左手白鷺灣，右手林家壩，錦江區的實力藏不住了！

上周，成都金融城三期成功出讓3宗商業用地，合計81.51畝，由雅江集團成都分公司底價競得，宣告這家重磅企業正式落定成都金融城！

其實早在上個月，雅江集團在成都就動作頻頻，引發市場熱議。截至目前，中國雅江集團已經在成都設立的4家子分公司：成都分公司、物資設備有限公司、招標有限公司、生態環保有限公司。值得注意的是，注冊地全部是錦江區！

這家操盤“世紀工程” 雅魯藏布江水電的巨頭，為何獨寵錦江？答案或許藏在錦江大道上，金三河東片區的鴻篇巨制才剛開啟，而它東邊的白鷺灣和林家壩，早就是一片建設的熱土，我們一起去看看。

兩年前，“錦江軟件園”這個概念橫空出世，錦江區宣告沿錦江大道布局九大人工智能創新應用特色產業園區，簡稱為“一道九園”。

▍圖據：錦江發布

而在今年的宣傳冊里，取而代之的概念是“四川成都錦江經濟開發區”，規劃面積從總規模32.5平方公里縮減到4.23平方公里，以人工智能為主攻方向，圍繞科技成果轉化，聚焦四大細分領域，著力打造四個產業片區，全力建設千億數字經濟產業集群。

為何從九園壓縮至四園？從錦江區的地圖可以看到，錦江大道一線由于生態用地以及基本農田的限制，實際上可供大面積開發的區域已經非常有限，除了金三河東片區，僅有中生科創谷（林家壩）、白鷺灣兩大特色園區，產業要素高度聚集，所以自然是錦江區推進產城融合的重點發展區域，而且這也符合當前城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變的趨勢。

相比兩年前，白鷺灣的呈現度真的驚到我們了，3650畝的科技生態園已不是圖紙上的概念，而是實打實地建出來的實景。

01

產業

/ 兩年大變樣，從立園到滿園 /

兩年前，白鷺灣科技生態園一期一棟外立面才剛出來，另一棟主體都還沒封頂。

▍ 白鷺灣科技生態園一期，拍攝時間：2023年3月

如今，這里是錦江區的產業封面。

▍ 白鷺灣科技生態園一期

當時二期剛剛進場，連基坑都還沒開挖。

▍ 白鷺灣科技生態園二期，拍攝時間：2023年3月

如今“生命之樹”的建筑造型已經完美呈現，二期于9月完成竣工備案，10月正式投用，38萬㎡的建筑里不僅有露臺花園式辦公空間，還配套了商業街區、會議中心等全鏈條商務設施。

▍白鷺灣科技生態園二期效果圖

2023年2月，深投控競得三期146畝土地，分為四個地塊，當時三期還是一片空白。

▍ 白鷺灣科技生態園三期，拍攝時間：2023年3月

目前北側兩個地塊主體已經竣工，正在安裝玻璃幕墻，南側還在挖地下室，可以看到整個區域的進度是非常快的。

▍白鷺灣科技生態園三期效果圖

作為蓉深合作典型示范園區，白鷺灣科技生態園是錦江重點打造的未來產業高地，以信創為根基、大模型技術為統領、AI核心技術為重點，同步布局智能網聯、腦機接口等未來產業。

最新的官方數據顯示，園區已累計簽約企業60余家，其中不乏蜀道集團、聯通智網等4家世界500強企業，明輝、萬集科技等6家上市企業，以及19家專精特新及高新技術企業，車聯網、低空經濟、鴻蒙生態等產業集群初步成形。

按照規劃，園區分三期推進建設，整體計劃2027年全面建成，預計將建成120萬㎡的高品質產業空間，成為220億產值的“未來引擎”。

▍白鷺灣科技生態園整體效果圖

02

/成師附小，已經開學啦/

產業園三期的東側就是白鷺灣科技生態園配套小學，總投資約3億元、承載1620個學位，已正式被命名為“成都師范附屬小學科技園校區”，并于9月開校。

“山”形建筑還是蠻有辨識度，據說還有全區首創的恒溫泳池等特色配置，錦江區對白鷺灣是真愛啊。

▍白鷺灣科技生態園配套小學效果圖

03

地產開發

/住宅幾乎絕跡，商業尚待一個嗨項目/

住宅方面，白鷺灣F4之后只有唯一的項目 “雍景白鷺灣”，開發已近尾聲，就在小學南側。

UP君查詢了錦江區最新的土拍手冊，發現白鷺灣已經無宅地供應了，只有靠錦江大道、一期東側的商業地塊，之前有自媒體爆料這里是Costco（開市客）超市考察地塊，如今兩年多了，尚未下文，有了解內情的UPer來擺一下唄。

