未虧損之前，保利發(fā)展早已經(jīng)開動

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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

作為地產(chǎn)一哥，保利發(fā)展可謂是這幾天經(jīng)歷了至暗時刻，第三季度虧損消息也鬧得沸沸揚揚，作為一家央企巨頭，這臉面確實有點難看。

從整體經(jīng)營角度來看，無論是央企還是民企，只要是經(jīng)營質(zhì)量差，虧損那是分分鐘的事情，畢竟像保利發(fā)展這種幾千億體量公司，容錯率實在太低。

在早期“碧萬恒融”四大金剛年代，規(guī)模取勝確實可以解決一部分經(jīng)營問題，那個年代有了規(guī)模才有話語權(quán)，才有融資競爭力，才有口碑的持續(xù)。

如今到了行業(yè)持續(xù)陣痛調(diào)整期，規(guī)模已經(jīng)不是行業(yè)的集中關(guān)注點，產(chǎn)品營造口碑，利潤表現(xiàn)力，可持續(xù)發(fā)展的綜合運營能力才是檢驗房企核心競爭力的關(guān)鍵因素。

相對比其他市場化更突出的央企巨頭，保利發(fā)展作為保利集團旗下的旗艦地產(chǎn)平臺，早幾年發(fā)展屬于較為穩(wěn)健策略為主，沒有對行業(yè)排名有過多的訴求。

這幾年來看，行業(yè)第一把交椅似乎除了萬科前面幾年做的穩(wěn)定一些，其他碧桂園，恒大等都屬于曇花一現(xiàn)角色，保利發(fā)展接過一哥權(quán)杖，似乎有點說不出的無奈。

為了“一哥”這個位置，保利發(fā)展瘋狂拿地與瘋狂降價賣房，從此開始，這家典型央企的缺點就持續(xù)暴露。

前幾年瘋狂獲取高價地，保利發(fā)展可謂是為了規(guī)模而規(guī)模，這一點與早期高周轉(zhuǎn)房企思路是一樣的，但是后期運營操盤能力短板開始顯現(xiàn)。

作為超級央企，資金實力擺在那里，無法撼動的優(yōu)勢，不拿地似乎有點可惜，但是拿地只是如何開發(fā)運營這個才是房地產(chǎn)下半場最需要提升的能力。

無論是產(chǎn)品研發(fā)，還是營銷策略，還是運營體系，對于保利發(fā)展來說都是其非優(yōu)勢板塊，與傳統(tǒng)中海發(fā)展，華潤置地差距還是比較大的。

加上這幾年，保利發(fā)展為了急速回款周邊，很多高價地做的中高端項目也完全依托早期剛需時代營銷套路，這就形成了一個最壞的惡循環(huán)。

瘋狂拿地了，瘋狂賣房，但是最后算了賬，基本上不賺錢，還虧了。或許這就是很多國企業(yè)的基本痛點。

其實原因很簡單，在營銷產(chǎn)品定位方面，就沒有深耕細作的做好前期工作，后端營銷為了完成業(yè)績，降價減配那就是基本操作，又形成了口碑交付問題。

這次虧損背后其實就是最簡單的經(jīng)營問題，沒有達到精細化運營的水平，但是又拿了很多土地，資金周轉(zhuǎn)難度加劇，加上這幾年土地減值，虧損也就分分鐘的問題。

作為一家頭部央企，保利發(fā)展一直都是諸侯管理體系，區(qū)域總基本上就是地區(qū)一號位，其綜合水平?jīng)Q定了地區(qū)的整體經(jīng)營質(zhì)量，區(qū)域與區(qū)域之間很多都沒有交集。

這幾年各家房企都在提升產(chǎn)品力與運營能力，但是保利發(fā)展似乎太過低調(diào)，依然還是保持國企作風，不犯錯不折騰，求穩(wěn)才是基本生存之道。

因此，保利這幾年也只有在組織方面下功夫，在上半年開始，東北區(qū)域大合并只是前戲，下半年拿的新土地，全部由集團分管領(lǐng)導直接盯著進度。

就在近期，保利發(fā)展面對虧損困境，在廣東大本營率先開動：區(qū)域平臺大生產(chǎn)板塊全部大合并成立項目管理部。

保利發(fā)展在大灣區(qū)的幾個區(qū)域公司，五大職能部門（工程設計成本開發(fā)客服）會留下幾個人，大多數(shù)全部下放到項目。

據(jù)悉，很多城市總，副總都開始下地直接管項目了，北方地區(qū)的投資也在急速減少。

保利發(fā)展仍然保持行業(yè)一哥的戰(zhàn)斗力與活躍度，從拿地到銷售出貨仍然還是非常積極，但是實際上內(nèi)部壓力已經(jīng)火燒眉毛。

先看看上半年年報牌面，高達1168億的營收，凈利潤只有區(qū)區(qū)27.1億元，這是行業(yè)一哥的今年上半年的核心指標，顯然與其他三大央企差距非常大。

如今第三季度直接虧損，今年保利發(fā)展如果不在最后一個季度有所改善，今年這區(qū)區(qū)不到30億的利潤都不一定能保住。

相對比其他三家央企的凈負債率遠低于行業(yè)安全標準，但是保利發(fā)展的凈負債率真的已經(jīng)接近很多大型民企了，這在穩(wěn)健央企軍團也是極其少見的。

保利發(fā)展上半年公司凈利潤下降超過60%，無外乎就是拿地拿的太多，核心區(qū)域底價太貴，但是操盤溢價能力又有限，沒有賣出高價。

這兩年，保利發(fā)展的營銷水平也是原地踏步，太過于依靠旗下代理公司，還是早期的渠道思維，在客研，價值營銷，數(shù)字化營銷方面都落后其他頭部房企。

從保利發(fā)展半年報看出，截至今年6月末，其三、四線未售土儲約2000萬平方米，主要位于珠三角和長三角城市群，未售土儲中近60%尚未開工。

大批量的未開發(fā)土地，在三四線城市市場下滑幅度高于全國均值的情況下，部分項目將面臨“虧本銷售”風險。

大批量放棄三四線城市之后，一邊面臨存量庫存降價壓力，一邊在一二線城市拿地成本又大幅度增加。

保利發(fā)展今年將51%的投資投向北上廣核心區(qū)域以優(yōu)化土儲質(zhì)量，但新拿地項目需 2-3 年進入結(jié)算期，短期內(nèi)無法對沖存量項目的盈利下滑。

因此，還是那句話，保利發(fā)展這種體量的超大企業(yè)，已經(jīng)真的到了相當難受的境地，如何解決新拿地的經(jīng)營質(zhì)量問題，才是扭轉(zhuǎn)乾坤的唯一命題。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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