月末翹尾落空 市場回歸平淡

【 市 場 關 注 】

• 近日住房和城鄉建設部部長倪虹發表題為《推動房地產高質量發展》的署名文章。倪虹表示，要準確把握、扎實推進,以實際行動把推動房地產高質量發展各項工作落到實處。一是優化保障性住房供給。二是促進房地產市場持續健康發展。三是改革完善房地產開發、融資、銷售制度。四是實施房屋品質提升工程。五是實施物業服務質量提升行動。六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

• 住房城鄉建設部表示，2025年全國已有449個城市開展城市體檢工作，在去年297個地級以上城市全面開展城市體檢的基礎上，今年有152個縣級市也開展了城市體檢工作，城市體檢的廣度和深度進一步拓展。目前全國體檢的住房小區、社區和街區數量已達到一半以上,體檢的城區面積達5.4萬平方公里。

• 《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》全文發布。在房地產領域，《建議》提出，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度;因城施策增加改善性住房供給《建議》還提到，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。

• 中國人民銀行公布2025年三季度金融機構貸款投向統計報告。2025年三季度末人民幣房地產貸款余額52.83萬億元，同比下降0.1%。房地產開發貸款余額13.61萬億元，同比下降1.3%，前三季度增加925億元。個人住房貸款余額37.44萬億元，同比下降0.3%，增速比上年末高1個百分點，前三季度減少2411億元。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市翹尾效應并未顯現，據上海中原地產數據顯示：上周（10.27—11.2）新建商品住宅成交面積9.9萬平方米，環比減少16.8%。

上周全市不少區出現交易縮水的現象，全市僅3個區成交面積達到1萬平方米。相比之下大浦東表現突出，成交排名回升到全市第一外，面積達到1.97萬平方米，環比增加52.71%。嘉定成交1.19萬平方米排名第二。寶山成交1.03萬平方米排名第三，近期該區有項目推出，并且位于首次改善關注度較高的楊行等板塊，因此成交能穩定發揮。

成交結構上近期差異不大，高價房依舊是交易熱點，不過在排名順序上出現一些調整。成交前十榜單中10萬+項目中有5個，比前期減少1個。但此類產品全部聚焦在6-10位，和此前有部分產品處于前三的格局上有一定差別。相比之下，3-6萬元/平方米的首次改善產品排名聚焦在2-5名，意味首次改善產品的活躍度比前期略有提升。

基于高價房交易量縮水，成交均價有所下滑，為75051元/平方米，環比下跌26.6%%。雖然跌幅比較大，但從絕對高度來看，是在合理區間內運行。

上周供應有所回落，入市8.3萬平方米，環比減少30.65%。這也是供應連續2周出現較為明顯的縮水。當期入市8個樓盤，10萬+的高價房有2個，比前期再減少1個。其中1個項目的推盤量只有32套，說明進入四季度，豪宅類產品的供應節奏在調整。雖然豪宅供應有縮水，但中高端改善產品的選擇面較多，當期6-9萬元/平方米的中高端改善項目有4個，說明開發商對此類產品的承接能力有信心。

上周是月末，通常情況下會出現翹尾，但上周并沒有兌現。主要是目前政策進入平靜期，外部因素的擾動減弱，成交主要依靠供應節奏的起伏出現變動。上周入市產品進一步縮水，導致交易無法再進一步。短期來看，近郊熱銷產品不多，并且持續性又開始走弱，成交的“基石”并不穩固。疊加近期豪宅類產品也有降溫跡象，因此預計成交會在低位進行整固。待市場出現新的熱盤入市后，成交才會出現回升。