老房子，一定要注意！

文/子木

悲劇，往往發生在最普通的夜晚。

昨夜，香港大埔，宏福苑。突然爆發了回歸以來最嚴重的屋苑火災之一，定性為五級特大火警。

我看了視頻，現場慘烈至極，8棟樓宇火光沖天，濃煙蔽日。

截至目前，至少44人遇難（含1名殉職消防員），失蹤279人，58人送醫。無數居民被困在自家房內，眼睜睜看著火勢蔓延，這是一種令人窒息的絕望。

據報道，這場火勢最初僅起于底層，理論上完全可控，為何最終演變成不可收拾的浩劫？

首先就是利益固化的代價。

始作俑者，是看似不起眼的“竹制腳手架”。

宏福苑建于1983年，正值修繕期。開發商依然沿用竹棚搭配易燃尼龍防護網。在內地農村都已普及鋼管腳手架的今天，香港為何還守著竹子不放？

答案是既得利益集團的博弈。

香港有著特殊的“竹棚協會”，壟斷了建筑腳手架生意。竹棚易燃，且每隔幾年就會釀成大禍，但每次政府試圖改革，都會遭遇協會以“就業”和“傳統文化（薪火相傳）”為由的激烈反撲。

這次大火，正是極不負責任的施工管理——易燃竹棚+違規物料，遇上強勁風勢，瞬間引燃外墻。高溫封鎖了云梯車的靠近路徑，將一場普通火情推向了5級災難。

第二個原因，就是致命的“煙囪效應”。

大埔宏福苑不是媒體口中所說的“鴿子籠”，而是1983年政府為了幫助中低收入家庭實現購房愿望的福利居屋。

不過邏輯上相似，平均戶型都在40平米左右，全苑住著近2000戶人家，整體非常擁擠，密度高，樓間距狹窄，形成 “握手樓” 格局。

這種房子住著不舒服，所以基本都是老年人和搬不起新地方的中低收入人群。老年人喜歡囤積雜物在樓道里，都是助燃物，這也是此次慘案的一個原因。

宏福苑的設計特點是中間有一個巨大的“天井”，四周是一圈圈住戶，在平時這個天井是為了通風采光，但在火災發生時，它瞬間變身為一個巨大的“煙囪”。

這就引出了一個致命的物理學概念：“煙囪效應”。

當低層起火，熱空氣急劇上升，天井形成強大的抽吸力，將有毒濃煙以極快的速度抽向高層。

住在高層的人，明明離火源很遠，卻死得最快。因為他們吸入的，是匯聚了整棟樓毒氣的“濃縮煙”。

在宏福苑的火災中，正是這種結構，讓逃生幾乎變成了不可能。往下跑？是火。往上跑？是毒氣和濃煙。

最后一個原因就是救援能力的物理極限。

我查了一下，宏福苑都是31層的建筑，估算高度約80-100米。而香港的云梯最高作業55米。

深圳是有個101米的云梯，很多小城市是沒有的，據說價值2400萬，而且需要專業人員操作。

一個殘酷的數據是，目前全世界主流的消防云梯，最高的作業高度大約在50米左右，也就是15-16層。

再高，云梯夠不著。 如果住在30層、40層，一旦發生火災且逃生通道被堵死，就只能把命運交給老天爺了，或者等待極其困難的直升機救援。 逃生通道被堵的超高層，本質上就是一個“救援孤島”。

這三大原因，在內地都有大量的類似案例。換句話說，香港的悲劇，是內地無數超高層住宅的鏡像。

所以我曾在2022年寫過一篇文章，里面提醒過，剛需型超高層的安全問題。當初還用了香港的配圖。

一語成讖……

這些年，從一二線城市到18線小縣城，都建造了大量這種“高密度、高容積率”的住宅，上面是為了解決住房問題，下面是為了在有限的土地上榨取更多收益。

于是選擇把幾百戶、甚至上千戶人家，塞進一個個像火柴盒一樣的格子里。在這種環境里，安全不再是保障，而是一場概率游戲。

你可能很小心，你家里不亂接電線，不把電動車推進屋。但你無法保證你的樓下住著一個什么樣的鄰居。

只要有一戶人家違規充電；

只要有一戶人家亂扔煙頭；

只要有一戶人家堵塞了防火門。

整棟樓的人，都要為這一個人的愚蠢買單，這就叫“風險公攤”。 密度越高，你因他人過失而受災的概率，就呈指數級上升。

所以如果你的資金允許，盡量遠離那些“剛需型超高層住宅”（33層以上，甚至40、50層的連廊房）。

這不是歧視，而是基于生命安全和資產折舊的雙重考量。

尤其是2015年到2020年建的這批剛需超高層，質量堪憂，大部分都是偷工減料，隨著時間推移，電梯老化、管線老化、外墻脫落是必然的結果。

而且由于住戶多、意見雜、物業費低，想要動用維修基金去修繕，比登天還難。 未來，這些超高層極大概率會淪為“垂直貧民窟”，成為城市的傷疤。

但為什么改善型或者豪宅超高層出問題的概率相對較小呢？

因為建筑用料的冗余度不同，更因為高昂物業費支撐了硬件的長期維護。在這個充滿不確定性的時代，我們買房，買的不僅是居住空間，更是“容錯率”。

有人說，未來不是有無人機消防嗎？

沒錯，科技在進步。

我前幾天還看了一個展，現在全國都在推動無人機救火救援，未來可能成為消防標配，這樣就突破了云梯高度的限制。能解決超高層的救援問題。

但問題是，這玩意并不便宜，一臺工業級的要50-100多萬，還需要專業團隊做維護，直接跟地方財政掛鉤，意味著有充沛的資金才能買得起，沒有就只能少配減配。

這意味著，越是財政吃緊的縣城，越買不起這種“保命裝備”。

所以我很不理解的是，為什么這些年欠發達的地區的縣城，大量建造剛需超高層，還有人愿意花大價錢買……

一二線城市開始回歸小高層和洋房，反而是三四線城市還在瘋狂迷戀超高層。

所以不要聽開發商瞎忽悠，要知道住房本質是什么，就像開車一樣，安全是一切的前提，其次才考慮資源、體驗和房價走勢。

現在香港又給我們上了一課，警鐘已經長鳴，我們要明白，房子最終是用來住的，不是用來賭命的。

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