江東，給你留「門」兒了！

在海口樓市仍在尋找方向的當(dāng)下，萬華·江東麓島似乎走著一條不同的路。不強調(diào)速度，不參與價格戰(zhàn)，而是用六年時間，一點點把圖紙上的規(guī)劃變成可觸摸的生活場景。

最近麓島Block開街，小易特意去走了一趟——不為評判，只想看看這個被頻頻討論的“神盤”，到底在做什么，最近又有什么新的變化。

上午十點半，小易走進麓島Block。沒有傳統(tǒng)商業(yè)街那種整齊劃一的品牌店，迎面而來的是社區(qū)食堂飄出的飯菜香，共享書社里安靜的閱讀者，以及咖啡館外悠閑的交談聲……

幾位哈羅家長正坐在書吧外擺輕聲交談，她告訴我：“這里已經(jīng)成為媽媽們的據(jù)點了。我們坐著點杯咖啡，聊聊天，等孩子下課。不像商場那么嘈雜，卻能真正放松地待上一會兒。”不遠處，社區(qū)食堂的店員一邊忙碌一邊說，工作日的午餐常常滿座，“不少是附近居住或工作的上班族”。

漫步其間，麓島Block以社區(qū)食堂為中心形成了對外開放的配套及社群空間，涵蓋快閃商店、共享書社、咖啡館、零售店、美學(xué)空間、星空影院、流動市集、社群之家等門店及公共服務(wù)配套。

在我看來，Block更像一個“社區(qū)試驗場”——業(yè)態(tài)不追求高大上，而是圍繞真實生活需求展開。它或許不完美，但卻讓“住在麓島”這件事，變得具體而真實。

Block依托萬華·江東麓島獨特的社區(qū)底盤，串聯(lián)起藝術(shù)花園、皮劃艇碼頭、兒童樂園、派對花園，打造了一個社區(qū)公園商業(yè)示范樣本，提供了許多功能豐富的美學(xué)空間，這種移步換景的美感，與傳統(tǒng)項目的底商有著天壤之別。

從運營角度看，麓島Block承擔(dān)著雙重功能：既要滿足當(dāng)下居民的基礎(chǔ)生活需求，又要為2027年全面開街的商業(yè)進行前期調(diào)試。這種漸進式的商業(yè)發(fā)展策略，在江東新區(qū)的開發(fā)中頗具參考價值。

或許，這就是萬華與其他開發(fā)商的不同之處——他們不急于描繪宏大的商業(yè)藍圖，而是先讓社區(qū)真正“活”起來，讓生活在這里的人先感受到便利與溫度。

當(dāng)然小易也了解到，首開區(qū)以東，是萬華·江東麓島正在建設(shè)的莊子玉設(shè)計師酒店以及不斷延展的商業(yè)街區(qū)范圍，更加多元豐富的業(yè)態(tài)將會不斷進駐，社區(qū)活力將會持續(xù)釋放。

效果圖

在當(dāng)天的開街活動中，萬華還安排了豐富的社群活動，不僅有適合打卡的藝術(shù)裝置，還有能吃能逛的農(nóng)夫市集，DIY手作、草坪音療SPA、搖滾樂隊、火舞表演等活動更是應(yīng)接不暇……人流很熱鬧，每個人臉上都洋溢著輕松的笑容。

這似乎是對麓客日常生活場景的一場預(yù)演，即使對于一個只是研究產(chǎn)品的局外人來說，我也能夠感受到萬華在每一個細(xì)節(jié)中傳遞的生活理念。

如果說麓島Block展現(xiàn)了萬華的運營能力，在 Block 街區(qū)樓上，萬華推出的“悅集組團”小戶型“住宅”產(chǎn)品，則是萬華產(chǎn)品力的集中體現(xiàn)。說實話，在改善型產(chǎn)品當(dāng)?shù)赖暮？冢@類產(chǎn)品本身已不多見。

合成效果圖，首推住宅如圖所示

這個區(qū)域包括4棟住宅樓，近期推售的就2棟，總戶數(shù)不到200戶，共有5個戶型，面積段在約64-120㎡之間不等，超過60%以上集中在約90-110㎡面積段，約71㎡以下的單身住宅寶藏小戶型僅有34套。

雖然是小戶型住宅，但70年住宅產(chǎn)權(quán)與8層低密度規(guī)劃，使其在本質(zhì)上更接近純洋房產(chǎn)品。在2017年海南嚴(yán)控100㎡以下戶型審批的背景下，這類產(chǎn)品因其稀缺性而具有特殊的市場地位。

“小戶型”+“萬華”，讓這樣的住宅產(chǎn)品有著天然的吸引力，這意味著進階理想中的“麓客”生活，迎來千載難逢的“低門檻”。事實上，住宅的定價也很有誠意，據(jù)小易目前了解到的消息，套價140萬元起，這也意味著首付只需要20萬元。

對于與單身青年、投資用戶、年輕家庭來說這樣的產(chǎn)品絕對是心頭好。

與其他期房項目不同，麓島住宅最大的特點是“所見即所得”。園區(qū)內(nèi)部道路已全部貫通，熱帶雨林景觀完全成型，架空層功能區(qū)全部投入使用，將于2026年7月30日交付。這意味著購房者無需經(jīng)歷漫長的等待期，收房即可享受成熟社區(qū)的全套生活體驗。

