香港火災(zāi)更應(yīng)該關(guān)注那些要命的超高層住宅...

你家房子是超高層住宅嗎？

128人遇難，79人受傷，數(shù)百人失蹤，宏福苑火災(zāi)成為香港有史以來最嚴(yán)重的住宅樓火災(zāi)，傷亡規(guī)模超過了1996年嘉利大廈的火災(zāi)（41人死亡）。

這場近60年來最慘烈的火災(zāi)，把超高層住宅的隱患以最悲痛的方式呈現(xiàn)出來。

這座建于1980年代的住宅區(qū)，是缺乏現(xiàn)代化的消防設(shè)施的。

這也不是什么個例，是個普遍現(xiàn)象，在線房地產(chǎn)清單顯示，很多老建筑根本沒有煙霧探測器或噴淋系統(tǒng)，火災(zāi)相關(guān)的應(yīng)急配套更是形同虛設(shè)。

一旦發(fā)生火災(zāi)，外部救援幾乎無能為力。

這場火災(zāi)最絕望之處在于：看著人們在高層呼救，地面救援卻束手無策。

香港消防的云梯最高僅55米，大約相當(dāng)于17層樓的高度。而那些動輒30層、40層的超高層住宅，一旦發(fā)生火災(zāi)，住在高層的居民幾乎是在與死神對賭。

在全世界范圍內(nèi)，也只有極少數(shù)城市配備了百米云梯。

但百米云梯不僅價(jià)格昂貴，使用條件也極為苛刻：

需要堅(jiān)固的承重地面、足夠的操作空間，而這些在密集的城市小區(qū)中往往是奢望。香港這個街道密度，想進(jìn)大型設(shè)備，幾乎也是不可能了。

更殘酷的是，超高層火災(zāi)的蔓延速度遠(yuǎn)超想象。

香港這次火災(zāi)從起火到吞噬整棟樓，只用了不到十分鐘。

在這短短的時間內(nèi)，居民要識別危險(xiǎn)、決定逃生、通過可能已被煙霧封鎖的通道——這一切，在超過20層的樓上幾乎是不可能完成的任務(wù)。

眼睜睜的看著自己，家人，一切被大火吞噬，簡直就是人類現(xiàn)代文明最殘酷的事情了。

這就是為什么我堅(jiān)決不會買考慮20層以上的房子，租我也不會租。

超高層建筑一度引領(lǐng)世界建筑業(yè)風(fēng)尚，被視作現(xiàn)代城市的象征。

但其超高的建設(shè)維護(hù)成本、潛在的安全隱患、低經(jīng)濟(jì)回報(bào)率，以及對生態(tài)環(huán)境的影響等問題也逐漸暴露出來。

從消防角度看，超高層建筑存在先天不足。

目前國內(nèi)消防云梯舉升高度一般為50米，個別消防車能達(dá)到100米。這意味著，100米以上的高層建筑一旦發(fā)生火災(zāi)，基本要靠建筑自身的消防系統(tǒng)來自救。

然而，建筑自身的消防系統(tǒng)也并非萬無一失。

這玩意只能處理早期的小問題，一旦蔓延開同樣無能為力。

即使是安裝了自動噴淋系統(tǒng)的高層建筑，其作用時間也僅達(dá)1小時，且噴淋系統(tǒng)出水強(qiáng)度不大，僅能用于初期火災(zāi)的撲救。

超高層建筑還不僅僅是消防問題。

它們會形成風(fēng)洞效應(yīng)，帶來很大的風(fēng)流。為了減輕自重而大量使用玻璃幕墻，會增加能耗并帶來光污染、高空玻璃墜落等安全隱患。

摩天大樓蓋得越高，風(fēng)荷載越大，用鋼量越大，結(jié)構(gòu)造價(jià)越高，按照近年的建筑成本，100—200米的超高層建筑，建設(shè)成本約每平方米四五千元，200米以上的摩天大樓建設(shè)成本約每平方米1萬元。

這也就意味著樓層修的越高，房價(jià)越高，買房的人負(fù)擔(dān)越重。買高樓花的那些錢，很大一部分和居住品質(zhì)無關(guān)，單純就是為這個超高結(jié)構(gòu)付了溢價(jià)。

建成后的維護(hù)成本更是驚人。

摩天大樓的電梯、保溫、照明、清潔、物業(yè)等費(fèi)用，要比普通住宅高2倍左右。

超高層住宅的問題，會隨著時間推移變得越來越嚴(yán)重，這幾乎是一場注定的“囚徒困境”。

高層住宅存在幾個結(jié)構(gòu)性軟肋：

建設(shè)時間高度集中、空間分布過度密集、購房人群年齡高度相似。

這會讓上面提到的問題，更集中的爆發(fā)，過個二三十年，小區(qū)里幾千人全都是老人，想想物業(yè)費(fèi)能不能收上來，小區(qū)環(huán)境會怎么樣，頭皮頭發(fā)麻。

電梯、供水、電路等核心設(shè)備，設(shè)計(jì)壽命普遍是15至20年。大量建于2000年之后的高層，將在2030年左右集體步入“衰老期”；2008年“四萬億”催生的一批高層小區(qū)，算下時間，到2024年也會逐漸進(jìn)入大修周期。

更棘手的是，高層住宅的維修成本呈指數(shù)級增長，而業(yè)主之間達(dá)成共識的難度卻是幾何級上升。

一棟5層老樓換電梯，只需協(xié)調(diào)10戶人家；一棟33層的高樓，可能要說服上百戶。

這種小區(qū)，物業(yè)想要清理下樓道估計(jì)都是難事兒，更不用談建筑老化之后的維修和拆遷了。

城中村能拆的動，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)賬算的過來，人少地多。

這種超高層，沒有任何人能拆的起，樓里那么多人，也沒有地方能夠安置。

所以，很多年之后，這些超高層住宅很可能淪為“水泥貧民窟”。

有錢的居民陸續(xù)搬走，留下的卻是那些沒有能力搬家的普通人，還有來來往往的租戶，這不僅是建筑的老化，小區(qū)的環(huán)境也會惡化，變成臟亂差難管理的“老破高”。

香港是世界上最密集的城市之一，750萬居民大多居住在擁擠的公寓里，擠在稀缺的平地上或陡峭的山坡上。許多高層建筑緊密地?cái)D在一起，諷刺的是，香港其實(shí)還有大量的綠地公園沒有開發(fā)，根本不至于擠到這種程度，這種稀缺性完全是人為制造的。

悲劇是這種高密度模式正在被很多城市生搬硬套，但這些城市同樣也根本不缺住宅用地。

這是一個非常畸形的模式。

這場悲劇迫使我們重新思考：什么才是真正“好”的房子？

在這場高樓競賽中，真正的代價(jià)是對普通人生活質(zhì)量的忽視，居住體驗(yàn)完全是和樓的高度負(fù)相關(guān)的。

那些居住在超高層住宅中的人們，不得不面對漫長的電梯等待、不穩(wěn)定水壓、潛在的安全隱患以及高昂的維護(hù)費(fèi)用。都不用太大的問題，萬一停個電，三十多層樓你就爬吧，回家跟取經(jīng)一樣。

最后給買房人提個醒：與其為"高空視野"交智商稅，不如選個消防車能到的樓層。

畢竟在災(zāi)難面前，再美的天際線，也比不上一扇能打開的逃生窗。