地產中介有點頂不住了

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大家好，我是地產高富帥。

自從干上房地產，一晃都15年有余了，地產一品塘經歷了整個地產行業一個完整的生命周期，身邊接觸的地產人越來越多，地產中介這個行業也開始多起來。

目前為止很多人還是覺得房地產行業肯定會一蹶不振，身邊的朋友都是談房色變，特別是那些在四五年前還加杠桿上車的朋友，確實也挺悲催的。

小編的理解可能會有一些不同，房地產行業仍然是周期最長的行業，沒有之一，至今這個行業仍然還是第一大產業，也非常榮幸在第一大行業沉淀超過15年。

從市場來看，房地產行業的下行趨勢是不可避免的，也是任何一個超級產業的正常狀態，就跟一家企業一樣，發展總會有周期，業績總會有波動。

近期行業動蕩之余，各種高管變動也開始頻繁，6大央企一把手換帥，加上今年上半年頭部房企陸續調整組織構架，地產人持續焦慮已經成為常態。

作為一個體量高達7億的超級產業，除去傳統開發商以外，其中地產中介群體也是一個超級群體，特別是幾大頭部中介近期也開始動蕩，大家日子都不好過。

小編手下近期有一套二手住宅，雖然看起來很破，但是區位位于福田市中心，并且有比較不錯的學位，近期也想放給中介看看市場動態，了解一下實際行情。

一個月時間，接觸中介倒是非常多，電話都快被打爆，給我的整體印象真的非常差，不僅僅是對中介這個行業濾鏡盡碎，感嘆地產中介這個行業還能撐多久？

首先重點吐槽的就是，在房東這一端口，大部分中介都是壓低價格為基本邏輯，對房子的基本戶型，區位價值，整體功能性基本知識，學區價值等是一概不提。

這一點讓我很有點納悶，這就是如今所謂的大中介公司的頂級經紀，在如今市場下，似乎只有瘋狂壓低房價中介才有動力把房源推薦給客戶。

其實再深入想想，早期房地產市場好的時候，這二手房價推手其實就是廣大的中介群體，中介的朋友圈永遠在傳播焦慮，制造認知差異。

如今房東的焦慮是如何穩定自家資產，但是相對于中介群體中的直接業績導向壓力，房東的焦慮真的顯得不值一提。

小編這次是找了三家知名中介的經紀，內心其實就想看看如今市場到底真實的情況，結果真的是當場想罵人的感覺。

一批一批的大致4-5個人，輪番轟炸，絲毫也沒推薦客戶的意思。其核心還是那句話：降價吧，市場不好，真的要降價。

另外很有可能在需要買房的客戶身上，也會持續灌輸這個價值點：便宜的可能更值得去看，這就導致不管是房東還是買房的群體，中介在這時間的關注點只有一個價格。

這在如今本來就下行的市場，小編的感受就非常非常差了，如今這種市場還需要中介嗎？中介就是急速的壓低價格，輕松賺了兩邊的傭金？

早期行業上行時期，房價永遠都在漲，中介的成交邏輯是兩邊打掩護，這個跟小編之前從事的獵頭業務體驗感完全不能比，同樣都是賺取傭金。

小編作為獵頭出身，其實對中介這個行業具備一定的理解力，大家都希望服務好雙方，讓買房的人低價買到合適的房源，讓房東以合理的價格最快成交。

這其實看起來類似地產中介，但是其對委托客戶需求那必須還是要專業深度，對求職者來說我們必須也要加強管理維護，不能開口要天價。

如今地產中介直接變成了一邊倒的局面，看起來是有服務雙方，但是其價值體系很明顯還是在偏重服務客戶。

但是這個邏輯在我看來是不成立的，客戶自然是必須維護的，但是房東也是出了傭金的，而且在市場下行之下，房東意愿度更高。

這種情況如果按照這種邏輯下去，中介的內部無序競爭將會持續，很多手里的房源也不會主動找客戶，但是會盯著馬上就要成交的客源。

一旦周邊有類似已經說服了房東更低價格的房源出現，中介就會馬上瘋狂去推給這個客戶。