不僅建成了，還實現了開園開校，誰能想到也就不到兩三年的時間，白鷺灣的呈現度已經如此驚人。

相比白鷺灣的即將完成態，林家壩還是建設ing的大工地，我們來一個個來看。

01

產業

/生物醫療根深葉茂、做大做強/

林家壩的產業主要布局在國維街以西一線，從下圖可以看到它的三大項目。中間的一大片就是大家熟悉的成都生研所，從1958年就佇立在此，中生科創谷也是因它才成立。

其北側投資1.4億、占地面積約10畝的醫療用地項目一期已提前竣工，規劃建設有8層業務樓、5層實驗樓，明年1月就能投用，錦江區疾控中心將會遷建于此，二期正著手推進，未來將建成高標準國際醫院。

項目的投用不僅能直接強化區域公共衛生服務能力，更將深度聯動金三、白鷺灣等產業集群，形成公共服務與產業協同發展的融合新格局。

其南側是錦江區首個“工業上樓”示范項目“錦江經開區智能制造總部基地”，已經開工，占地43畝，總投資約13億元，通過層高適配、荷載分級等定制化設計，建設成為總建面約16.2萬㎡的復合型垂直工廠，實現精密儀器制造與生物醫藥研發生產的縱向集聚，預計2027年竣工。

不止這一個項目，在錦江區最新的土拍手冊里，生研所南側還將供應4塊容積率4.0、共計200畝的工業用地，整個中生科創谷的目標是構筑“工業上樓+智能制造”產業集群。

02

教育

/公立名校，錦上添花/

林家壩的教育資源是它非常突出的亮點，錦江區的公立名校在五城區是公認的“第一梯隊”，這里更是 “頂配”：規劃“五朵金花”之二的成師附小和鹽道街小學，以及錦江強校川師附中（初+高），再加上多所幼兒園配置，形成一流的K12教育鏈，不僅一站式滿足，更是步行可達。

在現場可以看到，林家壩TOD東側配套幼兒園進度最快， 已順利通過竣工驗收，下一步，項目將移交教育部門進行開園籌備，可提供 270 個學位。

▍林家壩TOD東側配套幼兒園項目效果圖

南側的中小學工地施工進度真的是熱火朝天，娃兒的上學問題，各位家長是不用擔心的。

▍林家壩TOD南側配套小學效果圖，預計2026年上半年完工

▍林家壩TOD南側配套中學項目效果圖，預計2027年上半年完工

03

住宅

/土拍價傲視全城，越來越高端/

西接金融城三期、東連白鷺灣，絕對的區位優勢讓林家壩吸引了萬科、潤達豐濱江、錦江統建等多家實力開發商重兵布局，成為成都高端樓市的 “主戰場” 之一。

土拍端，2024年樓面價2w+的單宗土地名單中，林家壩獨占4席，26000元/㎡的成交價，剛好排在金三和大源的最高地價之后，位列全城板塊第三，可以說給足了兩位大哥面子。

新房端，板塊內熱盤頻出，萬科·朗拾交子首宗開啟大幕，金茂璞逸錦江、能建錦譽府等項目均實現開盤售罄，高端置業吸附力凸顯。潤達豐濱江更是兩度加碼，并規劃有城央墅，其單價令市場震驚。

林家壩今年沒有放地，在土拍手冊里，區域內還有6宗超300畝宅地供應，UP君很好奇，今時今日的市場環境下，林家壩能否再創奇跡？

04

交通

/理想與現實，有點割裂/

? 地鐵：雙線換乘，就等落地

熟悉林家壩的小伙伴都知道，這里的地鐵優勢非常強，林家壩TOD為雙地鐵樞紐（9 號線 + 20 號線），北接東客站，東接三圣鄉，向西一站就到金融城東，向南可接新川，徹底打通 “產城通勤鏈”。

