上海初代副中心開始加速升級了

　　今年2月普陀區(qū)開啟了真如之心-上海西站及周邊區(qū)域城市設(shè)計國際方案征集。

　　到6月，真如之心、上海西站、真如寺、真如翠谷等4大規(guī)劃陸續(xù)出爐。

　　再到7月，真如商務(wù)單元更新提升規(guī)劃也和大家見面了。

　　緊接著真如翠谷的土地順利出讓。

　　近期，真如核心地塊控規(guī)調(diào)整。

　　這一系列的動作和變化，都預(yù)示著真如要開始加速了。

　　規(guī)劃的野心

　　作為最早一批的上海城市副中心，真如頂著這個名號已經(jīng)24年了。

　　外界對于真如的發(fā)展可以說褒貶不一。

　　曾經(jīng)真如確實(shí)錯過很多機(jī)會，但是今年以來真如展現(xiàn)出來的發(fā)展決心真的不一樣。

　　這一次真如社區(qū)W060802單元控制性詳細(xì)規(guī)劃B03、B04B、B05A、B05B、B06A、B06B街坊調(diào)整草案中，發(fā)現(xiàn)了發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變。

　　1、不是簡單堆量

　　真如核心地塊的規(guī)劃調(diào)整中最主要的變化是削減了商辦體量，增加了2宗住宅用地。

　　減少的商辦體量大概30余萬方，增加的住宅大概18萬方。

　　真如現(xiàn)在缺的不是商辦，而是封面代表作。

　　高尚領(lǐng)域這邊有約60萬方的商辦，中海這邊還有30萬方的商辦，而且是高標(biāo)準(zhǔn)甲級辦公樓。

　　那么真如最后的這塊核心土地，肯定不是簡單的堆商辦就可以。

　　而是考慮如果做成真如新的地標(biāo)。

　　這個地標(biāo)既包含商辦的地標(biāo)，也包含住宅的地標(biāo)。

　　真如要做的是“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的高度融合。

　　這是真如隱藏在規(guī)劃背后的野心。

　　2、更加靈活

　　這次規(guī)劃中還預(yù)留了2.9萬方的土地未做明確表示，即B05街坊規(guī)劃為城市發(fā)展備建用地。

　　官方解釋是后續(xù)在確保公益性要素不減少的前提下，結(jié)合周邊區(qū)域研究，合理確定地塊功能和規(guī)模。

　　原版規(guī)劃里面是公園綠地，因?yàn)檫@里是高壓線走廊。

　　但新版之所以留白，是因?yàn)檫h(yuǎn)期規(guī)劃有高壓線入地的可能。

　　如果還是簡單粗暴地做成公園綠地，那是對核心土地資源的浪費(fèi)。

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　　2平方公里的細(xì)節(jié)打磨

　　再看這次真如之心、上海西站、真如寺等的規(guī)劃設(shè)計。

　　我感受到的是普陀在這2平方公里精雕細(xì)琢的想法。

　　未來，這這2平方公里上，建立起來的是上海西北角真正的節(jié)點(diǎn)空間。

　　是真如自己的花環(huán)。

　　今年上海提出了中城地帶，要打造一個基于中環(huán)地帶的金色花環(huán)。

　　金色中環(huán)是一條人口、產(chǎn)業(yè)、交通的總和紐帶。

　　同樣真如希望刻畫的“桃源環(huán)路”也是自己的人口、產(chǎn)業(yè)、人文、生態(tài)的紐帶。

　　具體到各部分來看：

　　1、上海西站

　　2024年啟動了《上海西站停站方案優(yōu)化課題》研究，進(jìn)行西站能級提升。

　　在上海鐵路局的支持下，西站去年增加了3列班次（G8388上海－上海南、G7357上海－祁門南、C3883鹽城－上海）。

　　目前，日均客流量到發(fā)人數(shù)約4000人，高峰期客流到發(fā)人數(shù)約7000人

　　較去年上半年客流增長約32%。

　　此外，上海西站還開發(fā)了到新疆的旅游專列。

　　從趨勢上看，上海西站朝著面向長三角的“文旅會客廳”方向發(fā)展。

　　西站的運(yùn)行不像上海站、虹橋站那么繁重。

