊浦的翡麗甲第和翡麗云邸

都來自同一開發(fā)商的成片開發(fā)

而當(dāng)在一個地方種下口碑之后，只要后續(xù)品質(zhì)不滑坡，市場會給到連續(xù)的正反饋

還有一些各自板塊的佼佼者

比如，位于長寧的寶華西郊紫薇花園

如今賣出13萬/平的單價看起來不驚人

周邊樓盤單價竟然大多在5-7萬/平之間

雖然也確實有房齡因素影響，但作為次新房比周邊單價幾乎高一倍

還是很能說明問題的

以同樣的方式震驚到我的，還有大寧金茂府和花木綠城錦繡蘭庭

相信大家還記得大寧金茂府曾經(jīng)以一己之力開啟了大寧板塊的房價逆襲神話

如今大寧金茂府一期依然能高出周邊均價五成以上，二期更夸張，幾乎是翻倍

花木綠城錦繡蘭庭作為綠城回歸上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目，是下過一番功夫的

如今二手房的成交價也比周邊高出接近一倍

那么如果放大范圍

從全市來看成交最高的十年房齡二手房會是哪些

翠湖天地、外灘壹號院、綠城黃浦灣這些老牌豪宅上榜是意料之中

但頗為意外的是，華僑城蘇河灣竟成為目前成交單價最高的小區(qū)

而在靜安、黃浦和徐匯幾乎包圓榜單的情況下

閔行的古北壹號作為唯一非市中心板塊的樓盤，則格外顯眼

好的，現(xiàn)在十年房齡的二手房中，哪些成交比較好我們大致心中有數(shù)了

那么，這些樓盤憑什么能獲得市場巨大的認(rèn)可

我們?nèi)ガF(xiàn)場找找答案

02

十年前的社區(qū)有點夸張

真正走進這些社區(qū)，最大的感觸是，當(dāng)年大家是真舍得用石材啊

先看看位于楊浦的翡麗甲第

這是保利置業(yè)2015年拿的地，至今仍然是東外灘的住宅標(biāo)桿

立面采用全干掛石材搭配大面落地玻璃

甚至為每一個轉(zhuǎn)角陽臺做了新中式的挑檐，讓立面層次更豐富

不僅如此，這還是一個有風(fēng)雨連廊的社區(qū)，大家知道，如今風(fēng)雨連廊已經(jīng)幾乎成為豪宅標(biāo)志了，但這可是十年前的房子

還沒完

在風(fēng)雨連廊的支撐柱上，大約不過一掌的寬度，翡麗甲第依然做了同款石材嵌入，一來讓墻面更完整美觀，二來配上射燈，讓晚上的氛圍更好

所以，翡麗甲第之所以能獲得市場認(rèn)可

很重要的就是在一開始建設(shè)的時候，就沒有忘記那些不引人注意的角落

既然說到立面，那就不能躍開綠城

但花木綠城錦繡蘭庭給我們的驚喜，是從入口就開始了

非常具備綠城工匠精神的入口穹頂

圓柱也用大理石包裹，要知道這樣的圓弧無論是切割還是拼接，工藝難度都遠遠高于普通的方形柱子

包括地面還對應(yīng)做了圓弧的大理石拼花

進入社區(qū)看到的立面則是新古典主義風(fēng)格

運用卡拉麥里干掛石材作為主要線條裝飾，還融合了富有現(xiàn)代簡潔主義元素的深藍玻璃幕墻

即便是每棟單元樓下的風(fēng)雨連廊，也都做了全石材包裹

如果說綠城錦繡蘭庭是設(shè)計感的突出，那么西郊紫薇花園則顯得非常誠懇

大家知道寶華的地下車庫是出了名的做得好

這次我們親身感受了一下，用了十年的車庫是什么樣的

隨手一拍，還是好看的

能看得出來是一個用心交付的地下車庫，即使用了十年也沒有什么老舊感

可惜文字不能分享氣味

西郊紫薇花園的地下車庫是我體驗過的車庫里，空氣質(zhì)量最好的

其實人家十年前也沒用特別厲害的黑科技

就是勤勤懇懇在每個大堂兩側(cè)挖了兩個直通地面的大天井

真的是非常實在的天井，里面竟然是能種樹的

一大一小兩棵樹，雖然已經(jīng)是冬天了，活得還挺好的

就是這樣有誠意的天井，將整個地下車庫的空氣循環(huán)流通起來，讓人走在其中體驗感非常好

當(dāng)然，一切產(chǎn)品力最終還是要以人為尺度

這也是當(dāng)我們再次走進這些十年房齡的次新樓盤，最被打動的一點

03

更重要的是生活服務(wù)

