恒大業主的談判籌碼

經過3個半小時的談判，雙方初步達成了一些事項。

恒大天宸小區的業委會與物管之爭，正是我國數以萬計城鎮居民小區矛盾糾紛的縮影。這樣一場彼此要維護自身核心利益的談判，也凸顯了千千萬萬城市居民小區前期物業服務的困惑。

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文/圖 陳標志

綜合 | 中國房地產報

談判現場。陳標志 攝

11月18日上午，在街道辦、社區居委會等召集下，海口市恒大美麗沙天宸小區業委會成員與金碧物業有限公司海南分公司（以下稱“金碧物業”）相關負責人坐在了一起。他們就恒大天宸小區前期物業服務的相關問題，進行了一次深入談判。

雖然是政府部門召集的一次溝通協調會，但對于恒大天宸小區業主而言，他們覺得更像是一場正式交鋒。他們認為，手中握著的談判“籌碼”，是他們獲得主動和爭取小區權益的“殺手锏”。

果不其然，小區業委會成員在這場談判中明顯占了主動權和優勢：金碧物業要求第二次業主大會投票按下“暫停鍵”，業委會認為暫緩投票需要法律法規的支撐，且其明確表示這也是他們談判的“籌碼”。

恒大天宸小區業委會與小區前期物業服務企業——金碧物業的種種糾葛，集中爆發于該小區于11月5日開始舉行的第二次業主大會投票，即表決是否同意終止金碧物業在該小區服務等4項表決事項。

恒大在海口美麗沙片區建成多達10余個小區，前期物業服務均為“一家人”的金碧物業。這些表決事項不僅關系到金碧物業在該小區的“保盤”問題，是否引發其他小區一系列的連鎖反應？

此后，雙方矛盾升級，從網絡社交平臺的“隔空對陣”，又走到了現實場景的爭執，并由此驚動警方。

針對城市居民小區前期物業服務出現的問題，西北政法大學劉衛鋒教授呼吁，地方政府主管部門應結合當地實際，及時制定并實施普通商品房前期物業服務收費的政府指導價。

談判現場

“我簡單地說一下，這個（物業服務合同）是在我們集團的合同下做了一些修改；另外業委會提出的小區服務內容標準，我們也進行了完善……”金碧物業負責人稱，他們也是抱著真誠的態度與業委會進行友好協商，希望在此過程中雙方不要發生過激行為。

談判會。

11月18日上午 10時許多，海口市海甸島美麗沙社區。在街道辦、居委會及司法等相關人員在場的情況下，恒大天宸業委會部分成員與金碧物業相關負責人終于坐在了一起，就此前紛爭及物業服務事宜做一次“深度談判”。

即便是在數天前，他們還以各式各樣的宣傳鼓動方式，從網絡走到現實進行正面交鋒。但真正坐在了一起時，少了些當初劍拔弩張、一觸即發的緊張局面。

雖然彼此心平氣和地坐在了一起，但記者一開始就能感受到雙方的“張力”。

談判開始前，金碧物業方帶來的一份《物業服務合同》，被分發到了天宸業委會代表的手中，并就修改變動的合同條款雙方一一確認。

“需要確認的先圈起來，我們回去再仔細研究。”半個多小時過后，小區業委會一負責人叫停了該“條款確認”流程，認為這是做無用功，雙方應就核心問題進行談判。

核心問題是什么呢？就是業委會此前提出了“提質、降費、謀發展”三大訴求。通俗地講，就是要求將此前的物業費從3.8元/平方米/月降至2.98元/平方米/月，并從每月物業費收入中提取25%作為小區發展基金，作為小區軟硬件升級的保障資金。

但金碧物業不認可業委會提出的方案，稱這樣下去物業要面臨虧本。而且當前恒大天宸小區物業費的收取率僅僅為50%左右，物業服務面臨巨大的壓力。

在小區品質提升方面，金碧物業更傾向于“承諾制”，即承諾分階段對小區品質提升進行投入。在一份《天宸重點品質提升計劃表》里，金碧物業列出19項整改項目，預算資金超過1200萬元。

但業委會方發現，《計劃表》預算資金的組成部分，金碧物業投入費用預算為180余萬元，另空調外機百葉等三項合計約118萬余元投資主體未定，下余900余萬元的投資主體系開發商恒大。

業委會認為這僅僅是“墻上畫餅”，即使是寫在合同里，最終沒有兌現他們該去找誰？他們更希望小區全體業主能對這部分資金有控制權，小區品質提升才能成為現實。

金碧物業希望業委會暫緩小區第二次業主大會投票，一旦投票通過相關表決事項，作為前期物業的金碧物業就面臨“丟盤”的可能。金碧物業一負責人稱，大家不要站在懸崖上，這樣都很危險。

業委會一負責人認為，暫緩業主投票不是他們所能決定的。該負責人毫不忌諱地表示，第二次業主大會投票就是一把“達摩克利斯之劍”，也是與物業談判的“籌碼”。

暫停投票的“球”踢給了在場的街道辦負責人。街道辦負責人回答稱，他們目前沒有找到相關的法條可以支撐暫停投票，如果有需要他們將向上級部門進行請示。

空氣像是突然凝固，現場氣氛頓時緊張起來。

“硝煙彌漫”的小區

恒大天宸小區的“命運多舛”，其所在地塊尚未開發建設，就面臨恒大暴雷。

“大概在2015年底，恒大地產收購新世界發展在國內的多個超級地產項目，包括斥巨資收購海口美麗沙數千畝的項目地塊。”一知情業主告訴記者，至暴雷前后，恒大一共在該地塊開發了16個小區，未開發的部分“閑置地塊”被當地政府收回。

