北京樓市：流動(dòng)性最差的地方，勸你慎重…

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買房

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房姐你好，我需要在北京積分落戶，所以只能買郊區(qū)房子，希望首付越低越好。通過(guò)平臺(tái)搜索，發(fā)現(xiàn)密云的長(zhǎng)城源著有32平的總價(jià)在40多萬(wàn)，預(yù)計(jì)40萬(wàn)之內(nèi)有可能買到。但這房子肯定沒(méi)法自住，我就特糾結(jié)兩個(gè)事兒：一是這房出租的話，租金到底怎么樣？二是這種旅游小鎮(zhèn)的房子，以后能保值嗎？心里沒(méi)底，想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。

房姐回復(fù)：

親愛(ài)的，你的落戶需求我特別理解，不過(guò)先給你把情況說(shuō)明白。租金這塊我特意幫你問(wèn)了中介，這小區(qū)壓根沒(méi)有固定租金說(shuō)法——買這兒的業(yè)主，十有八九都把房子托管出去了，跟托管公司五五分成。水電燃?xì)馕飿I(yè)費(fèi)你自己擔(dān)，托管公司主要負(fù)責(zé)線上宣傳、找客源。至于具體能分多少錢，全看旺季淡季的預(yù)訂量，沒(méi)個(gè)準(zhǔn)數(shù)。

其實(shí)中介這話已經(jīng)很委婉了，潛臺(tái)詞就是：租金收益別指望。

再說(shuō)說(shuō)你最擔(dān)心的保值問(wèn)題——我的觀點(diǎn)很明確，別抱幻想。現(xiàn)在北京核心區(qū)的房子都有不少保值吃力的，更別說(shuō)這種遠(yuǎn)郊山區(qū)的盤了。雖說(shuō)掛著“北京”的名頭，但現(xiàn)在樓市早分化了，不是買套房子就能跟著大盤漲的。而且文旅地產(chǎn)是十幾年前的炒作概念，早就過(guò)氣了，現(xiàn)在沒(méi)人再為這事兒買單。

總結(jié)下來(lái)，這房子的核心功能就一個(gè)：幫你湊夠落戶的“門票”，受眾特別窄。保值、高租金這些念頭趕緊打消，不現(xiàn)實(shí)。但要是你周末想找個(gè)清凈地方放松住兩天，倒也算是個(gè)額外福利，就當(dāng)買個(gè)落戶資格+周末小窩，心態(tài)就順了。

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房姐好，預(yù)算1100萬(wàn)左右，是選擇西南四環(huán)首開(kāi)華潤(rùn)城還是新北苑附近樓盤？想問(wèn)問(wèn)您這倆地方哪個(gè)更值得入？或者您有沒(méi)有其他更合適的推薦？謝謝美麗大方的房姐~

房姐回復(fù)：

單看這兩個(gè)板塊，新北苑穩(wěn)贏南四環(huán)總部基地。不管是產(chǎn)業(yè)能級(jí)還是居住氛圍，新北苑都更偏高端，更勝一籌。

但說(shuō)句實(shí)在的，1100萬(wàn)這個(gè)預(yù)算，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，真沒(méi)必要局限在朝陽(yáng)。如果你的工作對(duì)通勤沒(méi)硬性要求，聽(tīng)我的，優(yōu)先往海淀沖！這輪市場(chǎng)回調(diào)后，海淀不少房子的性價(jià)比都顯出來(lái)了，1100萬(wàn)拿下一套不錯(cuò)的三居完全沒(méi)問(wèn)題。

可以重點(diǎn)看西四環(huán)、北五環(huán)這兩個(gè)板塊，還有馬上要入市的功德寺板塊。在北京，海淀的價(jià)值永遠(yuǎn)都在頭部，長(zhǎng)期持有肯定更踏實(shí)。

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房姐您好！我是買房小白，第一次請(qǐng)教您，希望能得到您的指點(diǎn)。我的需求很明確：總價(jià)800萬(wàn)左右，想買套海淀的兩居室自住。核心要求是配套成熟、近地鐵，周邊商圈方便，而且小區(qū)居民素質(zhì)得高。麻煩您給推薦幾個(gè)靠譜的小區(qū)！

房姐回復(fù)：

你的需求很明確，重點(diǎn)看上地和清河這兩個(gè)板塊就行。

這倆地方是互聯(lián)網(wǎng)公司、高校和科研機(jī)構(gòu)的聚集地，住的大多是高學(xué)歷、高收入的從業(yè)者，整體居民素質(zhì)高，鄰里氛圍也比較和諧。而且配套完全不用愁，地鐵13號(hào)線、8號(hào)線、昌平線都覆蓋到了，商圈上地華聯(lián)、清河萬(wàn)象匯平時(shí)逛街、吃飯方便。

具體到小區(qū)，清河橡樹灣和上林溪你可以優(yōu)先去實(shí)地看。800萬(wàn)左右的預(yù)算，在這兩個(gè)小區(qū)都能淘到不錯(cuò)的兩居戶型。橡樹灣是海淀的熱門盤，有學(xué)區(qū)、品質(zhì)好，居住體驗(yàn)很穩(wěn)定；上林溪的優(yōu)勢(shì)是離地鐵更近，小區(qū)環(huán)境干凈整潔，自住性價(jià)比高。

如果這兩個(gè)小區(qū)沒(méi)遇到合心意的房源，海淀四季青、田村、曙光、世紀(jì)城、西北旺這幾個(gè)板塊也可以作為備選，配套和居住氛圍都符合你的要求，慢慢挑總能找到合適的。

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