　　因此在設(shè)計上也是希望向站城融合的便利型車站靠攏。

　　成為一個全時的公共目的地。

　　是一個轉(zhuǎn)換的場景。

　　讓西站的娛樂性更足，有更好的人氣聚集效果，增加使用場景。

　　成為全天候的活力廣場。

　　2、真如寺及周邊道路提升

　　城心的寺廟從來都是寶貴的文旅資源。

　　上海最知名的靜安寺，是整個靜安區(qū)的文化地標(biāo)。

　　也是現(xiàn)在上海最核心的商圈之一。

　　帶來的經(jīng)濟(jì)價值是不可估量的。

　　同樣的還有龍華寺、玉佛禪寺。

　　對于真如寺的改造提升，是打造一張真如的文化名片。

　　如果說真如之心的打造是硬實(shí)力、是商業(yè)之心的打造，那真如寺就是軟實(shí)力的塑魂。

　　真如寺始建于南宋，距今也有700多年的歷史了。

　　從底蘊(yùn)的角度來說，真如寺完全有條件。

　　從未來打造方式上，將是文化圈層生長推動“四客”重游和復(fù)購。

　　將帶活整個蘭溪路的發(fā)展。

　　整個的沿街界面都將圍繞真如寺這個內(nèi)核煥然一新。

　　原有的商業(yè)建筑將重構(gòu)，新的街區(qū)將是現(xiàn)代與古韻的結(jié)合。

　　為商務(wù)氣息濃厚的真如副中心保留一抹煙火市井。

　　新的蘭溪路將成為“宋韻蘭溪”。

　　3、真如之心

　　可以說真如之心是真如重中之重，是真如副中心的最后一塊拼圖。

　　從過往看，很多人說普陀少了一點(diǎn)突破的魄力。

　　但從今天看，這2平方公里展現(xiàn)出的是決心。

　　是一場“年輕化、封面化、融合化”的改變。

　　年輕化，是真如中心未來會成為普陀對外展示形象的年輕會客廳。

　　封面化，是真如中心會是不同于普陀以往所有規(guī)劃的一次封面作品。

　　融合化，是真如之心的站、城、產(chǎn)、商、人五維的結(jié)合。

　　我想說，這一次真如的打造，細(xì)節(jié)拉滿了。

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　　正在越來越好

　　不應(yīng)該總是抱著老觀念看新的真如。

　　今天的真如真的有了很大的變化。

　　十多年前的真如，和十多年后的真如。

　　說一句翻天覆地的變化不為過吧。

　　環(huán)宇城的商場也很好逛。

　　有網(wǎng)友開玩笑說，“真如環(huán)宇城，漂亮得像靜安區(qū)的閨女”。

　　其實(shí)也不見得比靜安區(qū)的一些商場差。

　　看好真如的一個更重要原因是地理位置、軌交設(shè)置有著先天的優(yōu)勢。

　　真如處于內(nèi)中環(huán)之間，絕對的距離優(yōu)勢，是不可替代的。

　　尤其在軌道交通上，真如如今有5條地鐵穿過。

　　11號線、14號線、15號線共同打造的真如-銅川路“樞紐”，正在成為上海西北角的重要交通節(jié)點(diǎn)。

　　20號線作為一條東西走向，串聯(lián)普陀、靜安、虹口、楊浦的線路，更是稀缺資源。

　　同樣處于中內(nèi)環(huán)間的板塊，如大寧、古北、徐匯濱江、張江、碧云等。

　　都在過去二十年中成為城市的增長極，是引領(lǐng)區(qū)域、乃至上海發(fā)展的存在。

　　近幾年上海中環(huán)更是替代內(nèi)環(huán)成為發(fā)展的主力軍。

　　只要真如想，發(fā)展的機(jī)會從未流逝。

　　最后

　　時代從不缺彎道超車的機(jī)會。

　　這一次真如的規(guī)劃底子打的很好。

　　未來需要持續(xù)發(fā)力的就是產(chǎn)業(yè)落地。

　　在十五五的產(chǎn)業(yè)方向中，有著大量的新興機(jī)會。

　　比如高端制造、通信、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新能源等等。

　　不用貪多，哪怕抓住其中某幾個，就足夠了。

　　這一次請給真如一點(diǎn)耐心。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。