【太原樓評】長風街+汾河內城“明珠”｜太原核心區——楊家堡規劃新調整！

太原樓評?| 業內視角

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導讀

2026年：太原內城或將“豪宅”涌現，匯豐、梗陽、 昌通、東泰皆是煤企！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原樓市｜煤企主導時代????

2025年11月20日，太原市規劃和自然管理局發布：

小店區楊家堡村南片區城中村連片改造用地局部（YJB-10等地塊）控制性詳細規劃修改方案（草案）公示2025年公示第079號！

此次控規調整的核心為——降容。旨在提升項目的產品舒適度和競爭力，避免淪落為太原核心區平陽景苑"位尊而宅低配"的境地。

其三宗住宅用地容積率大幅降低：如01地塊從7.13降為5.3；07地塊從13.11降為10；10地塊從11.47降為6.15。

NO. 1｜楊家堡南區消逝的”十年“！

長風街，汾河畔，太原內城的”最高配“，可謂是“汾河明珠”頂配土儲。

楊家堡南區其開發主導為山西經貿集團鼎軒房地產開發有限公司。由山西綠領房地產控股，其股權最終為昌通集團（煤企）！

2014年，楊家堡村開啟城改，其中北區已完成城改和回遷——恒實平陽景苑。

2015年，楊家堡村南區拆遷，由山西經貿集團主導，因地對分散拆遷分片推進。

2016年，為推進改造進程，引進恒大地產共同推進——恒大城市之光！

2021年，恒大地產暴雷。

2023年，楊家堡地塊【SWP-2373】以8.976億的流拍。

2024年，SWP-2373地塊再次掛牌由山西經貿集團鼎軒房地產開發有限公司摘得。

十年后，楊家堡南區迎來新的進展，摘地后2024年6月，楊家堡南區設計方案公示！

NO. 2｜楊家堡南區的規劃！

2021年，楊家堡南區片區控規公式！

根據當時規劃，楊家堡南區【恒大城市之光】總占地面積約260畝，地上總建筑面積約116萬㎡。未來該片區將成為內城的高端商務、改善居住的承載。

2025年此次控規調整，僅僅對楊家堡南區局部進行的推進，也潛在的提示該片區的推進速度將以緩慢推進的節奏進行，不再是那種”大開大合“。

從已公示的相關材料中看：先行地塊為此次調整的03/04地塊南側，容積率6.52，建筑密度36.7%，商業兼容11.5%，綠地率15.3%。整體看產品舒適度較一般。

參考2024年公式的楊家堡城改（地塊二）設計方案效果圖如下：

NO. 3｜煤企主導的趨勢淺析！

2025-2027年期間，太原樓市或將以山西煤企背景為主導的時期。

首先，此次楊家堡南區的局部地塊控規調整，顯示出昌通集團”摒棄“高容積率的產品策略，這也是2025年”好房子“驅動下樓市產品力革新的作用。

其次，如東泰封頂已經一年了，目前精裝階段仍未面世出售，顯示出了煤企強大的現金流和抗壓能力，對樓市健康發展存有促進作用。

第三，煤炭企業擁有較早的布局，如梗陽、匯豐在太原南中環等優質地段的土儲，其中匯豐不拘一格，引入金地管理代建推陳出新”四代建筑“的魄力。

從短期看，因全國頭部房企的戰略收縮，山西籍煤企近幾年將會成為成為新建樓盤的主要供給方，成為當下太原樓市穩定的重要中堅力量。

從長期看，山西籍煤企掌舵人，普遍存在一定“強干預”屬性，因其眼界較為豐富，對居住產品的革新有較高的訴求，常使得主力產品定位“越級”市場需求的存在。

寫在最后，樓評君認為：目前太原樓市產品力相對全國仍有較大的差距，煤企掌舵人在建設省會“情懷”驅動下對太原樓市頗具貢獻，弱化了對投資逐利追求。

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