融創(chuàng)，想要重回牌桌

文/十一弟

在股權(quán)回購到期前的最后兩天，融創(chuàng)給華發(fā)遞送了一份通知函——

它將行使對深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)回購。

不過，融創(chuàng)提出的回購，夾帶了一些條件——

“原方案中的回購方式、實施時間、交易價格等核心內(nèi)容，已不適用于當前情況。”

“誠望就回購方式、回購價格及回購時間等事宜，重新展開討論。”

融創(chuàng)的孫宏斌，是個厚道的老板。

他用最委婉的口氣，給珠海最大的國企開發(fā)商發(fā)函協(xié)商，為自己爭取留在牌桌上的機會。

現(xiàn)在的融創(chuàng)，手上的籌碼并不多。

若想跟對手談判，繼續(xù)合作，得看別人的臉色。

成與不成，那是后話，但擺出誠懇端正的態(tài)度，這是最起碼的。

深圳融華置地投資有限公司，對應(yīng)著一個超級地標項目——

深圳前海冰雪世界。

今年九月份，這個文旅項目剛剛建成開業(yè)，擁有全球最大的室內(nèi)滑雪場。

深圳沒有雪，但深圳有錢造出雪。

原本，深圳前海冰雪世界由融創(chuàng)與華發(fā)合作開發(fā)打造——

其中，融創(chuàng)持股51%，華發(fā)持股49%。

作為開發(fā)主體，融華置地的命名，便是從融創(chuàng)與華發(fā)各取一字。

2020年，融華置地以逾127億的代價，拍下了前海冰雪世界地塊。

當時，融創(chuàng)繼承了萬達的文旅野心，在全國攻城略地，大舉擴張。

它接盤了萬達旗下多個文旅城項目，動輒就是上百億投資。

不過，好景不長。

2022年前后，身陷債務(wù)泥潭的融創(chuàng)，已無力再往這些文旅項目上投入資金。

前海冰雪世界的開發(fā)重擔，只能丟給華發(fā)了——

華發(fā)是個有擔當?shù)膰螅宦暡豢裕采鷱娜趧?chuàng)手上接下了融華置地51%的股權(quán)。

十一弟查了下，現(xiàn)在，前海冰雪世界是華發(fā)名下投資規(guī)模最大的地產(chǎn)項目。

它的開發(fā)體量，令人咋舌——

項目最初規(guī)劃建筑面積131萬平米，包含了74萬平米辦公，10萬平米冰雪主題商業(yè)和酒店，5萬平米星光慶典廣場，還有30萬平米住宅。

這是一個城市超級綜合體，總投資逾346億。

到去年末，已投入將近182億。

未來三年內(nèi)，還要繼續(xù)投入超過86億資金。

2023年，華發(fā)從融創(chuàng)手上收購融華置地51%的股權(quán)時，連同股權(quán)與債權(quán)代價在內(nèi)，支付了將近36億對價——

