最后兩個月，打一架吧

這速度，也太快了。

上禮拜二，越秀剛剛拿下的大石地塊，工人已經(jīng)進場，項目的第一手信息也拿到了。

越秀天字系產(chǎn)品，戶型88-122平，2T2板樓+2T4塔樓的搭配，定位剛改/改善，大石地鐵口的低密社區(qū)。

看來，越秀是想沖刺年底前開盤了，下個月就會開展廳。據(jù)說，越秀拿下的天河越秀廣棠地塊也會沖刺年底前面世。

這點倒很符合越秀style，大家記得去年末的越秀云悅、桂悅東曉幾個盤，市區(qū)學鐵商+產(chǎn)品+通勤的項目，確實有結(jié)構(gòu)性的機會，賣得不錯。

最近，也經(jīng)常有粉絲咨詢說綠城、中海拿地了，什么時候開盤，今年會不會入市。

我們也統(tǒng)計了一下年底前很可能會對外開放入市的項目。（不完全統(tǒng)計）

新盤是很有競爭力的，別忘了還有已經(jīng)對外的頂豪面粉廠項目。

年底的廣州，政府在手搓馬場、南泰、琶洲等地塊的大招，開發(fā)商們也希望能趕上年底前沖一沖業(yè)績。

·土地端，廣州上半年的樓市和地市成交數(shù)據(jù)相較去年都有下滑，重磅項目都放到了年底。

廣州前10月土地成交金額292億，而去年廣州全年賣地收入是772億（涉宅），僅有去年的37%，年底推地速度要拉滿。

地塊出讓節(jié)奏較慢，優(yōu)質(zhì)項目供應下降也影響了銷售數(shù)據(jù)。

·銷售端，前10月，廣州成交49987套，成交金額1879億，僅有2024年全年的63%，即便是面粉廠和這批新盤都入市，也很難追上去年了。

而且，套均價、銷售價格，都有所下降，價格都變得更親民了。

國慶后，我們到踩盤明顯的情緒感受是觀望，被后浪打怕了的買房人。某個海珠改善項目的銷售說有個客戶兩個月已經(jīng)看了6次，每次看都挺滿意，但下不了決定。

重量級地塊，重量級新盤的到來，給樓市帶來更多刺激和變數(shù)。

近兩年的新項目更卷了，有更適配市場需求的產(chǎn)品、更具備確定性的學鐵商配套、更改善的品質(zhì)感，最重要的是更好的價格。

成交金額TOP10有一半項目都是今年才開盤的，保利天曜、保利天奕、理想花地傲璟組團、綠城馥香園、龍湖亞倫央璟頌，足以證明新盤競爭力了。

接下來，我們拆開幾個年末新盤一個個聊，對相關(guān)項目感興趣的朋友，想要內(nèi)部資料，歡迎添加小C。

香江1號

產(chǎn)品：200-600平大平層

周邊售價：4.5-7萬/平

優(yōu)勢：萬博CBD中心十字路口，商業(yè)氛圍+居住氛圍，項目調(diào)性高，對標鵬瑞1號。

面積段看齊面粉廠保利·玥璽灣了。香江1號的野心很大，香江集團老板親自操刀，團隊是從鵬瑞1號挖過來的。

容積率只有1.88的板樓產(chǎn)品，也是整個番禺離萬博CBD最近的新房，在家門口的陽臺就可以直望中國TOP20的商務區(qū)。

天河城+萬達廣場+奧園廣場+四海城+山姆+K11S+華潤萬象，組合拳確實夠頂，但在刺破天花板面前，好像有點不夠。

不過，擺在項目面前的難題依然是，大家覺得萬博值多少錢？此前，萬博悅府的/300平，總價在2000萬+，賣的還算可以。

香江1號的定位和面積段，注定了總價不會低，就看香江1號能否做出讓改善豪宅階層買單的產(chǎn)品了。

越秀大石地塊

產(chǎn)品：88-122平

周邊售價：保利濱江和著、龍湖御湖境3.3-4萬/平

優(yōu)勢：大石地鐵站，板塊最低容積率2.6，對面是萬民城商場，1站長隆萬博，6站珠江新城。

項目的進展很快，計劃11月開展廳，12月開示范區(qū)，年底開盤。

越秀做的天字系產(chǎn)品賣的很不錯，且是地鐵口的低密小社區(qū)，例如越秀云悅、越秀云萃。

