突發！城東考古地塊“回歸”，容積率大降至1.05！

近期，南京各區又釋放出了一批主城優質宅地，涉及河西、江心洲等熱門板塊：

• 城東匯通路原中南君啟所在部分地塊，容積率由2.0調整為1.05

• 城南南站1幅地塊控規調整，容積率降至1.8，緊鄰雨花臺中學（南站校區）

• 河西中金隅紫京府旁重磅宅地預計入市，體量不小

• 江心洲島北將出讓首幅宅地，容積率僅1.05

01.

城東匯通路考古地塊回歸

原中南君啟所在部分地塊容積率降至1.05

城東匯通路新增一幅1.05超低密宅地！

近日，南京市規劃和自然資源局發布《南京仙林副城麒麟片區控制性詳細規劃NJDBd030—04規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）》，擬修改范圍東至意通路、南至匯通路小學、西至凌通路街旁綠地，用地面積約1.8公頃。

根據修改內容，擬將04-014地塊二類居住用地（R2），容積率由≤2.0調整為≤1.05、建筑密度由≤20%調整為≤30%、建筑高度由≤60米調整為≤24米，綠地率不作調整。

這幅地塊就是5年前中南拿下的匯通路G83地塊（中南君啟），當時拿地價格為18867元/㎡，地塊原本規劃為A、B、C三個分區，其中A為居住用地，B為商住混合用地，C為商業用地，共規劃了8棟17層住宅、3棟20層住宅以及1棟3層商業。

中南君啟規劃效果圖

后來，地塊內發現一座南朝大墓，項目的開發進程也由此按下暫停鍵。

2022年3月，項目被爆停工、展廳撤場，售樓處大門緊鎖，一直沒能上市； 2024年4月，瑞州公司（中南君啟開發企業）發布的招標公告顯示，2023年7月公司已被法院裁定受理破產清算； 2024年8月，中南君啟被爆售樓處被拆，工地夷為平地，上市銷售徹底無望； 2024年9月，中南君啟確認退地； 今年9月，該地塊重新啟動考古，有望重新上市拍賣。

如今地塊控規調整，也預示著這幅地塊將很快迎來新生，且相比之前，土地質素更優。

調整后的地塊容積率僅1.05，結合當下市場盛行的四代宅，預計會打造為低密洋房或聯排等類型的終改豪宅產品。

從位置上來說，這幅地塊區位優勢還是比較明顯的，直線距離4號線匯通路站僅約200米，南側緊鄰匯通路小學，附近有正榮潤嵐府、美都星嶼熹、牡丹大觀天下、銘著風華、萬科紫辰光年等小區，居住氛圍濃郁。

西北側為待上市的G32地塊，容積率僅1.05，預計打造21棟住宅、1棟商業及配套設施，其中4棟小高層、6棟多層、11棟低層，上市時間節點待定。

02.

低密地塊仍是市場主流

南京一批優質宅地被“端出”

除此之外，南京近期還有多幅優質地塊或調整規劃或發布招標，都在等待入市。

南站片區新增一幅低密宅地，緊鄰雨花臺中學（南站校區）

近日，南京規劃和自然資源局官網發布《南京市鐵路南站地區控制性詳細規劃MCd080-07規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）》，經土地控規調整，南站旁新增一幅低密宅地。

根據公示，擬修改范圍東至雙龍大道，南至誠信街，西至民權路，北至創新街，用地面積約4.15公頃。

地塊東北側為現狀居住小區，東南側為小型廠房，其余為空地。

本次調整中，原本的07-19地塊被劃分為兩幅，一幅純住宅，一幅為商住用地，具體為：

• 地塊將劃分為東西兩幅用地，其中東側07-19商住混合用地（Rb）用地面積約1.59公頃，其余指標保持不變；

• 西側07-34用地面積約2.56公頃，用地性質由商住混合用地（Rb）調整為二類居住用地（R2），容積率≤1.8，建筑密度為≤22%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

這幅地塊緊鄰南京市雨花臺中學（南站校區），與南京南站直線距離約1.1公里，與1號線雙龍大道站直線距離約600米，市內交通或是遠途出行都很方便。

周邊有萬科大都薈、萬科九都薈、萬科都薈南苑、中交錦致等小區，居住氛圍濃郁，最近的商綜為證大喜馬拉雅中心。

總的來說，這幅地塊的位置還是不錯的。

此外，調整后，地塊容積率為1.8、限高60米， 結合四代宅的露臺優勢， 未來適合打造四代改善住區。

河西中金隅紫京府旁將有稀缺宅地要入市

近日，南京公共采購信息網發布《河西新城區中部地區控制性詳細規劃》MCe030—10-25、26、28地塊方案強排及規劃管理單元圖則修改項目招標公告，公告顯示：為加快 MCe030—10-25、26、28地塊片區建設，進一步釋放居住用地土地價值，擬開展地塊方案強排及用地布局研究工作。

其中的“釋放居住用地土地價值”這一說法，意味著片區將有居住用地要入市。

位置上，MCe030-10單元圖則位于河西中金隅紫京府旁，北至應天大街、西至泰山路，東至西城路，南至興隆大街，10-25、26地塊就位于金隅紫京府的東側，兩幅地塊比較規整，體量也較大，是河西中難得的優質地塊。

江心洲新增一幅純低密宅地，島北首幅宅地將上新

近日，江心洲也曝光一幅純低密宅地——02-001地塊，容積率低至1.05。

地塊詳情：

地塊四至：北至桃源街、東至思澤路、西至環島西路、南至規劃綠地

用地性質：二類住宅用地。目前土地狀態為凈地，具備直接開發條件

用地面積：2.92公頃（約43.8畝）

容積率：1.05

建筑限高：24米

綠地率：≥30%

建筑密度：≤30%

這將是島北首幅出讓用地，距離應天大街長江隧道、地鐵10號線僅5分鐘車程，距離在建的4號線江心洲站僅200米，出行便捷。

同時，周邊還有E3PARK體育公園、仁恒置地廣場、iMO江島新天地、幼兒園、金陵中學附屬小學、金陵中學附屬初中、金陵中學江心洲校區等配套。

毫無疑問地，南京樓市目前仍然是以低密度項目為主，容積率在1.5以下的地塊逐步增多，新房市場中低密項目的去化也比較好，進一步激活了市場活力，既能滿足居者對于“好房子”的期待，又能提振市場信心，持續促進房地產市場平穩健康發展。

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