未來五年，房企發展的3條關鍵路徑

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“十五五”時期，房地產行業將呈現出高質量發展特征，但是每類房企發展路徑有明顯差異。一是，正常經營的房企實施“輕重并舉” 戰略，聚焦優勢賽道發展“開發+經營”模式，加快運營和服務業務發展。二是，部分債務重組房企通過“債轉+資產抵債”等組合模式削債，然后發展重心則轉向代建、物業管理、資產運營管理等輕資產業務。三是，部分困境房企面臨資本市場風險加速出清，觸發交易所規則被動退市，一些上市企業主動剝離房地產開發業務。

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正常經營企業：實施“輕重并舉”戰略，加快運營和服務業務發展

房地產企業積極構建新的發展模式，實施“輕重并舉”戰略。近年來，典型房企總體上采取聚焦優勢賽道，以“開發+經營”為核心的輕重并舉發展策略，發展輕資產服務業務，如物業服務、商業運營、代建、長租公寓等。

表：頭部房企營收結構變化及業務布局

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從營業收入結構來看，2025年上半年，華潤、招商蛇口、龍湖集團持有物業和物業服務收入合計占比均超20%，較2021年有明顯提升，但開發業務仍為主要收入來源。從利潤貢獻來看，2025年上半年，華潤置地非開發業務貢獻利潤六成。這一趨勢是行業從“開發依賴”向“開發+運營”雙輪驅動轉型的體現，非開發業務憑借高毛利優勢成為盈利關鍵支撐。

債務重組企業：債務風險處置進入實質性突破階段，轉向輕資產業務

截至 2025 年 10 月，房地產行業債務風險處置進入規模化落地與實質性突破階段，21家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規模約1.2萬億元。如完成境內及境外債重組的企業有融創、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝。完成境外債重組企業有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業有佳兆業、金輪天地、禹洲地產、世茂、綠地、碧桂園等。從化解模式看，重組方案已從早期“展期為主” 轉向“削債為核”，通過“現金+債轉 +資產抵債”等組合模式實現源頭削減債務規模。近幾年，華晨地產、新華聯和金科完成重整。霍煤龍興房地產公司重整和協信遠創進行重整，已經獲得法院批準，目前在執行階段。

表：出險房企債務重組、重整進展的企業

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出險房企債務重組選擇多種方式削債，改善資產負債表，為長期恢復經營創造有利條件。如融創境內債重組方案采取了現金要約收購、以資抵債、全額長展期等方式，境外債采取全額債券轉股權。多元削債模式既適配不同債權人的收益訴求，又能從根源上降低企業債務規模，同時通過大股東注資轉股等配套支持強化信用修復，為企業聚焦保交樓、重啟正常經營創造關鍵條件。

表：融創債務重組方案

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完成債務重組的企業，發展策略將聚焦輕資產業務，重點發展代建、資產管理、物業管理等業務。出險企業債務重組后，其資產負債表仍面臨壓力，而輕資產業務不需要大量資本投入，不增加有息負債。另外，部分出險房企多年積累的核心能力仍在，如擁有成熟的開發、運營和服務團隊且經驗豐富，轉型輕資產業務是較為合適的發展路徑。如8月15日，旭輝控股宣布啟動“二次創業”，全面轉向輕資產、低負債、高質量的新發展模式。

圖：部分房企債務重組后發展戰略

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退市退房企業：困境企業加速資本市場風險出清，規模收縮，逐步遠離房地產行業

中國房地產行業在深度調整期加速資本市場風險出清與戰略重構。目前已有30余家上市房企退市，10多家上市房企剝離房地產開發業務，呈現“被動退市清退低效企業、主動退市優化資源配置、業務轉型重塑價值鏈條”的立體化特征，退市企業未來經營規模將明顯收縮，退出房地產開發業務的企業將逐漸離開房地產行業。這一趨勢表明，行業正從規模擴張轉向質量提升，預計未來行業將經歷更為徹底的出清與重構，具備資源優勢與強運營能力的房企將主導市場格局。

28家上市房企被動退市。市場深度沖擊及多家房企發生債務違約，房企經營受到較大影響，2022年至今有28家上市房企被動退市，其中A股14家，原因為面值退市及連續虧損；H股14家，原因為財報難以發出及難以達成復牌指引，未能復牌，停牌超過18個月。

圖：退市退房企業類型

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5家上市房企主動退市。首創置業、首創鉅大已經私有化退市，還有幾家企業擬私有化退市。房地產市場深度調整，上市企業股價較低，失去融資意義，退市后可減少運營成本，提高經營效率。

12家上市企業退出房地產開發業務。如美的置業、珠免集團、南國置業等，轉向商業管理、物業管理等輕資產業務及聚焦大健康、文旅等 。

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