過去五年，房企經營的3個關鍵變化

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2021-2025年，過去五年房企經營究竟有何變化？銷售業績方面，市場深度調整，房企銷售額大幅下降，規模房企數量持續下滑。競爭格局方面，頭部企業韌性強，央國企優勢地位凸顯，民企競爭力下降。財務狀況方面，上市房企營收下降，虧損企業數量持續增加，負債率上升，短期償債能力持續下滑。

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房企銷售業績：市場深度調整，房企銷售額下降，規模房企數量持續下滑

由于房地產市場的深度調整，房企銷售額大幅下降。2025年1-10月TOP100房企銷售總額為2.9萬億元，預估2025年TOP100房企銷售額相比2021年大幅下降。主要原因，一方面，近年來房地產市場持續深度調整，市場規模急劇下滑，房企銷售額明顯下降。另一方面，TOP100房企群體發生了較大變化，如多家千億民營房企發生債務違約，銷售受到較大沖擊，跌落出了TOP100之外。

圖：2021年-2025年1-10月TOP100房企累計銷售額均值及增速情況

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規模房企數量持續下滑。2024年，千億房企僅剩11家，較2021年減少30家；百億企業86家，較2021年減少72家。2025年預期千億、百億房企數量仍將繼續下滑。隨著市場調整及行業高質量發展，企業由追求規模轉向有質量的發展，追求規模擴張的發展模式難以為繼，眾多房企紛紛將重心轉向產品品質、服務升級、多元業態協同等維度。

圖：2021年-2025年TOP100房企百億、千億陣營數量

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TOP100企業拿地總額大幅下滑，下降幅度超六成。2024年，TOP100企業拿地總額9280.0億元，較2021年下降71.3%；2025年1-10月，TOP100企業拿地總額7838億元，較2021年同期下滑65%。房企拿地下降這一趨勢是行業資金約束、市場預期、戰略轉型與區域分化多重因素共振共同作用的結果，就目前發展趨勢來看，短時間內難以轉變。

圖：2021年-2025年10月TOP100房企累計拿地總額及同比

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競爭格局：頭部企業韌性強，央國企優勢地位凸顯，民企競爭力下降

頭部企業銷售額占比持續上升，業績保持較強韌性。2025年1-10月，TOP10企業銷售額占TOP100企業銷售額比例為49.4%，較2021年提升13個百分點。TOP20和TOP50企業銷售額占TOP100企業銷售額比分別為65.6%和85.8%，較2021年提升11.2個百分點、3.8個百分點。這一趨勢表明行業集中度在加速提升，頭部房企憑借產品力升級、核心城市深耕及財務穩健性構筑競爭壁壘，例如保利發展、中海地產等通過“好房子”戰略聚焦改善型需求，在核心城市實現保持銷售韌性，市場份額不斷提升。

圖：TOP100中各類企業銷售額占比

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央國企成為重資產開發主力軍，民企數量持續下降。2025年1-10月，銷售額TOP100企業中的央國企數量由2021年的26家增加至51家，民企數量由2021年的68家下降至43家。央國企憑借資源優勢和政策支持，在核心城市中占據絕對主導地位，如北京、上海等一線城市央國企拿地金額遠超民營企業。受限于債務壓力與市場信心不足，存活的民營企業普遍轉向資產運營等輕資產模式。

圖：TOP100中各性質企業數量

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頭部房企拿地占比明顯提升。2025年1-10月，TOP10、TOP20房企拿地金額占比為56.5%、68.8%，相比去年底分別提升15.1個百分點、13.9個百分點，相比2021年分別提升17.8個百分點、13.8個百分點。頭部房企憑借雄厚資金實力與精準戰略布局，持續聚焦核心城市優質地塊，推動土地投資向“高能級、高價值、高集中度”方向加速演進。

圖：2021年-2025年1-10月TOP10、TOP20占TOP100拿地比例

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央國企成為拿地主力。2025年1-10月，拿地金額TOP100企業中，79家為央國企及地方國資，相比2021年央國企及地方國資增加了27家。央國企依托低融資成本和資源優勢，在一二線核心城市土地市場爭奪中占據絕對主導地位。

圖：2021年-2025年1-10月各性質企業拿地金額比例

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財務狀況：營收下降、虧損增加，負債率上升，短期償債能力下滑

上市房企營收大幅下降，虧損企業持續增加。2024年，上市房企營業收入均值為298.7億元，較2021年下降69%，2025年上半年營收繼續下滑。2022年以來上市房企連續虧損，虧損企業數量連續擴大。2025年上半年，上市房企中約有六成企業出現虧損，上市房企營收規模與盈利水平顯著承壓。

圖：2021年-2025年上半年上市房企營收和凈利潤

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房地產上市公司凈負債率連續上升，現金短債比不足1。2024年，上市房企剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率分別為71.6%、131.5%，分別較2021年提升6.1、52.2個百分點，行業負債率繼續上升，主要是貨幣資金下滑、資產貶值壓力大。現金短債比0.91，較2021年同期下降0.21，不足1，短期償債能力下滑。在行業深度調整背景下，高負債房企面臨嚴峻的償債壓力，企業亟需通過債務重組、資產盤活等方式逐步恢復正常經營。

圖：2025年上半年上市房企負債率和現金短債比

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