我們?nèi)ミ^的幾乎每個小區(qū)都在說，“這里的業(yè)主都是長期自住的”

「長期自住」這四個字有怎樣的含金量，值得不同的小區(qū)都在反復(fù)表達這件事？

我們試著在古北壹號找找答案

作為一個非傳統(tǒng)市中心的樓盤，大家說古北壹號是靠配套出圈

當(dāng)然也是對的

但再往前挖一步，本質(zhì)上還是因為從一開始就有很好的開發(fā)理念

比如將18000平留給業(yè)主，做出幾乎是上海最大的會所

會所里有一間圖書館，并沒有引進其他品牌，靠物業(yè)運營

卻是長成這樣

能看得出來是很用心的在設(shè)計空間，希望為業(yè)主營造一個能夠放松休息的地方

包括書架上的書也選的很用心

我大致掃了一眼，以文學(xué)藝術(shù)為主，比如攝影史、導(dǎo)演創(chuàng)作、經(jīng)典文學(xué)等，經(jīng)濟、政治類的反倒很少

還有室內(nèi)室外兩個泳池、家庭觀影廳、紅酒雪茄吧、咖啡廳、SPA館

這種近幾年在改善樓盤比較常見的高爾夫球室

古北壹號早在十年前就有了

也是因為當(dāng)時有魄力拿出這么大的面積留給會所，并且堅持不對外運營，只接待業(yè)主

才讓古北壹號建成之后開始形成自己的圈層

包括社區(qū)內(nèi)的景觀，沒有花里胡哨的刻意

但得益于容積率優(yōu)勢，整體的尺度感非常舒適，社區(qū)的花草也養(yǎng)護得很好

隨便一個轉(zhuǎn)角看到的景觀是這樣的

很有層次感的灌木叢和精致的立面相得益彰

給人的感覺就是很松弛很舒適

這也應(yīng)該是為什么在古北壹號社區(qū)走兩步就能看到遛狗或者遛娃的人，因為這里的空間本質(zhì)上就是在迎合業(yè)主的

而對真正生活在這里的人來說，你對我的付出，我會感覺得到

生活濃度更超標(biāo)的社區(qū)

是華僑城蘇河灣

這已經(jīng)不僅僅是一個社區(qū)了，而是將生活的概念擴大到社區(qū)外，提供了更豐富的文化商業(yè)生態(tài)

給大家看一下我們在華僑城蘇河灣樓下200米內(nèi)能看到的生活場景

有人繞著蘇州河晨跑晨練，有人在草坪上看毛孩子撒歡，還有迎合年輕人的城市營地，支持隨地大小躺

氛圍是最能吸引到人的

而華僑城蘇河灣之所以能有如此濃度的生活氛圍

得益于城市建設(shè)和周邊配套的不斷升級

我們來看看華僑城蘇河灣周邊配套的大致情況

南側(cè)的蘇河灣親水平臺是上海市重要的城市更新項目，靜安這一段是在2021年建成并向市民開放的

沿河非常適合散步，無論是綠化還是小品都很有趣味，抬頭能看到屬于上海標(biāo)志的三件套

西側(cè)的蘇河灣萬象天地，占地達十萬平，但卻拿出4萬多平打造城市綠地公園

圖源：公眾號上海蘇河灣萬象天地

這是一個巧妙地將商業(yè)、歷史文脈和公共空間融合在一起的城市綜合體，從2022年開業(yè)以來逐漸成為靜安商圈的地標(biāo)之一

也正是借助城市更新帶來更美好的生活方式

在華僑城蘇河灣原本不錯的底子上錦上添花，一度在十年房齡左右的次新房市場取得數(shù)一數(shù)二的高成交價

社區(qū)和服務(wù)或許是更外顯的維度，即使不住在這里，做好了也很容易被看見

那么回歸居住的本質(zhì)，再看看那些居住了十年的次新房，室內(nèi)會變怎樣

04

最后看看十年前的裝修過時了么

最后說室內(nèi)裝修，是因為這個維度其實算是給這些十年次新房們上強度了

因為裝修的審美往往最具有時效性，一不小心就會顯得“土”

