上海要全域放開限購？

最近住建部主管的《中國房地產報》發文，指出北京、上海、深圳等城市可擇機全域放開限購。

這段話讓人浮想聯翩。

現在公號的文章已經刪除了，但數字報依然發表了。

因為是住建部主管的媒體，在很多人看來就是官方在吹風，因此不少人尤其是賣房房東開始期待北京上海深圳徹底放開限購。

這里分兩種可能：

第一種，不久后上海放開核心區限購；

第二種，短期內不會，讓市場自己出清，走到底部，差不多的時候全面放開限購。

長期來看，限購肯定是會全面放開的，但具體是什么時候，誰也說不準。

而且放開限購，也不是為了讓房價上漲，而是限購已經不合時宜。

全世界那么多大城市，都沒限購。

上海之前的限購政策，也確實誤傷了不少人，不知道多少單身女性為了想在上海安一個家，買了商住公寓過渡，結果卻套牢了。

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然而，從上海放松外環外限購之后的市場走勢來看，繼續放開效果可能不大。

畢竟當年日本美國房價下跌的時候，也沒有限購。

現在很多人不買房，不是因為限購，而是因為預期變了。

限購放開，短時間內會刺激市區二手房新房成交量。

但大部分房東，尤其是遠郊無地鐵無配套的房子，還是不要對政策抱有太高的期待。

外環外，其實已經幾乎全面放開了，效果我們也看到了；

北京之前放開五環外，效果也不大，北京還沒有房產稅。

房價根源還是在人口，經濟，收入，供需，以及對未來的預期。

所以政策這個時候真的放開了，房東應該趁機出貨，而不是跳價等漲。

而且根據二十屆四中全會通過的“中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議”：

“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”。

短期至少今年不會全面取消限購，至少也要到26年以后，畢竟是十五五規劃。

所以結論很清晰了，首先短時間內放開限購的可能性不大。

放開也不會一脫到底，大概率是從外環到內環，循序漸進.

其次，即便真的放開了，期待放開之后房價立馬上漲，也不現實。

短期會拉起成交量，長期價格走勢還是要看基本面和預期。

這一波全國房價下行，確實改變了很多人的信仰。

預期房價繼續向下的人越來越多，上漲的人越來越少。

更別說上海還要交房產稅，會壓制投資需求。

很多外地的朋友不知道，上海其實是有房產稅的，而且已經試點了十幾年。很多家庭每年都要交幾萬塊的房產稅。

但上海的房產稅本身就是全國搞試點的,取消不太可能。

發達國家來看，房產稅是大趨勢。未來在時機恰當的時候，會推廣到全國。

目前上海的稅率不算重，可以把它看成一個物業費，未來如果繼續加碼，房東會很肉痛。

還是那句話，手里多余的差房子，趁早賣，加速賣，不然一邊房價跌，一邊還要繳稅，兩頭出血。

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聊聊接下來應該怎么做。

對于買房人來講，現在確實不著急，可以挑挑揀揀買筍盤；

特別之前回調幅度比較大，租售比已經比較高的地段和產品。

如今上海自2022年高點以來，已積累了35%的跌幅，周期達三年、幅度較深。

這當中存在著巨大的地段和產品分化，有的地段和產品已經接近觸底，有的地段剛開始補跌，注意避開。

萬一真出了政策，也不必害怕踏空，目前的基本面不支持快漲大漲，甚至可以避避政策風頭再買。

對于賣房房東來說，長期供大于求、供需關系不妙的地段，產品，還是要抓緊賣出。

假如真的放開了，那就是出貨的最佳時機，不要跳價，選擇出價最高的客戶賣出。

很多時候，救市政策，或者對救市政策的期待和預期，反而會打亂房東賣房的節奏，導致延誤戰機。

這兩年很多房東，都是抱著觀望的心態想等等看價格會不會反彈。

但最終在我們的勸誡下，還是賣出了手中的差資產。

當時價格可能比較筍，事后看來還是個不錯的好價格。

特別是現在上海很多前期堅挺的地段和產品開始補跌，以中產網紅板塊的次新房為主。

這里建議賣房房東：

1、歷史回調小于20%的，加速賣房；

2、歷史回調幅度大于20%的，橫向（同品質、同級別地段）比板塊、比小區，如果還不是性價比最高的，也是危險的；

3、錯配房是重災區，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價調整完了，但要小心總價調整；

4、明年限售新房解禁的區域及周邊地段，加速賣；

5、置換的，果斷點先賣掉。一定先賣后買，不然很容易陷入進退兩難的境地。

要想樓市真的觸底，除了放開限購，還得配合降息，降息也不是一下子就能降到位的，人民幣匯率考量，銀行壓力，我們都不可能快速大幅降息。

參考香港樓市，自從租金回報率>按揭利率以來，已止跌反漲，進入新周期；

長期來看，將來大部分的房子會回歸居住屬性，褪去金融屬性，判斷房價是否合理，租售比將成為一個很關鍵的指標。

等到租售比和公積金貸款利率達到同樣的水平，房價可能就差不多到底了。

根據房齡和產品差異，老房子租售比要達到3%，次新房租售比可以低一點2%。

當然，我們也不必過度悲觀，上海的房子，絕對是全國最好的不動產。

房地產依然國民經濟的重要支柱產業，依然被重視，只不過從過去的快速發展邁入了高質量發展的新階段。

各種新模式，新名詞都會出來，但不變的是人民群眾對好地段好房子的追求。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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