仲量聯(lián)行解讀“十五五”規(guī)劃建議

今年 10 月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）正式發(fā)布，為2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)擘畫關(guān)鍵藍(lán)圖。同期，中美元首會(huì)晤推動(dòng)雙邊貿(mào)易關(guān)稅階段性緩和、美聯(lián)儲(chǔ)降息與中國央行流動(dòng)性釋放形成政策合力，為“十五五”開局奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。仲量聯(lián)行結(jié)合全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與本土實(shí)踐，從產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、城市發(fā)展、消費(fèi)潛力三大維度發(fā)布專業(yè)解讀。

《建議》將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系置于核心，聚焦“智能化、綠色化、融合化”轉(zhuǎn)型。新質(zhì)生產(chǎn)力成為產(chǎn)業(yè)升級核心引擎，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化、集約化需求釋放的動(dòng)能。

《建議》提出“加快新能源、新材料、航空航天、低空經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展”，并前瞻布局量子科技、生物制造、具身智能等未來產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)數(shù)智化加速發(fā)展進(jìn)程中，功能混合、專業(yè)協(xié)同、生態(tài)聚合對產(chǎn)業(yè)空間載體提出了更高的要求，從強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工細(xì)化到完善構(gòu)建“原創(chuàng)研究—產(chǎn)品研發(fā)—中試生產(chǎn)—高效制造—全球市場”的強(qiáng)韌產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。上海G60科創(chuàng)走廊以創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)長三角腹地，以工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)、信息安全及商用密碼、腦科學(xué)和智能技術(shù)等重點(diǎn)，構(gòu)建了創(chuàng)新資本、前瞻研發(fā)、智慧制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等全方位產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系，并加速完善城市功能體系。

《建議》強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)深度融合”“推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型”，為產(chǎn)業(yè)空間載體數(shù)字化升級提升帶來機(jī)遇。在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換進(jìn)程中，依托原有產(chǎn)業(yè)空間載體、存量空間資源和現(xiàn)有的人力資源和產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，加速新質(zhì)生產(chǎn)力的潛力釋放。北京依托北京奔馳、北京現(xiàn)代等形成的汽車產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，加速發(fā)展電動(dòng)汽車，一方面加速存量產(chǎn)業(yè)體系的轉(zhuǎn)型升級，另一方面加速亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和首都臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的城市功能體系建設(shè)，同時(shí)通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs將高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園打通資本市場。

《建議》明確“推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式”及“大力實(shí)施城市更新”，標(biāo)志中國城市發(fā)展進(jìn)入“存量盤活 + 品質(zhì)提升”新階段，商業(yè)地產(chǎn)在空間重構(gòu)中扮演關(guān)鍵角色。

《建議》提出 “盤活低效用地、閑置房產(chǎn)”“推進(jìn)全國行政事業(yè)單位存量國有資產(chǎn)盤活共享”，明確存量載體“功能重塑”的核心方向。仲量聯(lián)行認(rèn)為，城市更新正在倒逼業(yè)主和運(yùn)營商跳出收租管理的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向以用戶需求為中心、以在地資源為驅(qū)動(dòng)、以產(chǎn)品力構(gòu)建為基準(zhǔn)的精細(xì)化、特色化、可持續(xù)運(yùn)營新范式。

· 工業(yè)遺存改造領(lǐng)域

老舊廠房通過“功能置換”突破傳統(tǒng)生產(chǎn)屬性，轉(zhuǎn)型為適配文創(chuàng)、科創(chuàng)需求的特色空間。上海互聯(lián)寶地、八號(hào)橋、楊浦船廠等案例已成為城市更新典范，既保留工業(yè)文化肌理，又引入創(chuàng)意設(shè)計(jì)、科技研發(fā)等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)“文化傳承 + 產(chǎn)業(yè)賦能”的雙重價(jià)值。

· 商業(yè)存量升級領(lǐng)域

傳統(tǒng)百貨商場緊扣全新消費(fèi)趨勢，加速向“體驗(yàn)式消費(fèi)空間”轉(zhuǎn)型，通過引入運(yùn)動(dòng)場館、親子樂園、沉浸式劇場等業(yè)態(tài)，重構(gòu)消費(fèi)場景引力。近年來，上海商業(yè)存量改造項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長，直觀印證了業(yè)態(tài)創(chuàng)新釋放的價(jià)值潛力。

《建議》提出“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從“硬件達(dá)標(biāo)”向“全生命周期管理”升級。這一方向直指老舊商辦物業(yè)的顯性痛點(diǎn)：老舊樓宇普遍存在空調(diào)系統(tǒng)能耗高、電力容量不足等問題，不僅推高運(yùn)維成本，更面臨ESG合規(guī)壓力，缺乏LEED及WELL等綠色認(rèn)證的資產(chǎn)，將面臨融資成本上升、租戶流失等風(fēng)險(xiǎn)。仲量聯(lián)行《發(fā)現(xiàn)老舊資產(chǎn)中的機(jī)遇》系列研究報(bào)告顯示，北上廣深四城樓齡超15年的甲級辦公樓占比已接近30%，而通過針對性改造可有效提升資產(chǎn)價(jià)值——基于全球項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)測算，對辦公樓進(jìn)行中度改造、深度改造分別可降低能源成本30%、60%。