兩者面積段也有點像，還都是2T2板樓+2T4塔樓的搭配，參考云萃戶型。

雖然，新規(guī)收緊后大概率做不到同款，但抄作業(yè)還是能抄的。

越秀天河廣棠地塊

產(chǎn)品：塔樓+板樓

周邊售價：保利天瑞8-10萬/平

優(yōu)勢：天河廣氮片區(qū)，容積率2.1，讀保利天瑞的省實，樓面價3.1萬/平，有空間做平替版天瑞。

節(jié)點同樣會在年底前，越秀可能會搞低密度小高層板樓，剛拍完地就不展開了。

關(guān)于項目具體的戶型，不放出來了，我們看過一般過程稿，添加小C私下聊。

項目的優(yōu)缺點也很明顯，學校有保證，區(qū)位在原來炒的很熱的廣氮板塊旁邊，也靠近天河北CBD，

只不過，地塊沒有地鐵配套，周邊環(huán)境也比較生一點，需要時間發(fā)育。

綠城齊富路地塊

產(chǎn)品：2T4高層（參考）

周邊售價：保粵海云港城 5.8-9.8萬/平

優(yōu)勢：白云新城板塊唯一新規(guī)產(chǎn)品，周邊有改善/置換需求，學鐵商配套都很硬，氛圍也好，地價3.3萬/平。

地塊體量也不大，總建面僅約4萬平。此前傳出來的規(guī)劃是3棟32F的高層住宅。

以初步規(guī)劃來看，總共372套貨，套均面積106平左右，也意味著戶型不會做的很大，也是定位偏剛改/改善。

緊靠白云新城北區(qū)，學鐵商全明牌+連片山景+最高含金量的豪宅圈子。

省實云城校區(qū)（云城街道全地段搖號）/蕭崗小學+2/12號線白云文化廣場站+白云新城商圈。

綠城做產(chǎn)品的能力很強，新規(guī)產(chǎn)品有100—110%使用率，在白云新城就是TOP。

綠城也是拿地就開工，但不一定能趕得上年末，可能要明年才會對外。

廣州地鐵槎頭項目

案名：江玥上城

產(chǎn)品：塔樓+板樓+疊墅

周邊售價：江語上品苑 江天際 4.1-4.8萬/平

優(yōu)勢：容積率1.18，一線江景，12+13號線地鐵，九年制培英。

此前，招標公告透露，項目將建設(shè)26棟住宅，分別為5層、14層、15層、22層、31層、42層，配建九年制學校。

從江景疊墅到板樓，再到塔樓從低到高的排列，有機會做到戶戶江景。

而且，容積率只有1.18，是市區(qū)少有的頭排江景低密地。

項目的確定性還是有的，案名已經(jīng)對外公布：江玥上城，學校也已經(jīng)簽約白云名校培英，地鐵12號線也開通了。

據(jù)了解，項目高層小戶型可能在85平，江景板樓大約在140-200平左右。

海珠中海、珠實金融城、番禺置業(yè)電視臺地塊、綠城黃沙島、力迅小梅大街

國貿(mào)石圍塘

產(chǎn)品：73、87、106

周邊售價：建鑫如意芳華 保利翡麗甲第 4-13萬/平

優(yōu)勢：白鵝潭江景小戶型，石圍塘地鐵口，一個站到萬象城。

剛剛和大家聊過具體的戶型，不展開了，想要詳細資料的朋友→荔灣，又上了一桌好菜

對荔灣來說，把戶型做好，價格定位準確，其實不太愁賣，板塊的確是缺貨。

最后，整體聊聊今年的新地塊。

其實，不少開發(fā)商都把節(jié)點放在了明年，有一些是交地比較晚，有一些開發(fā)商則是為了更好地去打磨產(chǎn)品。

比如說去年拿地的珠實金融城項目，終于公布了最新規(guī)劃，4棟住宅層高44-49層不等，一層兩戶到一層三戶板樓設(shè)計，全盤貨量預計只有約400套。

珠實對這塊地的期望也很高，對標的是珠江新城頤德公館，也是改善豪宅定位。

其它例如中海海珠新中軸項目、番禺置業(yè)電視臺項目、綠城黃沙島項目、力迅小梅大街項目等等，大概率都明年了