其中，股權(quán)代價35.7億，項目公司欠付融創(chuàng)的股東貸款1200萬。

當時，融華置地總資產(chǎn)143億，負債74億，凈資產(chǎn)69億。

華發(fā)的收購接盤，并沒有落井下石、坐地砍價。

專業(yè)機構(gòu)對融華置地作了評估，項目公司的股權(quán)價值大約70億。

融創(chuàng)所持融華置地51%的股權(quán)，對應(yīng)收購價格就是35.7億，未打折扣。

在雙方約定的收購條款上，有三個很重要的細節(jié)——

一是35.7億股權(quán)對價，首期款將先行支付21億現(xiàn)金；

二是剩下的15億尾款，在股權(quán)變更后的三年內(nèi)，以其他地塊中的冰雪項目、商辦等未售物業(yè)，按照成本價等額沖抵。

三是在今年11月份之前，融創(chuàng)有權(quán)選擇回購融華置地51%的股權(quán)。

十一弟查了下，融華置地在2023年初就完成了股權(quán)變更，現(xiàn)在由華發(fā)全資持有。

按照雙方約定，融創(chuàng)已經(jīng)拿到了21億現(xiàn)金的股權(quán)對價。

剩下的15億收購尾款，明年初之前，華發(fā)將以其他項目上的未售物業(yè)，以成本價沖抵給融創(chuàng)。

這個月，融創(chuàng)剛剛完成了96億美元規(guī)模的境外債重組，成為第一家境外債基本清零的內(nèi)房企。

它給債權(quán)人提供的債務(wù)重組方案，核心選項是全額債轉(zhuǎn)股——

債權(quán)人可以在不同節(jié)點通過轉(zhuǎn)股實現(xiàn)退出，也可以選擇長期持股，享受股價上漲帶來的投資收益。

對融創(chuàng)來說，讓已有損失的債權(quán)人滿意，補償他們當初在債券投資上的虧損，就是提振股價。

拉動融創(chuàng)在二級市場的股價上漲，讓這些債轉(zhuǎn)股的投資人，獲得更高的收益回報，從而修復(fù)自身的融資信用。

那么，在業(yè)務(wù)上，融創(chuàng)必須轉(zhuǎn)型。

房企的轉(zhuǎn)型，大致上有兩條路徑——

一是跨界收購，注入新能源、光伏等主營業(yè)務(wù)，擺脫房地產(chǎn)的標簽與身份；

二是輕資產(chǎn)，在物業(yè)管理、商業(yè)運營、文旅、代建業(yè)務(wù)上發(fā)力。

從融創(chuàng)手上現(xiàn)有的資源來看，在轉(zhuǎn)型的道路上，它還握著兩張王牌——

一是在上海、北京等核心城市，它早年囤積了大量有價值的土地。

這些項目大部分是收購而來，地價成本低，開發(fā)價值很大，這能給它帶來現(xiàn)金流與利潤。

比如，上海壹號院、北京壹號院、重慶灣項目，已經(jīng)得到了中信金融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等央企AMC的資金支持。

二是過去幾年里，融創(chuàng)攢下了冰雪項目、文旅、代建業(yè)務(wù)的經(jīng)驗與團隊，搞得有聲有色。

融創(chuàng)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，其實相對靠譜，孫宏斌也有底氣，再造一個融創(chuàng)。

完成了保交樓與境外債重組，最困難的時候，算是已經(jīng)過去了。

輕裝上陣的融創(chuàng)，必須考慮得更長遠一些。

在前海冰雪世界項目上，進行股權(quán)回購，或是再等兩個月，從華發(fā)手上拿到一些其他項目上的冰雪或商辦物業(yè)，其實不難作出選擇。

跟華發(fā)一起，在最有活力的城市，共同開發(fā)運營一個城市地標級的商業(yè)文旅項目，顯然更有前景。

不過，想要和得到，中間還有兩個字，那就是要做到。

是否允許融創(chuàng)重新加入進來，主動權(quán)在華發(fā)手上。

華發(fā)需要掂量的是，再讓融創(chuàng)進來，它能給項目帶來什么？

現(xiàn)在的融創(chuàng)，優(yōu)勢不在資金實力，它的文旅運營能力，可能是華發(fā)更看重的。

畢竟，在這個投資巨大的超級地標上，承載了華發(fā)在地產(chǎn)開發(fā)的核心主業(yè)之外，進一步向城市運營轉(zhuǎn)型的野心。

2023年從融創(chuàng)手上把前海冰雪世界全盤接過來，華發(fā)已經(jīng)證明自己有足夠的實力，獨自完成項目的開發(fā)建設(shè)。

在收購融華置地51%的股權(quán)時，項目公司還有一半的土地款尚未支付。

華發(fā)又向其提供了將近64億股東貸款，繳清了剩下的土地款。

直至最近開業(yè)運營，前海冰雪世界項目投入的將近182億資金，都是由全資持股的華發(fā)一力承擔。

前海冰雪世界的開發(fā)進度，也讓地方政府感到滿意——

三年前，融創(chuàng)把包袱甩給華發(fā)時，項目定在今年11月份運營開業(yè)。

現(xiàn)在，華發(fā)提前兩個月兌現(xiàn)了承諾。

融創(chuàng)現(xiàn)在選擇行使對融華置地51%的股權(quán)回購，它需要滿足兩個前提條件——

一是取得項目公司有關(guān)金融機構(gòu)的書面文件，同意進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓；

或者償還掉金融機構(gòu)的貸款本息，自己按股權(quán)比例向項目公司提供股東借款。

二是足額支付股權(quán)回購對價在內(nèi)的各類款項，其中包括華發(fā)這幾年在項目上增加投入的開發(fā)成本。

顯然，目前融創(chuàng)手上并不怎么寬裕。

它是既想拿回股權(quán)，又無法干脆利落地立馬掏錢回購，只能放低姿態(tài)和語氣，跟華發(fā)商量。

在回購方式、回購價格、回購時間上，融創(chuàng)想推翻之前的協(xié)議約定，跟華發(fā)重新談判。

它已經(jīng)冒出了重回牌桌上的心思，就看華發(fā)愿不愿意點頭了。