山西
太原樓評?| 業內視角
822篇/文1569字/閱讀8分
導讀
2018年后，太原綜改區出現恒大、寶能兩個千畝大盤，造城路能走多遠？ ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
汾東商務區｜寶能七折拍????
汾東大街，太原下一個十年的城建奇跡。
無論是恒大金碧天下，還是寶能城，都曾是樓市的“領跑者”，千畝造城的“弄潮兒”，開盤十幾億元，年銷售額二三十億元，省市級重點項目。
其中，寶能城因臨近汾河和地鐵2號線，路網更加完善，規劃建設更為宏大，不僅僅是住宅項目，更是締造比肩長風商務區區的汾東商務區。
寶能城總占地面積約1800畝，總建面約325萬㎡，與招商時代主場呼應，構建產城融合的標桿，智慧城市的典范，可惜伴隨著寶能用地的拍賣，這些規劃俱往矣。
2025年11月，重慶市第五中級人民法院依據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》將于2025年11月18日10：00時起至2025年11月19日10：00時止對以下標的物按現狀依法進行公開整體拍賣。
地塊位于太原市小店區東至規劃路，南至東橋村、西橋村，西至大運路，北至鞏家堡；小店區太茅東路以東，人民路以西，二號線以南，四號線以北；小店區汾東南路兩側、規劃路以北的共計10宗國有建設用地使用權。
公開文件中：13宗土地標的評估價：298359.71萬。但此次涉及拍賣的僅有10宗用地，10宗用地累計評估價231449.02萬元，整體起拍價：162014.314萬元。
上述10宗用地原屬于寶能集團旗下的太原寶能泰豐置業有限公司，也是重慶信托晉陽1號集合信托計劃的底層資產。
NO. 1｜寶能城的發展軌跡！
2018年，樓評君服務的招商蛇口確定在汾東商務區和中正地產聯合拿地。同年，寶能也成為太原重點招商引資項目。
2019年，寶能太原拿地，以8.93億元拿三宗用地共計181.5畝；2020年6月開盤勁銷約14億元，隨后豪擲73億元拿下9宗用地1675.62畝，構建寶能城千畝藍圖。
當時看寶能，手筆要比招商蛇口更有“魄力”，然而好景不長，2021年，寶能城陷入停工，自此本應該大展宏圖的太原寶能城明珠暗投——再無生機。
接下來的幾年，恒大金碧天下和寶能城更多的是如何保交房，2024年將北區已售的項目交付，2025年也有部分交付。后續的開發只能再等新的“掌舵人”！
NO. 2｜寶能城的土地“查封”！
寶能城的主要融資為重慶信托和山東信托，其中山東信托本金更多。
在寶能城陷入停工危機后，2023年相關信托公司就啟動過寶城城七宗土地出讓權的拍賣，后續此事并未推進，此次法拍基本屬于當時流程的延續。
2025年4月太原規資局發布寶能城項目地塊查封公告【涉嫌刑事犯罪】。
編號為：晉(2021)太原市不動產權第0078973號；第0018121號；第0018147號；第0018152 號；第0078973號；第0074470號；第0074471號的地塊。
NO. 3｜寶能城土地法拍影響！
寶能城，土地七折流拍，某種程度上說明了樓市的信心不足。
由此可見，僅從土地端看，該區域房價至少下行10%【通常土地成本約占房價30%】，故而寶能城即便重啟，房價從土地端要下跌10%。
其次，結合寶能城原房價是建立在宏大的規劃藍圖上，未來的兌現基本概率性不大，則相關區域內的房價下行預計也有5-8%的空間。
第三，錦繡汾東的保障房即將入市，其單價僅為5000-5500元的裝修房，雖然保障房并非人人能中簽，但對區域房價有5%左右的波動影響。
結合太原汾東大街北側近期土拍市場因故終止，寶能城片區的房價預計降幅將會達到20-25%，現在預估000-8500元左右。
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