《財富捷徑》理財筆記12：我為何不愿提前還清房貸？

該書作者出生于中國偏遠山區貧困農民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學，后獲美國計算機博士學位，畢業 15 年便實現財務自由。其結合 18 年投資經驗與數百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產配置、基金選擇、退休賬戶優化、節稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當前投資感到沮喪，或沒時間學習股票投資技能的人群。

理財筆記12：我為何不愿提前還清房貸？

如果你欠銀行100萬元的房貸，而你今年年家庭收支有盈余，剩余一萬元，你該怎么辦呢？

傳統的邏輯是，欠銀行的住房貸款應該盡快還清。所以，你可以把這一萬元交給銀行，加速你還清房貸的速度，明年你就可以少付這一萬元的利息了。這看似理智的行為，從理性的理財角度看，卻經不起推敲。這是因為，這種簡單的思維忽略了下面兩個核心經濟學因素：真實房貸利息率和機會成本。

一、真實房貸利息率

我們知道，一旦在較長的時間跨度考差金錢，我們必須考慮通漲因素。銀行借給你100萬元，當然銀行的錢是來自其他儲戶的，銀行要給這些儲戶支付利息，銀行也有運營成本也需要盈利。雖然銀行向你收取4到 5%的利息，但是你借的這些錢卻是分幾十年還清的。30年后的一百萬元，和今天的一百萬元，在購買力上根本不可同日而語，這就是通漲因素在施展魔法。

舉例來說，過去20年中國的平均通脹率是4.8%，而美國大約為3%。所以，今天的100萬元，只相當于20年前的40萬。

正因如此，你借的這些錢的真實成本應該是你實際付出的利息減去通貨膨脹率，這是一個基本經濟學常識。在中國，如果過去20年里你的房貸的利息率是5%，你實際付出的利息率只有5%－4.8%=0.2%！

美國的情況類似。美國政府為了鼓勵大家買房，老百姓的房貸利息還可以抵稅，所以實際利息率是要打折扣的。對于大部分高收入家庭，實際房貸利息率只有銀行收取利息率的50%到60%，也就是1.5%到2.5%之間。如果扣除3%的通脹率，這些家庭實際付出的利息率居然是負值。這意味著什么？這意味著美國政府和其他儲戶在補貼貸款買房的高收入家庭！

考慮到這個因素，你就不需要擔心那看起來令人望而生畏的房貸利息率了。

二、機會成本

幾乎所有的經濟行為都是有成本的。如果你把這一萬元還給銀行，你就失去了這一萬元的帶來的流動性和把它用于投資帶來的額外收益。

首先，房子本身的增值不取決你的房子還有多少房貸。其次，如果家庭急需用錢，你總不能跟房子要錢，所以房子的流動性在所有資產里差不多是最差的。最后，相比于房貸利息率，我們可以找到回報率更高的投資渠道。因此，只要你投資這些錢獲得的年化收益率大于房貸利息率，而且這些投資產品的流動性也更好，你就應該進行投資而不是提前還清房貸。

我們舉個例子。假設你的房貸利息率是4%，如果你每年都有一萬元多余的錢，你沒有提前還房貸，而是把它們全部投資在年化收益率為10%的指數基金里，那么你每年實際取得的額外收益率就是10% - 4% = 6%。在30年里，這些額外收益高達84萬元！

在美國的朋友，還可以通過貸款重組（Refinance）重置貸款的開始年份以延長房貸的壽命，甚至進行返現貸款重組（Cash-out Refinance）同時增加房貸的本金額度和壽命，更持久地享受其他儲戶和美國政府的免費補貼！在過去8年里，在房價增值后，我們家就一直采用返現貸款重組策略把高達百萬美元的房屋凈值從銀行貸出來用于投資。雖然我們的房貸本金因而增加了，但是相比于我們付出的2%左右的實際房貸利息率，我們卻取得了年化平均 13%的投資收益率。這些額外收益提高了我們家庭財富的增長速度，也增加了家庭資產的流動性。

所以，我們的結論就是：不要提前還清房貸，而是要積極投資取得更好的資產流動性和增值速度！