但是成都地鐵第五期規劃建設遲遲未官宣，項目還是落不了地，至于林家壩TOD的商業用地，更慢，將在未來2~3年內完成出讓并進入開發建設階段。

?路網：只有骨架，沒有血脈

相比白鷺灣的先修路再建設，這邊道路建設是滯后的，兩年前我們去的時候，還在開荒階段。

▍ 林家壩，拍攝時間：2023年3月

下圖為2024年衛星地圖，林家壩的路網骨架是搭起來了，但總長度約6公里內部道路，僅有TOD所在的南北向（國維街）和東西向（泰華東路）兩條道路，以及最西側的南北向道路（國豐街）和南側的一條東西向道路（泰吉路）完工，起碼有一半待完成。

▍成都向上標注，僅供參考

林家壩東北區域，路網輪廓是出來了，但道路有待完善啊。

有一說一，地鐵不是錦江區說了算，但路網你好歹要弄巴適嘛，兩年多都未完全成型，是有些說不過去了，尤其是板塊內的樓盤將在年底和明年迎來交房潮，業主的訴求很迫切啊。

?公交：TOD加持，玩出新花樣

由于整個片區仍處于開發建設階段，內部道路未交付使用，也導致這里并沒有公交車通行，但未來這里的公交是最不用擔心的。

區域南端將建設祝國寺公交TOD，占地約41畝，總建筑面積約88792㎡，總投資近5億元，由成都交投打造。項目的基坑已經有動靜了，從效果圖可以看到，這個公交TOD項目不止有公交樞紐，還將修建一座公園，以公園為鏈條，串聯起了公交場站、保租房、配套服務用房、薈客廳四大功能板塊。

▍祝國寺公交TOD項目效果圖，以項目公示為準

05

生態

/最引人注目的交子綠廊，成為最大不確定性/

林家壩東有白鷺灣濕地公園，西有交子公園（東區），南有環城生態帶，但關注度最高的當屬穿越區域而過的交子綠廊，它屬于錦江區大手筆規劃的十里綠廊：一條超級綠軸從錦江東岸一路延伸到幸福梅林，全長約8公里，面積約60萬㎡！

▍十里綠廊規劃示意圖

金三河東片區已經建成，直通金融城核心，與交子雙塔遙相呼應，氣勢恢宏。

▍交子綠廊實景圖（來源：@錦江發布）

可惜到林家壩就斷了，由于項目用地涉及生研所生活區，但其拆遷一直沒進展，所以交子綠廊沒法打通。

錦江區官方回復網友表示：該市政道路涉及土地置換、拆遷等問題，項目建設工期存在較大不確定性，片區交子綠廊項目目前暫無建設計劃。

另一邊生研所的居民又渴望區域的改造升級，你看這就是城市更新的矛盾，原住民希望在城市進程中得到普惠，但前提是你得騰地方出來才能煥新啊。

茨威格的警告再度穿越時空："所有 命運饋贈 的禮物，都已在暗中標好了價格“。生研所為林家壩注入了生物醫藥的基因，但偏偏又是它，為城市更新增加難度。這也導致整個區域的西側，規劃與項目落地都受限不少。

▍ 林家壩與白鷺灣隔著錦陽大道，遙遙相望

好了，今天就擺到這里。可以看到，兩年間兩個片區就完成了脫胎換骨的改變，雖然緊緊相鄰，卻走的是完全不同的發展道路，有些類似于高新區，白鷺灣就如同南區的天府軟件園，是產業引擎，林家壩則走的是高新西區的路線，混搭 “生產+生活”，可以說是主城核心區“再城市化”的不同樣本。

那么各位怎么看這兩個區域呢？雅江集團這樣的央企扎堆入駐后，又會給區域帶來怎樣的深遠影響呢？留言區聊聊吧，也歡迎進群暢聊：

關于金三河東片區，我們去年才寫過，感興趣戳：

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編輯：1366 Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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