珠城馬場(chǎng)，逆天補(bǔ)償

終于，馬場(chǎng)百億征收方案正式登場(chǎng)。

我們跑了一趟現(xiàn)場(chǎng)，總結(jié)大家關(guān)注的幾個(gè)點(diǎn)：

1）馬場(chǎng)地塊采取貨幣補(bǔ)償征收方式，擬補(bǔ)償款總額約為100億元。

單從100億天價(jià)補(bǔ)償來(lái)看，馬場(chǎng)出讓可能是廣州乃至全國(guó)靠前的地王。

百億收儲(chǔ)也可能是廣州對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目地塊一次性支出的最大補(bǔ)償。參考馬場(chǎng)7月份投資方案?jìng)浒讣s151億。

2）相關(guān)收儲(chǔ)工作在沖刺，進(jìn)度很快，月底會(huì)進(jìn)行股東補(bǔ)償表決，確定性很強(qiáng)。

3）越秀集團(tuán)牽頭做的一級(jí)土地整備，在未來(lái)土地出讓的過(guò)程中越秀也是頭號(hào)競(jìng)爭(zhēng)者，領(lǐng)先其它開發(fā)商一個(gè)身位。

早些時(shí)候，越秀就對(duì)賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的股東做過(guò)一次集中的整理，現(xiàn)在股權(quán)相對(duì)清晰了。

越秀集團(tuán)，天河城投，平安三方會(huì)組成財(cái)團(tuán)。

4）補(bǔ)償總共100億，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)及其他費(fèi)用后，各個(gè)股東的補(bǔ)償款預(yù)計(jì)約66.4億元，將根據(jù)章程按各股東持股比例分配。

按照初步股權(quán)分配來(lái)看，石牌至少可以分到近10億元現(xiàn)金補(bǔ)償。

同時(shí)，股東享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩種可能，一種是股東在拿到錢以后，可以選擇購(gòu)買物業(yè)繼續(xù)做包租公，享有租金收益，未來(lái)穩(wěn)定收入；

另一種是，有未來(lái)新開發(fā)物業(yè)的單獨(dú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

5）征收土地面積362048平方米，百億補(bǔ)償方案包括整個(gè)馬場(chǎng)及其附著物；

從2023年末各方逐步停業(yè)到現(xiàn)在，兩年時(shí)間過(guò)去了，馬場(chǎng)總算是走到了征收這一步。

背后是神仙打架，牽扯利益方太多。越困難，就代表背后的潛在利益越大，各方都不愿意放棄這個(gè)蛋糕。

根據(jù)此前方案調(diào)整，馬場(chǎng)片區(qū)總用地約38萬(wàn)平，建面約73萬(wàn)平，包括商業(yè)商務(wù)、道路、綠地、居住、學(xué)校用地等。

其中，馬場(chǎng)一期宅地占地約6.4萬(wàn)平、商業(yè)占地約2.1萬(wàn)平、辦公約1.6萬(wàn)平，容積率3.51–4.46。

可以看出，和珠城前期商業(yè)地、宅地相比，馬場(chǎng)一期的密度是偏低的，這也更加貼合當(dāng)下低密度居住的新趨勢(shì)。

而且，這和SKP公園+商業(yè)的模式也是高度貼合的，能夠和廣州現(xiàn)有的商業(yè)拉出明顯區(qū)分度。

加上SKP為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，那么阻力就會(huì)進(jìn)一步降低。

所以說(shuō)，馬場(chǎng)地塊基本都是明牌了，唯一的懸念就是最終總地價(jià)會(huì)去到多少。

地價(jià)的話，參考珠城近期商業(yè)地情況：

• 2021年7月，合景泰富以19.93億元底價(jià)拿下珠江新城A4-3地塊，樓面價(jià)約28800元/平，其中50%需自持。
• 2012年，恒大以總價(jià)13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，折合樓面地價(jià)32967.6元/平。
  

假如馬場(chǎng)一期商業(yè)地部分，按3-4萬(wàn)/平的區(qū)間計(jì)算；宅地部分如果按5萬(wàn)/平計(jì)算，那么起拍價(jià)都會(huì)接近200億。

這量級(jí)，差不多是一個(gè)面粉廠再加上一個(gè)絹麻廠。

6）面粉廠賣爆，馬場(chǎng)未來(lái)穩(wěn)了

前段時(shí)間，面粉廠保利玥璽灣開盤賣出了106億，單盤3000萬(wàn)以上成交套數(shù)和金額均超廣州市全年總量。

面粉廠也是2025年全國(guó)唯一“開盤當(dāng)日破百億”的項(xiàng)目。整體單價(jià)大約在13-22萬(wàn)/平之間，最高單價(jià)超30萬(wàn)/平。

首開即爆意味著圈層屬性加固，200多個(gè)高凈值家庭入駐，保利面粉廠留下了城市的話事人。

城市尖端圈層依舊圍繞珠金琶核心圈進(jìn)行投資和置業(yè)。他們的產(chǎn)業(yè)、投資、消費(fèi)，他們的朋友圈、供應(yīng)鏈，都將在廣州長(zhǎng)期生根，這對(duì)于廣州市是巨大的無(wú)形價(jià)值。

馬場(chǎng)是日漸飽和的珠城，最拿得出手的增量和籌碼了，搞好馬場(chǎng)，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)能做起來(lái)，能再保珠城未來(lái)30年無(wú)憂。

馬場(chǎng)未來(lái)將是頂奢商業(yè)+高端寫字樓+豪宅+城市公園的頂配。產(chǎn)業(yè)上，主打消費(fèi)+數(shù)字科創(chuàng)，都是高端產(chǎn)業(yè)。

馬場(chǎng)則會(huì)成為連接珠江新城和金融城的橋梁，組成一個(gè)超級(jí)CBD，承接天河的現(xiàn)在和未來(lái)，也是珠城最后一片遺珠。

其次，馬場(chǎng)所在的珠江新城東區(qū)，是整個(gè)廣州房?jī)r(jià)最高的板塊。

在珠城向東，打通交通路網(wǎng)后，花城大道、員村二橫路將縫合珠江新城與金融城西區(qū)割裂的城市空間。

金融城和珠城的融合，真正的變數(shù)和天花板還得看馬場(chǎng)和員村舊改，而確定性更強(qiáng)的馬場(chǎng)，已經(jīng)上桌了。

目前，凱旋新世界全新一期「廣粵觀邸」，是珠江新城核心區(qū)在售為數(shù)不多的新盤，總價(jià)從千萬(wàn)級(jí)到過(guò)億。

這里也是廣州新房天花板。還有周邊的保利都薈天珺、保利天曜、保利玥璽灣，都可以吃到馬場(chǎng)改造的紅利。

第三，馬場(chǎng)會(huì)重組廣州頂奢格局，進(jìn)一步豐富天河路-珠江新城商圈的配置。

目前，SKP全國(guó)有三家門店，北京總店位列全國(guó)TOP2，24年銷售額220億，21年-23年的年銷售額分別為247億、239億、265億。

對(duì)馬場(chǎng)和天河來(lái)說(shuō)，一個(gè)頂級(jí)商場(chǎng)帶來(lái)的消費(fèi)力，改變是全方位的，稅收、資金、圈層、客流、環(huán)境等等。

尖端商業(yè)的話語(yǔ)權(quán)，同樣決定了板塊的價(jià)值和圈層。

這里，是珠城的下一個(gè)30年。