“我們小區地塊還沒建設，恒大就開始暴雷了。”恒大天宸小區業主接受記者采訪時回憶稱，包括天宸小區在內，多個樓盤被當地政府列入了“保交樓”項目，即采取“政府監管兜底”，預售尚未建設地塊的房源，用籌措的這筆資金建設“保交樓”項目。

經過艱難的建設，2023年12月底，恒大天宸小區終于迎來第一批交房。

“業主收房后，發現小區品質嚴重降檔減配。”一業主告訴記者，樓梯間沒貼瓷磚，說好的地下車庫地坪漆也沒了，小區道路不是鋪地磚，而是直接鋪上瀝青，“小區裝修和設施嚴重降檔減配了。”

據了解，1500余戶的恒大天宸小區于今年4月份正式成立業委會，并著手對小區的一些設施進行完善和提升小區品質。

“我們是花了高檔小區的錢買房，享受的是低配的小區品質。”在11月18日的談判會上，業委會一負責人舉例稱，恒大天宸小區有一位開瑪莎拉蒂豪車的業主，人稱“瑪莎哥”，他從來不讓朋友去小區，說小區檔次低，不想讓朋友來家做客。

小區空調百葉窗被損壞遲遲未能得到修復。

“一開始，業主是將矛頭指向開發商的。”一業主稱，后來他們覺得小區物業的辦事效率讓他們一言難盡，如臺風破壞的空調百葉窗等設施遲遲得不到修繕，未安裝循環過濾系統的小區泳池兩年得不到使用，這一系列問題讓他們將矛頭指向了小區物業。

小區業委會負責人也告訴記者，小區成立業委會后，就小區存在的問題，先后至少3次找小區物業進行溝通協商，提出了“提質、降費、謀發展”三大訴求，但物業沒有同意他們的訴求。

“他們不搭理我們，我們就不再去找他們了。”恒大天宸小區業委會負責人稱。

業委會與物業之間的矛盾爆發點，便是天宸小區發起第二次業主大會投票。本次大會投票要表決的事項，金碧物業也感覺到對其十分不利，以至于在本次談判會上發出“大家都站在懸崖上”的感慨。

此后，雙方在注冊主體均為“個人”的公眾號上，就上述事宜針鋒相對地發表各自的觀點和立場，并相互指責對方。

小區業委會指責金碧物業采取挨家挨戶上業主家、在小區拉扯橫幅、給業主群發短信等方式，干擾業主正常投票，并且對業委會成員進行詆毀。

小區物業卻指責業委會成員利用輿論裹脅誘導業主投票，之后物業在小區拉上“4月份成立業委會，10月份就換物業，有何居心？”“不能讓少數人決定小區未來”等橫幅，強烈呼吁業主“不參與、不投票”，業主投票后聯系物業撤回投票。

一時間，小區彌漫著硝煙的味道，矛盾沖突將一觸即發。

記者也就上述問題，多次聯系金碧物業進行采訪，甚至在11月18日談判會結束，向其相關人員提出采訪要求，但均被婉拒。

前期物業之困

談判會從上午10點開始，一直持續至中午1點半過后。

持續3個半小時的談判，雙方在一些事項上達成了共識，比如雙方另約時間，繼續就新修改的《物業服務合同》條款進行磋商；“提質、降費、謀發展”仍是雙方商議的重點等。

對于“降費”“發展基金”等核心問題，金碧物業方此前已同意將物業服務費從3.8元/平方米/月降至3.2元/平方米/月，但對于業委會提出的“降至2.98元/平方米/月和提取25%作為小區發展基金”的要求，金碧物業堅決不予同意。

對于此前金碧物業提出“天宸小區與其他小區共用設施，換物業將會導致小區癱瘓”的質疑，在本次談判會上，業委會對此也進行了充分的說明。

“我們的目的并不是要換掉物業，仍希望金碧物業留在小區服務，畢竟你們對小區情況熟悉。”業委會一負責人在會上稱，退一萬步講，若金碧物業退出天宸小區服務，業主關心的多小區共用設施設備問題，因涉及小區居民的生命健康和財產安全，應在政府監管協調下，明確權責和費用后，由各方物業公司共同管理和維護，“新老物業交替，依照法律規定，也不允許出現物業服務空檔期，故業主不必擔心。”

記者了解到，恒大天宸小區業委會與金碧物業的紛爭并非個案。海口新世界花園小區業委會與前物業公司“拉鋸戰”持續了多年；海口夏威夷花苑小區因新老物業交接而發生業委會成員與保安發生沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被警方行拘；海口陽光西海岸小區業委會稱“在與物業公司溝通更換物業的時間段，鎮政府發文撤銷成立一年的業委會”，業委會狀告鎮政府的行政訴訟官司于本月19日開庭審理……

小區業委會，或業主與小區前期物業的矛盾沖突時有發生，而矛盾的焦點就是物業費和小區服務質量發生偏差，或不匹配。一些小區前期物業服務出現了“請神容易，送神難”的尷尬境地。

西北政法大學民商法學院劉衛鋒教授接受記者采訪表示，為了彌補市場失靈與回應民生關切，地方政府主管部門應結合地方經濟發展水平和居民消費能力，及時制定并實施普通商品房前期物業服務收費的政府指導價，并以最高限價的形式予以體現。但同時需要注意的是，制定物業服務收費最高限價是一項系統工程，必須遵循科學性、動態性、可持續性的原則，避免“一刀切”，同時完善配套監管，建立執行與監督機制。