《建議》將“擴(kuò)大內(nèi)需”作為戰(zhàn)略基點(diǎn)，首次提出“居民消費(fèi)率明顯提高”這一目標(biāo)，明確“大力提振消費(fèi)”“發(fā)展服務(wù)型消費(fèi)”等方向，推動(dòng)居民消費(fèi)向“品質(zhì)化、個(gè)性化”升級，這一趨勢與“新三代”（后 Z 世代、千禧一代、新銀發(fā)族）消費(fèi)偏好高度契合，從消費(fèi)的供給、場景、客群、品牌、城市、時(shí)段、科技等多個(gè)維度提振消費(fèi)內(nèi)生需求。

在消費(fèi)供給維度，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)商品消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi) “兩手抓”，多元、無界、創(chuàng)新的服務(wù)消費(fèi)正高速成長，成為消費(fèi)新增長點(diǎn)，有望與商品零售并駕齊驅(qū)。仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，2025年中國主要城市40城頭部連鎖運(yùn)營商購物中心中，影院、兒童生活、冰場、娛樂游戲科技等服務(wù)型業(yè)態(tài)面積占比全面升溫，印證消費(fèi)供給結(jié)構(gòu)的加速變革。

消費(fèi)場景的營造與創(chuàng)新是中國零售商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，需精準(zhǔn)適配多世代消費(fèi)偏好，以需求為起點(diǎn)打造新式消費(fèi)場景。以運(yùn)動(dòng)場景為例，仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心運(yùn)動(dòng)服飾類新租面積在服飾鞋包業(yè)態(tài)中的占比，從2023年14.2%躍升至2025年前三季度28.4%，成為零售空間流量與價(jià)值的雙重引擎。

挖掘增量需求是零售消費(fèi)回升的關(guān)鍵，境外來華消費(fèi)與反向下沉市場構(gòu)成兩大突破口。自2024年以來，中國對全球數(shù)十個(gè)國家放寬免簽政策，China Travel在歐美社交媒體的熱度攀升，推動(dòng)國際客流反向輸送至中國市場。仲量聯(lián)行認(rèn)為，免稅經(jīng)濟(jì)已成為促進(jìn)消費(fèi)回流、拉動(dòng)內(nèi)需的重要引擎，其競爭本質(zhì)是國與國之間客流與商業(yè)資源的博弈。

零售品牌維度，中國品牌“走出去”步伐加快，從“引進(jìn)來”階段邁入全球品牌力塑造新階段。以華為、泡泡瑪特等為代表的中國品牌在全球市場強(qiáng)化潮流影響力。

消費(fèi)中心城市建設(shè)以點(diǎn)帶面，激發(fā)全國消費(fèi)市場復(fù)蘇動(dòng)能。節(jié)假日經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)在服務(wù)消費(fèi)大潮中成為拉動(dòng)增長的核心動(dòng)力，《建議》提出“落實(shí)帶薪錯(cuò)峰休假”，進(jìn)一步延長消費(fèi)時(shí)段、激活消費(fèi)潛能。數(shù)據(jù)顯示，2025年中國重點(diǎn)長假波峰時(shí)段消費(fèi)表現(xiàn)顯著優(yōu)于常規(guī)平峰，持續(xù)為消費(fèi)增長注入強(qiáng)勁動(dòng)能。同時(shí)，在“國補(bǔ)”政策激勵(lì)下，上半年科技商品消費(fèi)逆勢增長，智能家電、數(shù)碼設(shè)備等品類市場表現(xiàn)亮眼。長遠(yuǎn)看，科技作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一生產(chǎn)力，對下游消費(fèi)市場的影響長遠(yuǎn)，其在零售空間的深度滲透，將持續(xù)推動(dòng)消費(fèi)模式創(chuàng)新與體驗(yàn)升級，這一趨勢值得行業(yè)長期關(guān)注。

“十五五”規(guī)劃建議再次提出“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，為中國未來五年發(fā)展構(gòu)建了頂層設(shè)計(jì)與戰(zhàn)略指引，既彰顯了中國在復(fù)雜環(huán)境下的戰(zhàn)略定力，也擘畫了穩(wěn)步推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的清晰路徑。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀強(qiáng)調(diào)，這一規(guī)劃將推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)全球影響力持續(xù)提升，核心城市群增長動(dòng)力進(jìn)一步強(qiáng)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化向縱深邁進(jìn)；同時(shí)，中國企業(yè)“走出去”進(jìn)程將加速，在全球競爭格局中深度參與產(chǎn)業(yè)鏈布局，為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)能。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作