但很意外，不是對裝修的審美意外，而是裝修的細(xì)膩和真誠

原來除了好看，早在十年前就有一批樓盤在做一些“額外”的事情了

比如，長寧寶華西郊紫薇花園

現(xiàn)在很多改善樓盤都在用的，通過貫通梯打造類一梯一戶的手法

十年前的西郊紫薇花園已經(jīng)有了

因為有了私屬電梯廳，這一小塊空間在之后的使用中也漸漸成為每家每戶的玄關(guān)和儲藏空間

到這里，已經(jīng)是比較不錯的產(chǎn)品力了

但西郊紫薇花園還做了一項加法

大家知道，任何一棟住宅樓，可以沒有電梯但必須要有樓梯，隨之而來的就是封閉樓梯的門，一般是灰色或者土黃色，都不太好看

西郊紫薇花園將這扇不好看的門做成了隱形門

也就是說，當(dāng)我們站在電梯廳，目之所及的面至少都是完整的

甚至為了緩解電梯廳面積不大帶來的壓迫感，西郊紫薇花園將隱形門所在的這面墻做成了鏡面，可以增加空間感

包括室內(nèi)的凈高，它也做到了3.15米，頂層甚至有3.25米

要知道今年各地開始推進的“好房子”系列規(guī)范，才將層高限定為不低于3米

忍不住要再啰嗦一遍，這是十年前的設(shè)計

這樣的周到和細(xì)膩程度，站在現(xiàn)在的節(jié)點上來看是有點讓人感動的

除了設(shè)計的細(xì)膩，科技帶來的體貼也很重要

這就要說到大寧金茂府

當(dāng)初十二大科技系統(tǒng)的賦能，恒溫恒濕恒氧各種科技被真正帶入日常生活

正是因為有了科技系統(tǒng)，讓室內(nèi)的地磚、板材、墻面，都免受熱脹冷縮溫差和外部氣候的干擾

交房五年后的大寧金茂府

我們在大寧金茂府交房五年后曾經(jīng)去看過一次，室內(nèi)狀態(tài)確實保持的很好

這也是為什么即便如今周邊再有新盤入市，在后來上海新房的限價時代

品質(zhì)能夠超越金茂府的項目，幾乎很難再有了

同時期的花木綠城錦繡蘭庭，沒有金茂府的科技系統(tǒng)，但在室內(nèi)的投入上也完全不輸

首先是邀請全球四季酒店的御用設(shè)計師BDL擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計，將酒店低調(diào)奢華的風(fēng)格注入多處細(xì)節(jié)

比如電梯里這面不引人注意的背景墻

如果不是知道這是在綠城錦繡蘭庭，我真的會以為是哪個酒店的電梯

進戶門的木質(zhì)扶手會刻意和整體內(nèi)部裝修色調(diào)保持一致，地面大理石，背景墻由一種特制的貝殼裝飾拼接而成

綠城為室內(nèi)選擇的品牌也很有誠意

嘉格納的廚電、德國當(dāng)代的水龍頭、德國唯寶的衛(wèi)浴、鉑浪高的水槽、耶魯?shù)拈T鎖等等

2014年回到內(nèi)環(huán)內(nèi)的綠城，向上海展現(xiàn)了具有國際水準(zhǔn)的真改善產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是怎樣的

05

今天跟大家分享這些十年前的標(biāo)桿產(chǎn)品

無論是立面的用材、地下車庫的用心、會所的超前規(guī)劃、生活配套的不斷升級

還是室內(nèi)裝修的細(xì)膩、科技系統(tǒng)的運用、品牌投入的誠意

本質(zhì)上還是想說，那些看似新的概念、新的主張，其實很早以前可能已經(jīng)有人在做了

當(dāng)然，事實也證明，曾經(jīng)用心做好產(chǎn)品的樓盤，在時間中也收獲了很好的口碑和市場信任

所以我們站在今天的節(jié)點上，也會明白

「好房子」從一開始就不是一個口號

是戰(zhàn)略，是目標(biāo)

是本來就該如此

以上為正文，來自O(shè)nce

這是真叫盧俊公眾號的第6321篇原創(chuàng)文章