這就導致了一個很大問題出現，中介變成了業績第一，價格成為唯一敏感點，這是一個非常痛心疾首的問題。

對產品本身缺乏基本的認知和研究，無法提供專業的咨詢服務，地產中介僅充當“傳聲筒”和“壓價工具”，使其存在價值受到質疑。

如果市場所有問題都全部聚焦房價，這個市場還會持續被動，大家的生意都會越來越難做，內部惡性循環嚴重。

地產中介大軍未來持續減員一定是基本方向，最后吃虧的還是在行業的所有群體，未來會不會出現獨立IP的地產經紀，或許會成為新方向。

這種地產中介的亂象已經不是一個簡單的問題，這也能體現到國內大型中介的企業運營身上，無獨有偶，貝殼最近是又遇到大事了。

多個平臺有網友爆料，貝殼旗下幾大事業部都在醞釀組織調整，特別是人員優化方面核心集中在地產經紀業務，涉及到眾多中后臺與產品運營部門。

要知道，從貝殼第三季度發布的年報來看，雖然業務看起來有增長，但是凈利潤已經跌幅不小，更是創造了跌幅近兩年的新紀錄。

11月10日，貝殼控股有限公司公布2025年第三季度業績。公告顯示，第三季度貝殼總交易額（GTV）達7367億元（人民幣，下同），總收入為231億元，同比增長2.1%；

其中凈利潤為7.47億元，同比下降36.1%；經調整凈利潤為12.86億元，同比下降27.8%；

貝殼這幾年轉型意愿相當明確，出去傳統貝殼找房與鏈家兩大平臺以外，旗下裝修業務（圣都），租賃業務（惠居），地產咨詢（貝好家）三大新業務逐步提升份額。

地產一品塘也內部了解到，如今確認裁員的業務是地產經紀與裝修業務為主，給出的裁員方案還是值得說道，從N+1-4都有涉及，特別是技術與產品部門居多。

這也與貝殼這幾年加大AI投入有很大關系，很多技術與產品部門都可以通過AI系統來實現，這一波裁員也屬于正常公司業務導向。

整體經紀人團隊來看，結合小編剛才的一番言論，個人覺得淘汰率肯定會越來越高。

作為貝殼才成立不久的新事業部，貝好家事業部從成立之初就一直爭議不斷，有人說是搶自己客戶的飯碗，也有人說是準備革命地產開發，變成互聯網模型。

有一說一，小編對于貝殼這套服務甲方的系統還是有一定的專業認知，說的好聽一點就是模式是好的，但是實際情況是實際情況。

貝好家耗資百億重資產拿地是前哨，大批量挖角萬科龍湖金地旭輝融創等核心經理人是尖兵，此刻就等一聲令下給同行要的成果了。

但是現實還是有點打臉，貝好家近期在成都與上海都迎來自家獨立操盤的兩大項目入市，都撞上了今年下半年最大的市場下行，整體來看成績不算樂觀。

成都項目的預售海報發布數據是相當不錯，對外輸出的銷售行情是去化六成，銷售高達14億，要知道這是均價超過6萬的成都超級豪宅。

不過從內部渠道了解到的真實數據是21-27套之間，只能說現實是相當打臉的，如今開發商對于開盤數據有點水分都是常規操作，貝宸S1這次顯然首開是不成功的。

貝好家自己獨立操盤的最受關注的頂豪產品，直接被市場打臉，再看看上海項目，位置不具備競爭力，可想而知成績不會很好。

上海近一個月樓市迅速降溫，就連市區核心區位的千萬豪宅都賣不動，何況貝好家上海的項目位于上海奉賢。

貝好家作為貝殼全新重金布局的新業務，能否延續布局租賃與裝修業務的增長勢頭，如今來看趨勢，還不能一概而論能否可行，但是其艱難程度肯定是貝殼高管沒有預想到的。

還是順著一位粉絲的原話，開發業務板塊，特別是開發豪宅，絕對不可能簡單用互聯網思維與數據去簡單描述，本身這部分客群就不簡單。

今天就聊到這里，對中介行業有希望分享的朋友，也可以留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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