因為現(xiàn)在已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，萬華品質(zhì)是擺在明面上的。在產(chǎn)品打造上，萬華展現(xiàn)出對品質(zhì)細(xì)節(jié)的執(zhí)著追求：

建筑立面由美國HYA建筑事務(wù)所設(shè)計，不規(guī)則的金屬格柵營造出獨特的現(xiàn)代美感；

公共空間配備星級酒店同款高速電梯，淡雅色調(diào)的公共區(qū)域彰顯審美格調(diào)；

戶型設(shè)計采用錯位門戶布局，徹底解決門對門的尷尬，極大保障了居住的私密性；

精裝標(biāo)準(zhǔn)極簡材質(zhì)與克制色彩的運用，處處體現(xiàn)“少即是多”的美學(xué)理念。

更難得的，是學(xué)區(qū)的確定性。項目臨近海南中學(xué)江東校區(qū)，這所海南最富盛名的學(xué)校，今年9月初中部已開學(xué)，據(jù)說小學(xué)部明年開學(xué)。給江東麓島帶來了師資教育上最大的保障——真正實現(xiàn)了“居住+教育+生活”的一站式解決方案。

圖源自貿(mào)江東

同樣確定的，還有動靜相宜的生活方式，住宅產(chǎn)品所在的位置出則繁華，入則寧靜。下樓即達Block商街，咖啡館、社區(qū)食堂、叩叩市集，以及未來更加熱鬧的商業(yè)配套觸手可及。而公寓北鄰項目最高端的別墅區(qū)，雖有水系分隔，但卻實現(xiàn)景觀共享，水系園林的環(huán)繞，保障了居住的隱私和靜謐。

為什么麓島能在下行市場中能保持價格穩(wěn)定？在我看來，答案或許不在營銷話術(shù)里，而在實景中。

當(dāng)多數(shù)項目還在為交付焦慮時，這里商業(yè)已開業(yè)、景觀已成型、社群已活躍。

這種“看得見”的確定性，在當(dāng)前市場中彌足珍貴。

隨著2027年大型商業(yè)綜合體的落地和江東新區(qū)配套的完善，這種確定性還將持續(xù)增強。

當(dāng)然除了居住屬性的確定性，資產(chǎn)保值增值的確定性，也是當(dāng)前市場下，人們最關(guān)心的問題。

根據(jù)實際測算，麓島小戶型有著十分可觀的租金回報率，其中65-88㎡戶型租金回報率在2.15%—2.43%之間，租金基本可覆蓋月供，現(xiàn)在很多商業(yè)銀行的大額存款都遠達不到這樣的這樣的利率。

事實上，我們還可以借鑒成都萬華麓湖生態(tài)城的樣本。數(shù)據(jù)顯示，從2020年到2024年，麓湖新房成交均價從2.41萬/㎡漲到了4.11萬/㎡，4年增幅71%。

萬華·江東麓島蘊藏著巨大的價格潛力。

今年是萬華在海口江東新區(qū)拿地的第6年，觀察萬華這些年的動作，能看出一種獨特的操盤節(jié)奏——它“慢”起來，能用兩年去做水系，同時拿地的樓盤早已成型，他卻還在一點一點開發(fā)。但是它“快”起來，產(chǎn)品還沒上架，商業(yè)就已經(jīng)提前成型。

這種“產(chǎn)品上慢、運營上快”的打法，讓社區(qū)在交付前就具備生活氛圍——不是等業(yè)主來了再配套，而是讓配套等著業(yè)主來。

隨著麓島平面設(shè)計版圖逐漸清晰，我們發(fā)現(xiàn)萬華在做的是一項土里翻玉、玉上雕花的工程。

在扎實的水系基底上，萬華越做越精巧，越做越細(xì)致，以至于這片土壤里上生長出的任何一個建筑、一株植物，衍生出的任何一個社群活動、一種生活方式，都是獨屬于萬華的，其他項目根本無法模仿。

所以說，萬華是海口市場上最特殊的存在，哪怕只是一張圖片，只要一打眼，你就知道它是萬華的，這種識別度是其他項目不可能具備的。

最后小易說句心里話：這次的產(chǎn)品真的打動了我，在關(guān)注了6年之后，萬華依然能夠帶來令人驚喜的產(chǎn)品，令人驚喜的生活圖景。

這不是一篇勸買文，而是一次真實的現(xiàn)場觀察。在樓市分化的當(dāng)下，像麓島這樣兼具產(chǎn)品力、教育資源和運營能力的項目，提供了一個值得認(rèn)真考慮的選項。

萬華·江東麓島悅集組團樣板間將于11月11日開放，12月正式發(fā)售；交付時間為2026年7月30日。

如果你也對這種社區(qū)模式感興趣，不妨找個周末自己去走走。畢竟，房子不只是資產(chǎn)，更是生活本身。

如果你在尋找一個總價可控、能盡快入住、帶學(xué)區(qū)資源的選擇，它可能是最佳的選擇。

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