《財富捷徑》理財筆記29：普通投資者如何投資房地產？

該書作者出生于中國偏遠山區貧困農民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學，后獲美國計算機博士學位，畢業15年便實現財務自由。其結合18年投資經驗與數百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產配置、基金選擇、退休賬戶優化、節稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當前投資感到沮喪，或沒時間學習股票投資技能的人群。

衣食住行，是人類的根本需求；對于大部分人來說，一生中最大的開支往往就是住房開支。不僅是普通居民需要住房，很多商業和社會活動，比如公司、醫院、政府和商場，通常也都必須在人工建造的房地產中開展正常活動。因此，一個現代國家的整體房地產的數量，往往是驚人的。比如，在 2023 年，美國的住房總市值高達 45 萬億美元，接近美國股市的總規模。

投資房地產，是一個具有悠久傳統的投資行為。對于大部分家庭來說，購買自主房是一個積累資產的極佳理財途徑。比如，美國政府允許房貸利息用來抵稅，這相當于政府的一個大福利。因此，我鼓勵大家在能力允許的情況下，盡早購置自己的自主房。

顯而易見的是，自住房往往是家庭資產的重要組成部分；因此作為一個整體，家庭資產已經有很大部分和房地產市場息息相關了，因此沒有太大必要增加房地產所占的比例了。

如果你想投資自住房以外的地產，通常有兩個渠道：

第一種是直接出資購買實物地產，并出租出去。這是傳統的投資方法，在中國大陸和美國華人社區非常流行。這種方法的好處是你可以控制所有的環節，包括挑選地區和房屋、貸款融資、裝修、尋找租客等等，而且還可以通過著名的 BRRRR 套路實現快速擴張。

BRRRR，指的是 Buy、Rehab、Rent、 Refinance、Repeat。 也就是:

● 1. 購買房產 （通常通過銀行貸款）

● 2. 裝修或者升級房產

● 3. 出租房產

● 4. 利用租金收入和房產做抵押向銀行進行再借貸，拿出更多資金

● 5. 重復 1-4

通過上述套路，投資人可以迅速增加自己擁有的房產數量。

當然這個方法需要一定的啟動資金購買第一套投資房，還需要你花費時間打理很多具體事情；所以，一旦你擁有的房屋數目超過一定數量（比如 10），你可能不得不停止擴張，或者雇傭人手以及專業的地產管理公司幫助你打理某些環節。如果你沒有足夠的時間和精力，你可能無法堅持下去。

另外實物房地產投資的流動性比較差。如果你需要賣出一個房子，周期往往以月來計算。

因為上述以及其它種種原因，直接購買投資地產在美國并不是非常流行。根據美國國稅局的數據，僅有 7%的美國家庭擁有出租房。根據標普公司的數據，投資出租房的平均年化回報率在 10%左右。

第二種比較流行的投資地產的方法是通過購買房地產投資信托（REIT）基金。這種基金操作起來和普通的股票基金一樣，只是這類基金里的公司全部都是專業地產投資公司。它們在市場上融資、開發、經營商業地產項目，比如醫院、商場等等，并把投資收益回饋給投資者。

比如，先鋒集團（Vanguard Group）有一款歷史悠久的 REIT 基金，代號是 VGSLX。截止2023 年，該基金過去 20 年平均年化收益率為 9%；其它基金公司也有類似的產品。

需要注意的是，這類基金的分紅率非常高，經常超過 4%。如果你是高收入人群而不愿意繳納過多的分紅稅，最好在退休賬戶里（IRAs，401K/403B）里買入這類基金。

投資 REIT 的好處是顯而易見的：

● 高流動性。投資者可以隨時賣出基金，最多在幾天內完成交易。

● 省時省力。不管是投資一萬元，還是投資一千萬元，你花費的時間幾乎是固定的，也就是做基金定投的那點時間。

那么你的投資組合里可以配置多少 REIT 基金呢？通常的推薦是不要超過投資組合總額的10%。

我本人不太喜歡地產，所以在我家的資產組合里，唯一的房地產資產就是我家的自住房。